Дело № 2 – 1337/ 2025 (37RS0022-01-2025-000711-93)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи СтепалинойЕ.Н., 

при секретаре Жориной Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителей третьих лиц ФИО3, ФИО4,

21 ноября 2025 года рассмотрев в г. Иваново в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Энергетик» к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Товарищество собственников жилья «Энергетик» обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> на нежилое помещение № 21 (коридор) на 11 этаже указанного многоквартирного дома.

Иск обоснован тем, что помещение № 21 (коридор) в настоящее время зарегистрировано на праве собственности за ФИО2 Согласно техническому паспорту по состоянию на 25.11.2009 года спорное помещение № 21 является сквозным коридором, соединяющим помещения № 20 (тамбур) и № 25 (коридор), является частью эвакуационного коридора, в нем находится общий для нескольких помещений электрощит, ФИО2 перекрыл сквозной проход через коридор, заблокировал дверь и сделал перегородку из гипсокартона, поэтому оно должно находиться в составе общего имущества собственников многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 пояснила, что товарищество иск поддерживает, полагает на данное требование не распространяется общий срок исковой давности.

Ответчик ФИО2 иск не признал, пояснил, что из помещения №25 имеется свободный выход на лестничную площадку 7 подъезда. Кроме того, в 2 метрах от помещения №25 имеется пожарный выход на крышу дома через лестницу. Все помещения, входящие в бывший эвакуационный выход из 9 подъезда к 8 подъезду, находятся в собственности других лиц и заблокированы. Общая пожарная сигнализация в доме не работает.Однако исковое заявление подано лишь в отношении его помещения №21. То есть, действия истца являются злоупотреблением правом и влекут в соответствии со ст.10 ГК РФ последствия в виде отказа истцу в его исковых требованиях.Истцом пропущен срок исковой давности. В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 20.11.2023 N 305-ЭС23-1561 по делу N А40-3736/2020, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса).Аналогичная позиция содержится в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Представитель третьего лица Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный энергетический университет имени В.И. Ленина» ФИО3 пояснила, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку истцом пропущен срок исковой давности. Нежилое помещение продано ФИО5 дольщиком ФИО6, а ФИО7 получила помещение от застройщика, как участник долевого строительства. Указанное помещение никогда не находилось в общей долевой собственности и с самого начала принадлежало конкретному собственнику. Прохождение эвакуационного пути через это помещение не является основанием для изъятия нежилого помещения из собственности ответчика.

Представитель третьего лица ГУ МЧС России по Ивановской области ФИО4 оставил разрешение иска на усмотрение суда и пояснил, что 14.11.2025 им произведен осмотр указанного помещения. Кроме того, в адрес Отдела предоставлены следующие документы: технический паспорт на Объект (Литера А4) от 25.11.2009 и фотоматериалы раздела ППМ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» Объекта от 2011 года, разработанного ООО «СпецПроектПБ» (далее —- ППМ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»).Исходя из данных осмотра и из представленных документов в помещении № 21 коридора 11-го этажа объекта выявлены следующие нарушения требований пожарной безопасности: помещение № 21 — коридор 11-го этажа объекта не оснащено системой пожарной сигнализации. Основание: ст.4, ст.6, ст. 83 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее - Технический регламент); п. 3, 5 и п/п. 38 приложения № 3, Требований к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 1 сентября 2021 г. № 1464 (далее - Требования), п. 2 (1) Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 сентября 2020 года № 1479 (далее — ППР в РФ), разделы 8 и 9.1 ППМ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»; помещение № 21 — коридор 11-го этажа объекта не оборудовано системойоповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Основание: ст. 4, ст. 6, ст. 54, ст. 84 Технического регламента; п. 8 и п/п. 20 приложения №5 Требований, п. 2 (1) ППР в РФ, разделы 8 и 9.1 ППМ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»; допущена эксплуатация помещения № 21 — коридора 11-го этажа объекта нев соответствии с проектной документацией и планов эвакуации при пожаре (раздел ППМ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»), а именно: дверной проем из помещения № 21 в помещение № 25 перекрыт перегородкой из гипсокартона, что блокирует предусмотренный путь эвакуации. Основание: ст. 89 Технического регламента, п. 2 (1) ППР в РФ; в помещении № 21 — коридора 11-го этажа объекта (на пути эвакуации) допущено хранение уборочного инвентаря. Основание: п/п. «б» п. 27 ППР в РФ; помещение № 21 — коридор 11-го этажа объекта не оборудовано системой вытяжной противодымной вентиляции для удаления продуктов горения при пожаре. Основание: ст. 56 и 85 Технического регламента, п/п. «а» и «в» п. 7.2 свода правил СП 7.13130 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», утвержденного приказом МЧС РФ от 21 февраля 2013 г. № 116, п. 2 (1) ППР в РФ, раздел 9.3 ППМ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»; коридор 11-го этажа Объекта, в том числе, помещение № 21 (общественного назначения) не имеет эвакуационного выхода, обособленного от жилой части здания. Основание: ст. 89 Технического регламента, п. 5.2.7 свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС России от 24 апреля 2013 г. № 288, п. 6.2.2.15 свода правил "СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13 мая 2022 г. № 361/пр, п. 6.1.14 свода правил СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденного приказом МЧС России от 19 марта 2020 г. № 194. Обследование строительных конструкций и систем противопожарной защиты в рамках осмотра не проводилось.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены прежний собственник помещения № 21 ФИО6, а так же собственники нежилых помещений и помещений коридора 11 этажа: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 

