УИД 13RS0003-01-2025-000439-91

Дело №2-288/2025 

Решение

 

Именем Российской Федерации 

рп. Чамзинка 

Республика Мордовия 22 октября 2025 г.

Чамзинский районный суд Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Марининой О.В., 

при секретаре судебного заседания Слатимовой Е.А.,

с участием в деле:

истца – ФИО1 и ее представителя ФИО2, действующего на основании части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ответчика – администрации городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия, 

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительное управление Мордовгражданстрой», администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия о признании недействительным права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия о признании недействительным права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявления указано, что 03 ноября 2005 г. на основании договора купли-продажи №б/н, заключенного между ФИО1 и ОАО «Промышленно-строительное управление «Мордогражданстрой», истцом приобретено в собственность нежилое помещение – магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за предусмотренную договором цену в размере 20 000 руб.

Факт передачи помещения истцу подтверждается актом приема-передачи от 03 ноября 2005 г., подписанный сторонами.

Согласно архивной выписке из протокола заседания коллегии администрации Чамзинского района от 29 октября 1996 г. по адресу: 

<

адрес> находится общежитие, переданное на баланс ФИО3 ЖКХ от ФИО4 «МГС» на основании акта приема-передачи, согласно которому помещение имеет площадь 44 кв.м.

Продавец прекратил деятельность 01 июня 1996 г., о чем в Едином государственном реестре юридических лиц имеется запись.

07 мая 2021 г. при обращении в администрацию городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия истцу стало известно о том, что вышеуказанное нежилое помещение с 13 июня 2024 г. зарегистрировано на праве собственности за городским поселением, имеет площадь 42,4 кв.м, кадастровый №, инвентарный №/н, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре недвижимости.

Полагает, что факт регистрации права собственности на указанное нежилое помещение нарушает права ФИО1, которая ранее приобрела его на основании договора.

На основании вышеизложенного, просила суд признать недействительным право собственности городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия на встроенное нежилое помещение, общей площадью 42,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу

<

адрес>

исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности за городским поселением Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) на встроенное нежилое помещение общей площадью 42,4 кв.м с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>

признать ФИО1 собственником нежилого помещения общей площадью 42,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика администрации городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Мордовия, ООО «Промышленно-строительное управление Мордовгражданстрой», администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, при этом о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности причин неявки не представили и об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли. 

При таких обстоятельствах и на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшего заявленные требования в полном объеме, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, основывая свой вывод следующим. 

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, необходимо установить, обладал ли продавец правами на спорный объект недвижимости на момент заключения договора и мог ли им распоряжаться, существовал ли объект на момент заключения договора, соблюдена ли форма заключения договора и существенные условия, исполнен ли договор сторонами, оспаривается ли кем-то факт заключения договора.

Согласно положениям пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1). 

Из материалов дела следует, что 01 ноября 2005 г. между ОАО «Промышленно-строительное управление «Мордовгражданстрой» в лице генерального директора ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец передал покупателю принадлежащий ОАО «Промышленно-строительное управление «Мордовгражданстрой» магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Сторонами установлено, что продажная цена имущественного комплекса составляет 20 000 руб.

Предмет договора считается переданным с момента подписания сторонами договора акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1 договора).

Вышеуказанный имущественный комплекс до подписания настоящего договора никому не продан, не является предметом залога, в споре и под запрещением не состоит, никакими сделками не обременен (пункт 3.2 договора).

Стороны обязуются принять все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое недвижимое имущество в течение 30 календарных дней с момента подписания договора (пункт 3.4 договора).

В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец сдал, а покупатель принял магазин, расположенный в 

<

адрес>.

Из архивной выписки из протокола заседания коллегии администрации Чамзинского района от 29 октября 1996 г. следует, что постановлением главы администрации Чмзинского района общежитие по 

<

адрес> передано на баланс ФИО3 ЖКХ от ФИО4 «Мордовгражданстрой».

01 октября 1996 г. комиссией в составе начальника Чамзинского РСУ АО «Мордовгражданстрой» ФИО6, гл. бухгалтера ФИО7, ст. прораба ФИО8, мастера ФИО9, директора ФИО3 ЖКХ ФИО10, гл. бухгалтера ФИО11, начальника домоуправления ПП ЖКХ ФИО12, мастера ФИО13 ПП ЖКХ ФИО14 составлен акт о том, что магазин общей площадью 44 кв.м. не подлежит передаче с баланса Чамзинского РСУ АО «Мордовгражданстрой» на баланс ФИО3 ЖКХ.

