Дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Сочи ДД.ММ.ГГГГ года 

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Леонтьевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки по предварительному договору купли-продажи, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки по предварительному договору купли-продажи, в котором просит взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 

<

данные изъяты> рублей; неустойку по предварительному договору купли-продажи в сумме 

<

данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Исковые требования ФИО1 мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2, в интересах которого по доверенности действовал ФИО3, был заключен Предварительный договор купли-продажи помещения с условным номером 33, общей проектной площадью 36,2 кв.м, расположенного на 3 этаже жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>

Одновременно с данным Договором между ними было заключено Соглашение об обеспечении обязательств по Предварительному договору купли-продажи Помещения от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно п.4 Договора, размер обеспечительного платежа, определенный сторонами составил сумму равную 

<

данные изъяты> рублей, которую истец должен был выплатить в следующем порядке: денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей оплачивается при подписании договора. Взятые на себя обязательства истец выполнил в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положению п.1.9 Договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

В силу положений п.1.10 Договора ответчик имел право изменить срок заключения основного договора купли-продажи на срок не белее шести месяцев. Однако, никаких уведомлений о продлении срока заключения основного договора купли-продажи Ответчик истцу не направлял.

На сегодняшний день основной договор купли-продажи помещения предусмотренного Разделом 1 Договора так и не заключен по вине ответчика. 

ДД.ММ.ГГГГ. истцом ответчику была направлена Претензия с требованием о выплате неустойки по условиям договора и в случае отказа в передаче квартир в срок - до ДД.ММ.ГГГГ 

В силу п.10 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., в случае отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи, платеж, указанный в п.4 настоящего Соглашения, возвращается Покупателю в размере внесенных денежных сумм, с дополнительной выплатой 10% от размера обеспечительного платежа, указанного в п.4 настоящего Соглашения.

В судебное заседание истец не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования истца не признал, просил суд отказать в их удовлетворении.

Выслушав возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, а также представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, в интересах которого по доверенности действовал ФИО3, был заключен Предварительный договор купли-продажи помещения с условным номером 33, общей проектной площадью 36,2 кв.м, расположенного на 3 этаже жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>

Одновременно с данным Договором между ними было заключено Соглашение об обеспечении обязательств по Предварительному договору купли-продажи Помещения от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно п.4 Договора, размер обеспечительного платежа, определенный сторонами составил сумму равную 

<

данные изъяты> рублей, которую истец должен был выплатить в следующем порядке: денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей оплачивается при подписании договора. Взятые на себя обязательства истец выполнил в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положению п.1.9 Договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

В силу положений п.1.10 Договора ответчик имел право изменить срок заключения основного договора купли-продажи на срок не белее шести месяцев. Однако, никаких уведомлений о продлении срока заключения основного договора купли-продажи Ответчик истцу не направлял.

На сегодняшний день основной договор купли-продажи помещения предусмотренного Разделом 1 Договора так и не заключен по вине ответчика. 

02.11.2018г. истцом ответчику была направлена Претензия с требованием о выплате неустойки по условиям договора и в случае отказа в передаче квартир в срок - до ДД.ММ.ГГГГ 

В силу п.10 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., в случае отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи, платеж, указанный в п.4 настоящего Соглашения, возвращается Покупателю в размере внесенных денежных сумм, с дополнительной выплатой 10% от размера обеспечительного платежа, указанного в п.4 настоящего Соглашения.

Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Уплата денежных средств в счет заключения будущей сделки купли-продажи является авансом, и произведена в полном объеме согласно условиям предварительных договоров.

Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи стороны не заключили. 

В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

Согласно п.8 постановления Пленума ВАС РФ Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются в будущем заключить на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен, поэтому последствия пропуска исковой давности не применяются.

Согласно установленным обстоятельствам по договорным отношениям между истцом и ответчиком, денежные средства по предварительному договору подлежат возврату, так как основной договор купли-продажи спорного жилого помещения заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому, в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ возникшие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились. Оснований для удержания ответчиком денежных средств не имеется.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с п.1 ст.3 Федерального конституционного закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, из анализа приведенных выше обстоятельств суд также полагает установленным, что у ФИО2 возникла обязанность возвратить в полном объеме денежные средства, полученные от ФИО1 в размере 

<

данные изъяты> рублей за неисполнение своих обязательств по заключении основного договора купли-продажи помещения.

Кроме того, согласно п.4 ст.487 ГК РФ, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В силу п.10 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., в случае отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи, платеж, указанный в п.4 настоящего Соглашения, возвращается Покупателю в размере внесенных денежных сумм, с дополнительной выплатой 10% от размера обеспечительного платежа, указанного в п.4 настоящего Соглашения.

На основании указанной нормы и условий Соглашения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, сочтен верным, составленным по правилам арифметического подсчета и принятым судом к взысканию.

Согласно части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно части 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал ФИО3 доверенность. Которой уполномочил последнего вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом на земельном участке с кадастровым номером: № находящемся по адресу: 

<

адрес> в том числе предоставил ФИО5 право заключать предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных с первого по третий этажи включительно жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: №, находящемся по адресу: 

<

адрес> подписывать вышеуказанные договоры и другие необходимые документы, получать следуемые ему деньги, а также иные вытекающие из данного поручения полномочия.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что в полномочия ФИО3 входило только подписание предварительных договоров, с целью бронирования жилое помещение в доме за определенным покупателем для заключения в будущем основного договора купли-продажи. А фактическая продажа жилого помещения, заключение договора купли- продажи и оплата по данному договору должны были быть осуществлены только после окончания строительства жилого дома и государственной регистрации права собственности на него опровергаются текстом выданной им доверенности.

Как следует, из текста соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения денежные средства предназначались и уплачивались продавцу в счет оплаты по предварительному договору в виде обеспечительного платежа, выполняющего роль предварительной оплаты.

При таких обстоятельствах оснований для освобождения ответчика ФИО2 от обязанности по возврату денежных средств и перевода данного обязательства на ФИО3 суд не находит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд с настоящим иском истцом оплачена государственная пошлины в общей сумме 

<

данные изъяты> рублей, которая подлежит возмещению ответчиком.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки по предварительному договору купли-продажи, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей; неустойку по предварительному договору купли-продажи в сумме 

<

данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Центрального

районного суда г.Сочи Н.А. Круглов