Указанные выше третьи лица, а так же представитель третьего лица Управления Росреестра по Ивановской области в суд не явились.

Дело рассмотрено при данной явке в соответствии с ст. 167 ГК РФ.

Суд, выслушав объяснения по иску, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Застройщиком здания по адресу: 

<

адрес> являлось Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ивановский государственный энергетический университет имени В.И. Ленина».

Здание по адресу: 

<

адрес> литер А4 кадастровый № является многоквартирным домом на 1 и 11 этажах которого расположены нежилые помещения.

Здание построено и введено в эксплуатацию в 2011 году, 06.10.2011 года в доме создано ТСЖ «Энергетик» (т. 1 л.д. 24, 36).

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 02.02.2018 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение кадастровый №, включающее помещения 11 этажа с номерами на техническом плане 21,22,23,24, общей площадью 55, 2 кв.м ( т. 1 л.д. 54-56).

Нежилое помещение приобретено ФИО2 по договору купли-продажи от 25.01.2018 года у ФИО6 ( т. 1 л.д. 78-86).

Указанное помещение принадлежало ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве от 17.02.2010 года ( т. 1 л.д. 128), актов приема-передачи от 14.07.2014 года и от 14.10.2015 года (т. 1 л.д. 127, 128), договора участия в совместной деятельности от 02.04.2003 года ( т. 1 л.д. 129-130), дополнительного соглашения к этому договору от 04.10.2010 года (т. 1 л.д. 131-132).

Согласно разделу Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности проекта: «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями», 2011 года, разработан ООО «СпецПроектПБ» весь коридор 11 этажа здания является путем эвакуации при пожаре, согласно плану эвакуации ( т. 1 л.д. 119).

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 189, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества намомент совершения сделки;

- технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении регистрации прав в отношении помещении или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (ст.24 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Технический план многоквартирного дома в обязательном порядке содержит полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений (в том числе, о помещениях, составляющих общее имущество в такоммногоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме (ч. 15. ст. 24 «О государственной регистрации недвижимости»).

В Техническом паспорте здания от 28.12.2009 года содержится информация об обособленных помещениях 11 этажа и помещениях общего пользования 11 этажа, помещение №21 отнесено по назначению к обособленным нежилым помещениям 11 этажа( т. 1 л.д. 40-45).

Отличие нежилых помещений многоквартирного дома, отнесенных к общему имуществу, от нежилых помещений, входящих в структуру этого же многоквартирного дома и принадлежащих на праве собственности конкретным физическим или юридическим лицам, заключается в том, что в соответствии с пунктом 19 части 4 статьи 18 218-ФЗ в ЕГРН вносятся сведения о том, что помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Такие помещения предназначены для обслуживания всего дома (общие холлы, входные группы, лестничные клетки).

Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 года № 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12,3.1.27).

Из схемы 11 этажа Технического паспорта ( т. 1 л.д. 45) следует, что коридор (№ 21) является частью нежилого помещения с кадастровым номером №, непосредственно обеспечивает доступ в нежилые помещения №№ 22, 23, 24 и предназначен для использования собственником (ответчиком) нежилых помещений №22, 23,24.

Оценка технической документации с применением терминологии (Свод правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденный и введенный в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр) подтверждает вспомогательный характер помещения №21.

Применительно к правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение №21 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещений № 22, 23, 24 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-0-0 следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные дляобслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.Одновременно в многоквартирном, доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491), использовать сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Более того, согласно Определению Верховного Суда РФ от 21 марта 2017 года N 55-КГ17-1, даже нахождение в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, например коммуникаций, не является достаточным основанием для отнесения данных помещений к общедомовому имуществу. Факт наличия коммуникаций не изменяет целевого назначения помещений, не меняет режим собственности и не свидетельствует о принадлежности данных помещений к общему имуществу многоквартирного дома.

Спорное помещение №21, входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером №, принадлежащее ответчику ФИО2, правомерно являлось объектом гражданско- правовых сделок, которые в судебном порядке не признаны недействительными.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В данном случае коридор № 21 обслуживает только нежилое помещение, принадлежащее ФИО2 Факты прохождения по коридору № 21 пути эвакуации при пожаре и нахождения в коридоре № 21 общего для нескольких помещений электрощита сами по себе не являются основанием для признания коридора № 21 общим имуществом собственников.

Доводы ответчика о том, что принадлежность помещения № 21 к общему имуществу МКД установлена решением Арбитражного суда Ивановской области от 20.11.2015 года по делу № А17-678/2015 не соответствуют действительности, поскольку в данном решении это помещение даже не упоминается ( т. 1 л.д. 46-51).

Таким образом, судом не установлены фактические обстоятельства для признания спорного помещения общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). 

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Однако при утверждении истца о том, что ответчик ФИО2 единолично пользуется коридором № 21 как составной частью своего нежилого помещения (установил в коридоре № 21 электроплиту для приготовления пищи, унитаз и душевую кабину), отсутствует доступ в это помещение иным собственникам и сотрудникам ТСЖ, в том числе для обслуживания общего электрического щита, истцом не заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а заявлено лишь требование о признании права общей долевой собственности, которое само по себе без истребования и изъятия имущества у ФИО2 так же не может быть удовлетворено.

Очевидно, что заявление только лишь требования о признании права общей долевой собственности на спорное помещение преследовало цель отклонения доводов ответчика о пропуске срока исковой давности.

Судом установлено, что в течение всего срока эксплуатации здания с 2011 года и нахождения этого помещения более 14 лет сначала в собственности ФИО6, а затем ФИО2, и при создании в 2011 году для управления домом ТСЖ до 2025 года не было предъявлено требований к ФИО6 и ФИО2 об оспаривании их зарегистрированного права на недвижимое имущество, об истребовании имущества и о включении его в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Заслуживают в этой связи внимания доводы ответчика ФИО2 о том, что иск к нему предъявлен только после того, как он обратился в суд с иском к ТСЖ «Энергетик» о возмещении ущерба, причиненного принадлежащему ему нежилому помещению в результате залива водой с целью избежать ответственности за причинение ущерба.

Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из установленных судом фактических обстоятельств, ТСЖ, управляя домом с 2011 года, не могло не знать о распределений помещений 11 этажа между собственниками и о зарегистрированных правах на эти помещения, о расположении путей эвакуации из здания при пожаре и расположении электрического щита в спорном помещении коридора № 21.

Между тем иск предъявлен ТСЖ только в 2025 году после истечения срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Отказать в удовлетворении иска Товарищества собственников жилья «Энергетик» (ИНН №) к ФИО2 (ИНН №) о признании права собственности на нежилое помещение,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Степалина

Мотивированное решение составлено 08.12.2025 года.