Дело № 3а-532/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 августа 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общая площадь 4100 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3935590 рублей по состоянию на 11.09.2018;

- земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общая площадь 4300 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4127570 рублей по состоянию на 20.09.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, кадастровая стоимость которых превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

ФИО1 и ее представитель о времени и месте рассмотрения дела извещены, представлено заявление о рассмотрении дела без их участия.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю и Правительство Пермского края, а также привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация города Соликамска, представили письменные отзывы, в которых изложили просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя. 

С учетом надлежащего извещения в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельный участок, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общая площадь 4100 кв.м, расположенный по адресу: ****; земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общая площадь 4300 кв.м, расположенный по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорные земельные участки.

Принимая во внимание, что административный истец является сособственником указанных выше объектов недвижимости, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить их кадастровую стоимость. 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (11.09.2018 и 21.09.2018) спорных участков и даты обращения ФИО1 в суд (26.06.2019), срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не пропущен.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости и письменного ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, определена на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, по состоянию на 11.09.2018 и составила 10560288 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:10:0104015:996, определена на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, по состоянию на 20.09.2018 и составила 11075 424 рубля.

Кадастровая стоимость участков определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 № П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, а также объектов в отношении которых изменены их количественные или качественные характеристики.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ФИО1, реализуя в судебном порядке имеющееся у нее право на установление кадастровой стоимости находящихся в ее собственности участков в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью участков, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчеты об оценке от 10.01.2019 № 294/О-18 и от 10.01.2019 № 449/О-18, составленные оценщиком ИП К.

В соответствии с отчетом от 10.01.2019 № 294/О-18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 11.09.2018 составила 3935590 рублей. В соответствии с отчетом от 10.01.2019 № 449/О-18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 20.09.2018 составила 4127 570 рублей. 

Изучив представленные в материалы дела административным истцом отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. 

Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под строительство коммерческих объектов в предшествующий дате оценки период. По результатам анализа оценщик определил основные ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объекты оценки, не относятся к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что на территории г. Перми на рынке предложений участков под коммерческое строительство диапазон цен составил от 263, 83 до 1839, 99 рублей/кв.м. 

При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчетах полностью обоснован. 

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и обоснование отказа от применения корректировок приведено оценщиком в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложения к продаже объектов-аналогов из объявлений о продаже, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам. 

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленных заявителем отчетов об оценке требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. 

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорных участков превышает итоговую величину рыночной стоимости данных объектов, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчетов.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчетах оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

ФИО1 обратилась в суд 26.06.2019, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 26.06.2019. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общая площадь 4100 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3935590 рублей по состоянию на 11 сентября 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общая площадь 4300 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4127570 рублей по состоянию на 20 сентября 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 26 июня 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 8 августа 2019 года.

Судья (подпись)