Дело № 2-30/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

11 января 2019 года г. Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи ЛОБАНОВА В.А.,

при секретаре Сергеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недействительным, указав в обоснование заявленных требований, что с 1985 года вместе с мужем и двумя сыновьями проживает по адресу спорной квартиры общей площадью 70,1 кв.м, которую она с согласия членов семьи в мае 2012 года приватизировала в единоличную собственность. В марте 2015 года её семья испытывала большие материальные затруднения и ей было необходимо 260 000 рублей, чтобы погасить задолженность по кредитным платежам. Её знакомая ФИО8 сообщила ей о том, что ФИО18., имеющий агентство по недвижимости, дает деньги в долг под проценты, а также под залог недвижимости. 31 марта 2015 года она заключила договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с ФИО19 с указанием продажной цены в размере 

<

данные изъяты> рублей, хотя фактически данная четырехкомнатная квартира стоит не менее 

<

данные изъяты> рублей. Полагает, что данная сделка является мнимой, так как намерения отчуждать квартиру у неё не было, 

<

данные изъяты> в спорную квартиру не вселялся, его вещей в квартире не имеется, данное жилое помещение является единственным местом жительства для неё и членов её семьи, она производит оплату коммунальных платежей за данное жилое помещение, хотя с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал её и мужа в одной из принадлежащих ему квартир, расположенной по адресу: 

<

адрес> Она возвратила ФИО2 140 000 рублей из полученной в долг суммы, но никаких расписок об этом не имеет, при этом ФИО2 приходил к ней за деньгами по месту её работы в ОСМП Черняховской ЦРБ и сотрудники, работающие вместе с ней, знают о фиктивном характере данной сделки. После смерти ФИО2, наступившей 26 апреля 2018 года, его сын ФИО4, принявший наследство после смерти отца, предложил спорную квартиру вернуть в собственность истца за 1 900 000 рублей. Считает, что срок исковой давности по требованию о признании данной сделки недействительной не течет, так как данная ничтожная сделка не исполнялась. В связи с изложенным, просит суд признать договор купли-продажи квартиры недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув в её собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> аннулировать регистрацию права собственности ФИО4 на спорное жилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные ею исковые требования по основаниям, изложенным в иске, и пояснила, что фактически она заключила с ФИО2 договор займа денежных средств под залог принадлежащей ей недвижимости, который она как заемщик исполняла до момента смерти ФИО2, возвращая ему по частям взятые в долг денежные средства. 

Представитель истца ФИО1 - адвокат Александрова Р.А. в судебном заседании пояснила, что заключенная между ФИО1 и ФИО2 сделка является мнимой и была совершена лишь для вида, так как ФИО2, кроме действий по регистрации права собственности на спорное жилое помещение, фактически не осуществлял права владения, пользования и распоряжения данной квартирой, так как в неё не вселялся и оплату коммунальных платежей не производил. Так как фактически данная ничтожная сделка не исполнялась, то в соответствии с п.103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» срок исковой давности по требованию о признании её недействительной не течет.

Третьи лица - ФИО5, ФИО6 и ФИО7 в судебном заседании, состоявшемся 10 декабря 2018 года, поддержали заявленные исковые требования и поясняли, что спорное жилое помещение является их единственным местом жительства, несмотря на то, что ФИО5 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, он фактически из квартиры по адресу: 

<

адрес>, не выезжал, а ФИО6 и ФИО7 в связи с работой в г.Калининграде снимают там жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, но регулярно приезжают по месту своей регистрации по адресу: 

<

адрес> 

Письменными заявлениями от 11 января 2019 года третьи лица - ФИО5, ФИО6 и ФИО7 просили в дальнейшем дело рассматривать в их отсутствие.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал и в судебном заседании заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, а также пояснил, что после смерти отца принял в наследство принадлежавшие тому 4 квартиры. Также пояснил, что после вступления в права наследования не предлагал ФИО1 выкупить спорную квартиру за 1 900 000 рублей.

Выслушав стороны, допросив свидетелей ФИО8, ФИО10, ФИО11 и ФИО12, исследовав письменные материалы дела и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; в случае смерти гражданина права собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Согласно ст.549 ч.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). 

В силу п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

На основании п.п.2 и 3 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. 

Положение п.2 ст.223 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 в качестве продавца и ФИО2 в качестве покупателя 31 марта 2015 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 70,1 кв.м, который был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Калининградской области 15 апреля 2015 года (л.д.16-18). 

В соответствии с п.п.3,4,12 договора купли-продажи цена объекта недвижимости определена в размере ФИО20 рублей и расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, данный договор является одновременно актом приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, что подтверждается копией записи акта о смерти №, выданной отделом ЗАГС администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37). 

Как следует из материалов наследственного дела №45/2018, открытого к имуществу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на спорную квартиру и согласно выписки из ЕГРН право собственности на спорную квартиру на имя ФИО4 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.55, 56-58). 

Из пояснений ФИО1 и представленных ею доказательств следует, что действительной целью заключения договора купли-продажи было получение заемных средств для погашения имевшейся задолженности по кредитным обязательствам, в связи с чем она обратилась с иском по настоящему делу о признании указанного договора мнимой сделкой.

В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) и следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст. 170 ГК РФ.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Совершение мнимой сделки не направлено на достижение каких-либо правовых результатов (последствий) для ее сторон, так как целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально не существующих прав и обязанностей. Обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. Расхождение волеизъявления с волей устанавливает суд путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Для этого суду необходимо оценить совокупность согласующихся между собой доказательств, которые представляют лица, участвующие в деле.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о квалификации оспариваемого договора купли-продажи как мнимой сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия и подтверждением мнимости сделки являются следующие обстоятельства. 

