Дело № 2-2362/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Севастополь 03 сентября 2019 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Лисничей А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными инвестиционных договоров, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявил иск ФИО2, указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>. Дом возводился застройщиком ООО «Фин.Н» в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». На общем собрании собственников помещений в данном доме 27.01.2018 истцу стало известно о том, что право собственности на подвальные помещения дома зарегистрировано за ФИО2 на основании двух инвестиционных договоров от 30.04.2010. Данные сделки нарушают требования закона, являются недействительными на основании статьи 228 ГК Украины, поскольку были направлены на завладение имуществом – помещением подвала многоквартирного жилого дома, являющегося общей собственностью собственников помещений в данном доме, в связи с чем нарушают права истца. Указанные помещения возводились как технические помещения, предназначенные для обслуживания инженерных коммуникаций. Помимо этого оспариваемые договоры заключены с нарушением закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», поскольку отсутствуют доказательства внесения инвестиций по данным договорам, реального внесения денежных средств. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил:

1. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно:

1) признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилые встроенные подвальные помещения, расположенные в 

<

адрес> в г. Севастополе: встроенное нежилое помещение подвала I (помещение подвала I-1) площадью 108,6 кв.м., кадастровый №; встроенное нежилое помещение подвала II (помещение подвала с II-1 по II-7) площадью 163,6 кв.м., кадастровый №; 

2) отменить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на вышеуказанные нежилые подвальные помещения;

3) признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного 

<

адрес> в г. Севастополе на вышеуказанные нежилые подвальные помещения.

В ходе судебного разбирательства истец дополнил и уточнил свои требования (л.д. 152-153), просил:

1. Признать недействительными: 

- инвестиционный договор от 30.04.2010, заключенный между ООО «Фин.Н» и ФИО2 о совместном участии в реализации проекта по сооружению нежилого встроенного помещения подвального этажа за строительным номером 03 общей площадью 156 кв.м.; 

- инвестиционный договор от 30.04.2010, заключенный между ООО «Фин.Н» и ФИО2 о совместном участии в реализации проекта по сооружению нежилого встроенного помещения подвального этажа за строительным номером 04 общей площадью 106 кв.м. 

2. Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилые встроенные подвальные помещения, расположенные в 

<

адрес> в г. Севастополе: 

- встроенное нежилое помещение подвала I (помещение подвала I-1) площадью 108,6 кв.м., кадастровый №; 

- встроенное нежилое помещение подвала II (помещение подвала с II-1 по II-7) площадью 163,6 кв.м., кадастровый №. 

3. Отменить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на вышеуказанные нежилые подвальные помещения;

4. Признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного 

<

адрес> в г. Севастополе на вышеуказанные нежилые подвальные помещения.

В судебное заседание стороны не явились, судом приняты все необходимые предусмотренные законом меры по извещению сторон о дате, времени и месте рассмотрения дела. Истец извещен телефонограммой, направленное ответчику заказное письмо с повесткой возвращено «за истечением срока хранения». 

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на законность сделок, отсутствие нарушений прав истца их совершением, противоречивость и необоснованность требований истца.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Античный 11» ФИО5 поддержала исковые требования.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит, что иск ФИО1 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес> (л.д. 21).

Ответчик ФИО2 является собственником двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, - встроенного нежилого помещения подвала I (помещение подвала I-1), площадью 108,6 кв.м., и встроенного нежилого помещения подвала II (помещение подвала с II-1 по II-7), площадью 163,6 кв.м., на основании инвестиционных договоров от 30.04.2010, заключенных с ООО «Фин.Н» (л.д. 93-112, 178-213). 

Право собственности ответчика на указанные помещения зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН 25.01.2016 (л.д. 102, 112).

Как следует из первого инвестиционного договора, заключенного 30.04.2010 между ООО «Фин.Н» (Инвестор-Застройщик) и ФИО2 (Инвестор), стороны договорились о совместном участии в реализации проекта по сооружению нежилого встроенного помещения подвального этажа со строительным номером 03 общей площадью 156 кв.м. в строящемся доме по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

Согласно пункту 2 договора совместное участие в реализации проекта предусматривает привлечение Инвестором-Застройщиком Инвестора для финансирования реализации проекта и обязательства Инвестора-Застройщика как Генерального подрядчика проекта реализовать проект при условии полного и своевременного финансирования проведения необходимых для реализации проекта работ и передать Инвестору после завершения строительства и проведения всех расчетом между сторонами нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

Дополнительным соглашением к договору определена общая стоимость проекта по сооружению встроенного помещения подвального этажа со строительным номером 03 общей площадью 156 кв.м. в строящемся доме по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, в размере 530 400 гривен, которую Инвестор обязан уплатить в срок до 31.12.2010 в безналичной форме.

Согласно второму инвестиционному договору, заключенному 30.04.2010 между ООО «Фин.Н» (Инвестор-Застройщик) и ФИО2 (Инвестор), стороны договорились о совместном участии в реализации проекта по сооружению нежилого встроенного помещения подвального этажа со строительным номером 04 общей площадью 106 кв.м. в строящемся доме по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, на аналогичных условиях.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору общая стоимость проекта по сооружению встроенного помещения подвального этажа со строительным номером 04 общей площадью 106 кв.м. в строящемся доме по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, в размере 360 400 гривен, которую Инвестор обязан уплатить в срок до 31.12.2010 в безналичной форме.

