дело №2-28/2019

Решение

Именем Российской Федерации

17 января 2019 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Петруниной М.В., 

при секретаре судебного заседания Луканиной М.В.,

с участием истца ФИО1, представителя адвоката Филатовой Н.И., 

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Жигулина М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., расположенный по 

<

адрес>, прекратив за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым 

<

номер>.

Требования мотивирует тем, что 30 октября 2014 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка 

<

номер>. 

Согласно п. 1.1 договора, стороны обязуются, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 1.3 договора, заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности у продавца, с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., по 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. 

Согласно п. 1.3 договора, основной договор будет заключен между сторонами только при условии наступления всей совокупности следующих обстоятельств:

п.п. 1.3.1 покупатель выплатил продавцу в полном объеме сумму авансовых платежей в счет оплаты стоимости участка, в соответствии с графиком платежей (приложение №1 к договору);

п.п. 1.3.2 покупатель заключил с ООО «Альфа-Строй» договор подряда на строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении №2 к договору и надлежащим образом исполнил свои обязанности по данному договору подряда;

п.п. 1.3.3 строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении №2 к договору, завершено в полном объеме. 

В соответствии с п. 1.4 договора, указанные в п. 1.3 договора обстоятельства должны наступить в сроки, предусмотренные для каждой из этих обстоятельств договором, но, во всяком случае, не позднее 3 (трех) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами. 

Согласно п. 1.5 договора, продавец предоставляет покупателю право произвести строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении №2 к договору. Данное право действительно в течение срока, указанного в п. 1.4 договора и при условии соблюдения покупателем условия, предусмотренного п. 1.3.2 договора. 

В соответствии с п.2.1 договора, по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором. 

Согласно п. 2.2 договора, цена участка установлена в соответствии с договоренность сторон составляет 828750,00 рублей.

Согласно п.2.3 договора, оплата цены участка производится покупателем при подписании основного договора, оплаченная покупателем сумма авансовых платежей, предусмотренных п. 1.3.1 договора и приложением №1 к договору, засчитывается в счет оплаты цены участка. 

Согласно п.2.5 договора, покупатель обязан совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору. Уплатить цену участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором и основным договором. 

Согласно графику платежей по договору (приложение №1 к предварительному договору) покупатель должен производить ежемесячную оплату авансовых платежей в период с 30.11.2014 года по 30.10.2015 года, тем самым внеся сумму в размере 828750 рублей, что соответствует цены участка, установленной предварительным договором.

Во исполнение обязательств по предварительному договору истцом производились указанные в графике, авансовые платежи в установленные сроки, и к 30.10.2015 года был осуществлен последний платеж по реквизитам указанным в приложении №3 к предварительному договору, тем самым сумма, установленная п.2.2. договора, как цена участка была оплачена в полном объеме. 

30 октября 2014 года истцом с ДНП «Дракино Вилладж» был заключен договор №113 об условиях участия (членства) в ДНП «Дракино Вилладж». 

Предметом договора являются взаимоотношения сторон, возникшие в связи с намерением участника купить земельный участок, расположенный в Объединении, присоединение к единым условиям членства в Объединении, и приобретение прав и обязанностей, предусмотренных для членов Объединения. При подписании настоящего договора истцом был внесен целевой взнос в размере 700000 рублей, который предусмотрен приложением №1 к данному договору.

Во исполнение п.1.3.2 предварительного договора, 31 октября 2014 года истцом был заключен договор строительного подряда № ББ277 с ООО «Альфа-Строй», предметом которого является производство строительных работ индивидуального монолитного дома, из своих материалов своими силами или с привлечением третьих лиц в соответствии с проектной документацией по 

<

адрес>. 

Разделом 2 договора подряда, предусмотрено, что срок выполнения работ составляет 8 месяцев, с даты начала выполнения работ подрядчиком, определяемой в соответствии с п.2.1 договора, то есть с момента подписания различных актов. Срок проведения работ по договору может быть увеличен на период рассмотрения претензий заказчика. 

Согласно п.4.1 договора подряда, стоимость работ по договору составляет 4250000 рублей. 

В соответствии с п.4.3 договора подряда, заказчик осуществляет предоплату работ в размере 1600000 рублей в течение 3 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Дальнейшая оплата этапов работ производится в соответствии с графиком платежей в течение 3 рабочих дней после подписания соответствующих актов сдачи-приемки выполненных работ. 

Работы по указанному договору были выполнены в полном объеме.

Денежные средства по указанному договору были внесены истцом в полном объеме. 

Поскольку до окончания действия предварительного договора купли-продажи земельного участка от 30.10.2014 года, подрядная организация не успевала закончить строительство и устранить недостатки работы, истец обратилась к ФИО2 с предложением о заключении дополнительного соглашения и продлении сроков предварительного договора. 

02 октября 2017 года между ФИО1 и ФИО2 было подписано дополнительное соглашение №1 к предварительному договору №113 купли-продажи земельного участка от 30 октября 2014 года, согласно которому увеличен срок действия предварительного договора № 113 купли-продажи земельного участка от 30 октября 2014 года на два года, в связи с чем, п. 1.4 предварительного договора изложен в новой редакции: «Указанные в п. 1.3 договора обстоятельства должны наступить в сроки, предусмотренные для каждого из этих обстоятельств договором, но во всяком случае, не позднее 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами». 

В настоящее время фактически строительство индивидуального монолитного дома на участке завершено. 

12.10.2018 года истцом в адрес ФИО2 было направлено уведомление о заключении основного договора купли-продажи земельного участка. 

В настоящее время истцу стало известно, что данный земельный участок наложен арест, соответственно заключить договор купли-продажи не представляется возможным. 

Взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи истец исполнил в полном объеме, внесены денежные средства за земельный участок, заключен договор с подрядной организацией, оплачена их работа, возведен объект недвижимости в соответствии с приложением №2 к договору. Ответчик со своей стороны, хоть и не отказывается от заключения основного договора, но не может это сделать в виду наложения ареста на земельный участок, считает, что данные обстоятельства не являются уважительными и возникли по вине ответчика. Поскольку истцом денежные средства на земельный участок, а также строительство дома, произведены до наложения ареста на участок, то возникшие у ответчика проблемы не должны нарушать права истца и законные интересы. На момент заключения предварительного договора и исполнения его, обеспечительных мер в виде ареста на участок наложено не было. Считает, что ввиду полного исполнения предварительного договора купли-продажи, у истца возникло право на заключение основного договора купли-продажи и признания за истцом возникло право собственности на данный земельный участок. 

В судебном заседании истец ФИО1, представитель адвокат Филатова Н.И. на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат Жигулин М.В. не возражал против удовлетворения иска, пояснил, что ответчик ФИО2 надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. 

В судебное заседание представитель третьего лица УФСГРКиК по МО, межмуниципальный отдел по Серпуховскому и Ступинскому районам в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав участников процесса, представителей, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что предметом спора является земельный участок с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., расположенный по 

<

адрес>.

Судом установлено, что 30 октября 2014 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № 113 (т. 1 л.д. 9-10,11-12). 

Согласно п. 1.1 договора, стороны обязуются, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 1.3 договора, заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности у продавца, с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., по 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. 

Согласно п. 1.3 договора, основной договор будет заключен между сторонами только при условии наступления всей совокупности следующих обстоятельств:

п.п. 1.3.1 покупатель выплатил продавцу в полном объеме сумму авансовых платежей в счет оплаты стоимости участка, в соответствии с графиком платежей (приложение №1 к договору);

п.п. 1.3.2 покупатель заключил с ООО «Альфа-Строй» договор подряда на строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении №2 к договору и надлежащим образом исполнил свои обязанности по данному договору подряда;

п.п. 1.3.3 строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении №2 к договору, завершено в полном объеме. 

Согласно графику платежей по договору (приложение №1 к предварительному договору) покупатель должен производить ежемесячную оплату авансовых платежей в период с 30.11.2014 года по 30.10.2015 года, внеся сумму в размере 828750 рублей (т.1 оборот л.д. 10). 

Во исполнение обязательств по предварительному договору, по договору №113 об условиях участия (членства) в ДНП «Дракино Вилладж» истцом производились указанные в графике к предварительному договору авансовые платежи, целевые платежи (т.1 л.д. 38-100). 

30 октября 2014 года между ФИО1 и ДНП «Дракино Вилладж» был заключен договор №113 об условиях участия (членства) в ДНП «Дракино Вилладж» (т. 1 л.д. 13-16). 

Во исполнение п.1.3.2 предварительного договора, 31 октября 2014 года истцом был заключен договор строительного подряда № ББ277 с ООО «Альфа-Строй», предметом которого является производство строительных работ индивидуального монолитного дома, из своих материалов своими силами или с привлечением третьих лиц в соответствии с проектной документацией по 

<

адрес> (т. 1 л.д. 17-23). 

02 октября 2017 года между ФИО1 и ФИО2 было подписано дополнительное соглашение №1 к предварительному договору №113 купли-продажи земельного участка от 30 октября 2014 года, согласно которому увеличен срок действия предварительного договора № 113 купли-продажи земельного участка от 30 октября 2014 года на два года, в связи с чем, п. 1.4 предварительного договора изложен в новой редакции: «Указанные в п. 1.3 договора обстоятельства должны наступить в сроки, предусмотренные для каждого из этих обстоятельств договором, но во всяком случае, не позднее 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами» (т. 1 л.д. 24). 

В материалы дела представлена копия дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., по 

<

адрес> (т. 1 л.д. 224-254, т.2 л.д. 3-10).

Из сведений, полученных УФСГРКиК по МО, межмуниципального отдела по Серпуховскому и Ступинскому районам от 17.01.2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., по 

<

адрес> наложен арест на основании Постановления о наложении ареста на имущество от 12.09.2018 года Басманного районного суда города Москвы и протокола о наложении ареста на имущество от 19.09.2018 года (т.2 л.д. 12-13). 

12.10.2018 года ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено уведомление о заключении основного договора купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 25).

На данное заявление представителем ФИО2 – ФИО3 дан ответ, в котором рекомендовано обратиться в суд за защитой прав (т. 1 л.д. 26). 

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать восстановления нарушенного права.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст.12 ГК РФ.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом, согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьями 131, 151, 164 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года № 112-ФЗ, вступившего в действие с 31.01.1998 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли, возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а так же знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Согласно пункта 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, при рассмотрении исков об истребовании имущества от добросовестного приобретателя необходимо учитывать, что истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Оценив в совокупности представленные письменные доказательства и разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суд учитывает не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых он мог бы узнать при своей осмотрительности, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Суд пришел к выводу о том, что истец ФИО1 как предполагаемый покупатель, до заключения сделки не приняла всех возможных мер по выяснению законности предыдущих сделок со спорным земельным участком и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество. Таким образом, она не проявила той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, вследствие чего у суда не имеется основания для признания ФИО1 добросовестным покупателем.

Кроме того, суд полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1275 кв.м., расположенный по 

<

адрес>, прекратив за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым 

<

номер> - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий судья: Петрунина М.В.

Мотивированное решение изготовлено 17.01.2019 года