Как следует из поквартирной карточки на жилое помещение по адресу: 

<

адрес> ФИО1 и её муж ФИО14 были зарегистрированы в нем с ДД.ММ.ГГГГ и сняты с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ, их дети ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированы в нем с момента рождения и по настоящее время (л.д.80).

ФИО1 приватизировала вышеуказанное жилое помещение в единоличную собственность на основании договора от 31 мая 2012 года (л.д.15). 

ФИО3 и её муж ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ числятся зарегистрированными в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>, принадлежавшим на момент регистрации на праве собственности ФИО2, а после его смерти принадлежащим ответчику ФИО4 (л.д.72-74,76,77-79). 

Свидетели ФИО8, ФИО10 и ФИО11 в судебном заседании пояснили, что ФИО3 с мужем после заключения оспариваемого договора продолжают, в том числе и в настоящее время, проживать по адресу: 

<

адрес>, при этом ФИО8 подтвердила, что по её совету ФИО1 обращалась к ФИО2 в марте 2015 года и занимала у него 260 000 рублей для внесения платежей по имевшимся у неё кредитам, а ФИО10 и ФИО11, работающие вместе с ФИО3 в ОСМП Черняховской ЦРБ, указали, что ФИО2 неоднократно приходил в здание ОСМП к ФИО1, которая передавала ему деньги в качестве возврата ранее полученной у ФИО2 суммы займа.

Факт наличия у истца денежных обязательств перед рядом кредитных и микрокредитных организаций подтверждается справкой судебного пристава- исполнителя ОСП Черняховского района, а также сведениями с сайта УФССП России по Калининградской области, согласно которых в отношении должника ФИО1 возбуждено 6 исполнительных производств, предметом исполнения по которым является задолженность по кредитным платежам (л.д.27,81-82). 

Как следует из платежных документов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, управляющей компанией данные документы по жилому помещению, расположенному по адресу: 

<

адрес> выставлялись на имя ФИО1 и по заявлению МУП «Расчетный центр ЖКУ» мировым судьей 2-го судебного участка Черняховского района 17 сентября 2018 года был вынесен судебный приказ № 2-1817/2018 о взыскании с ФИО1 как собственника спорного жилого помещения и ФИО16 и ФИО15 в солидарном порядке задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01 июня 2017 года по 31 августа 2018 года (л.д.28-30, 31-32). 

Свидетель ФИО12, допрошенный по ходатайству ответчика, в судебном заседании пояснил, что является родным братом ФИО2, который имел в собственности 3 или 4 квартиры в 

<

адрес> и он зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

адрес> в одной из квартир, принадлежавших брату, но не знал о том, что там же зарегистрированы и ФИО9 с мужем. Также пояснил, что об обстоятельствах заключения оспариваемой сделки ему ничего не известно.

Таким образом, исходя из анализа содержания вышеуказанных письменных документов, пояснений истца и показаний свидетелей, судом установлено, что волеизъявление сторон договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не было направлено на передачу спорной квартиры в собственность ФИО2, что стороны не намеревались создать соответствующие условиям договора купли-продажи квартиры правовые последствия, фактически договор не исполняли, ФИО1 и члены её семьи продолжали проживать в квартире и нести бремя ее содержания и после заключения договора, квартира во владение и пользование ФИО2 не передавалась и истец продолжает владеть, пользоваться и нести бремя содержания спорного жилого помещения, реализуя все правомочия собственника.

Изложенное позволяет сделать вывод, что действительной целью оспариваемого договора являлся не переход к ФИО2 права собственности на спорное имущество, а оформление между ФИО1 и ФИО2 договора займа на сумму 

<

данные изъяты> рублей под залог недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, что позволяет квалифицировать данный договор как мнимую сделку. Оспариваемый договор купли-продажи заключен сторонами лишь формально, последствием чего являются лишь действия, направленные на создание признаков видимости его исполнения, в то время как само исполнение договора купли-продажи, имея в виду его юридическую цель, не осуществлялось.

О мнимости данной сделки свидетельствует и то, что рыночная стоимость спорного жилого помещения на момент заключения договора - 31 марта 2015 года - составляла 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается заключением ООО «Специализированная фирма «Оценка», предоставленным истцом. 

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Доводы ответчика ФИО4 о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть признаны состоятельными по следующим причинам.

В соответствии с п. 6 ст.3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу п.1 ст.181 ГК РФ в редакции на момент заключения спорного договора срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. 

В абзацах 1 и 3 п. 101 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда РФ, разъясняя порядок применения п.1 ст.181 ГК РФ, указал, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ ); по смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для применения по делу срока исковой давности, поскольку договор купли-продажи квартиры от 31 марта 2015 года сторонами не исполнялся в силу природы мнимой сделки.

Согласно ст.167 ч.2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу разъяснений, изложенных в абз.2 п.52 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации на имя ФИО4 права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании сделок недействительными, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ в зависимости от стоимости имущества, определенного сделкой, и так как иск о признании недействительным договора купли-продажи, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска, то с ФИО4 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5800 рублей в зависимости от стоимости имущества, определенной сделкой, в размере 260 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 - недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки по заключенному 31 марта 2015 года договору купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, возвратить стороны в первоначальное положение, вернув в распоряжение ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, взыскав с ФИО3 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 260 000 рублей, полученные ею при заключении договора купли-продажи от 31 марта 2015 года.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации на имя ФИО4 права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5800 (пять тысяч восемьсот) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда принято в окончательной форме 16 января 2019 года. 

Судья Черняховского городского суда ЛОБАНОВ В.А.