Актом от 01 октября 1996 г. жилой фонд передан с баланса Чамзинского РСУ на баланс ФИО3 ЖКХ.

01 июня 2015 г. ОАО «Промышленно-строительное управление «Мордовгражданстрой» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации, правомреемником является ООО «Промышленно-строительное управление Мордовгражданстрой», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что нежилое помещение (магазин) на момент заключения договора принадлежало АО «Мордогражданстрой», доказательств об обратном в материалах дела не имеется, стороной ответчика не представлено.

В обоснование иска о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение истец ссылается на его приобретение по договору купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса). 

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Как установлено статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются. 

Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи от 03 ноября 2005 г. №б/н заключен сторонами в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, в том числе, цену этого имущества, указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. №10/22).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. №10/22).

Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска не может являться способом возникновения права собственности на основании судебного решения. Заявляя требования о признании права собственности, истец должен доказать возникновение у него права на имущество по основаниям, предусмотренным законом, нахождение спорного объекта в его владении, а также незаконность возникновения права собственности у ответчика на спорное имущество.

В соответствии со сведениями ЕГРН в настоящее время нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> на праве собственности принадлежит городскому поселению Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия, право собственности зарегистрировано 13 июня 2024 г.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия в качестве оснований возникновения права собственности на указанный объект недвижимости указаны следующие документы: постановление Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия от 05 октября 2010 г. №765; акт приема-передачи недвижимого имущества, находящегося в собственности Чамзинского муниципального района, передаваемого в собственность городского поселения.

Из ответа Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия, поступившего по запросу суда, следует, что муниципальное образование до 2010 года не являлось собственником нежилого помещения, общей площадью 42,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> Согласно постановлению Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия от 05 октября 2010 г. №765 «О передаче недвижимого имущества, находящегося в собственности Чамзинского муниципального района в собственность городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия» было передано жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, рп. Чамзинка, 

<

адрес>.

Как следует из выписки из ЕГРН на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> в указанном доме расположено 12 помещений, из них 11 жилых комнат (ком.2,22,21,20,18,14,13,12,10-11,5,7) и одно нежилое помещение 1 с кадастровым номером № являющееся предметом настоящего спора.

Кроме того, доказательствами нахождения спорного объекта в течение длительного времени во владении истца и отсутствие правопритязаний на него со стороны ответчика, являются представленные стороной истца договоры энергоснабжения за 2011, 2024 гг., счета об оплате электрической энергии от 28 февраля 2025 г., 31 марта 2025 г., акты сверки взаимных расчетов за период с 01 января 2018 г. по 31 декабря 2024 г., 01 мая 2024 г. по 31 декабря 2024 г., 01 января 2025 г. по 31 июля 2025 г.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи продавец обладал правами на спорный объект недвижимости, иных нежилых помещений многоквратирный дом не содержит, сторонами соблюдена форма заключения договора и существенные условия, договор исполнен сторонами, при этом ответчик в судебном заседании не возражал относительно удовлетворения заявленных требований, а также с учетом нахождения спорного объекта во владении истца и отсутствие законных оснований для передачи нежилого помещения администрацией района в собственность городского поселения, требования истца суд находит законными и обоснованными.

При этом из разъяснений, данных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Сам по себе факт ненадлежащего заявления исковых требований, с учетом пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, не является основанием для отказа в иске, поскольку суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. 

В рассматриваемом случае заявленный истцом, как владеющим собственником объекта недвижимости, иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности другого лица, аналогичен требованию о признании зарегистрированного права отсутствующим, которое по своей правовой природе является требованием об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. 

Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект. Устранение спорной записи в Едином государственном реестре недвижимости само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему. 

Таким образом, требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРН, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения. 

С учетом вышеизложенного требования истца о признании недействительным права собственности городского поселения на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> и аннулировании (исключении) из ЕГРН соответствующей записи о регистрации права собственности на указанный объект (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) подлежат удовлетворению, с признанием за ФИО1 права собственности на спорное нежилое встроенное помещение, площадью 42,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия о признании недействительным права собственности на недвижимое имущество удовлетворить. 

Признать недействительным право собственности городского поселения Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия на нежилое встроенное помещение, площадью 42,4 кв.м, с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности за городским поселением Чамзинка Чамзинского муниципального района Республики Мордовия (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) на нежилое встроенное помещение, площадью 42,4 кв.м, с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 

<

данные изъяты> право собственности на объект недвижимости - нежилое встроенное помещение, площадью 42,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия через Чамзинский районный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В. Маринина

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 31 октября 2025 г.

Судья О.В. Маринина