Оба договора подписаны сторонами и исполнены сторонами, что подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений от 30.03.2011 и актами взаиморасчетов по инвестиционным договорам от 21.03.2011 (л.д. 99-100, 109-110).

На указанные нежилые помещения 25.08.2011 ФИО2 Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета выданы свидетельства о праве собственности (л.д. 101, 111).

Спорные правоотношения в период их возникновения регулировались Гражданским кодексом Украины.

В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой - третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса. 

Недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительной судом не требуется. В случаях, установленных настоящим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной.

Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).

На основании части 1 статьи 203 Гражданского кодекса Украины содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам. 

В силу части 1 статьи 204 Гражданского кодекса Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.

Согласно частям 1, 2 статьи 228 Гражданского кодекса Украины сделка считается нарушающей публичный порядок, если она была направлена на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического или юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной громады, незаконное завладение им. 

Сделка, нарушающая публичный порядок, является ничтожной. 

Истец указывает на нарушение при заключении оспариваемых им сделок положений Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Указанный Закон устанавливает общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами, а также правовые основы и особенности выпуска, размещения и учета сертификатов фондов операций с недвижимостью.

Согласно статье 2 данного закона объектом инвестирования является квартира или помещение социально-бытового назначения в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.

На основании статьи 5 закона финансовые учреждения создают фонды по собственной инициативе в порядке, определенном настоящим Законом. В зависимости от цели создания фонд может быть: фондом финансирования строительства (ФФС); фондом операций с недвижимостью (ФОН).

Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья.

В соответствии со статьей 14 названного закона физическое или юридическое лицо, или совместный инвестор ФОН становится доверителем ФФС при условии передачи средств в управление управляющему ФФС и заключения с управителем ФФС договора об участии в ФФС на основе типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины.

Инвестиционные договоры, заключенные 30.04.2010 между ООО «Фин.Н» и ФИО2, не подпадают под действие указанного закона, поскольку не содержат условий, позволяющих квалифицировать их как договоры об участии в ФФС.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен актами гражданского законодательства, но отвечает общим основам гражданского законодательства. 

Стороны имеют право урегулировать в договоре, который предусмотрен актами гражданского законодательства, свои отношения, которые не урегулированы этими актами. 

Стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению. 

Стороны в договоре не могут отступить от положений актов гражданского законодательства, если в этих актах прямо указано об этом, а также в случае, если обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства вытекает из их содержания или из сути отношений между сторонами. 

На основании статьи 627 Гражданского кодекса Украины согласно статье 6 этого Кодекса стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Между ООО «Фин.Н» и ФИО2 заключены договоры, предусматривавшие участие ответчика в строительстве многоквартирного жилого дома путем передачи застройщику денежных средств и передачу ему по окончании строительства нежилых помещений.

Указанные сделки не противоречат закону, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. 

Доводы истца об отсутствии доказательств оплаты по оспариваемым договорам не являются основанием для признания их недействительными. В данном случае правом оспаривать договоры по этим основаниям, требовать их расторжения обладает только вторая сторона договора. 

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Истец, не являющийся стороной договоров, правом оспаривать сделки по мотивам неполучения продавцом оплаты за переданное в собственность покупателя имущество, не обладает. 

Кроме того, само по себе ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по договору основанием для признания сделки недействительной не является.

Доводы истца о том, что оспариваемые им сделки нарушают его права на общее имущество в многоквартирном жилом доме проверялись судом по иску ТСЖ «Античный 11» к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на нежилые подвальные помещения за собственниками помещений в многоквартирном доме. 

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 26.09.2017 по делу № 2-973/2017, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска отказано. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1-3 части 1 статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года № 489-О-О указано, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного предназначения, относятся к общему имуществу собственников. 

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома (признаны собственно «техническими подвалами») только при условии, если основное назначение подвала состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть, подвал используется лишь для общих нужд. 

При рассмотрении гражданского дела 2-973/2017 проверялись указанные обстоятельства, в том числе путем проведения судебной строительно-технической экспертизы, согласно заключением которой в спорных помещениях I и II площадью 108,6 кв.м. и 163,6 кв.м. имеются проходящие транзитом инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме – отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, электроснабжение. Инженерное оборудование – регулирующая арматура, приборы и иное размещено в специальных помещениях бойлерной и насосной, которые и являются в настоящее время техническими и вспомогательными. Эксплуатация жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, по своему прямому назначению без постоянного доступа в спорные помещения возможна. Соответственно, спорные помещения I и II площадью 108,6 кв.м. и 163,6 кв.м. могут использоваться самостоятельно.

Выводы экспертизы подтверждены иными доказательствами, а именно из планов подвального помещения (фрагментов проектной документации) и технического паспорта на жилой многоквартирный дом видно, что подвальное помещение дома имеет технические помещения – бойлерная, насосная, лифтовая, имеющие отдельные входы, 4 технических помещения, к которым относятся и 2 спорных помещения, изолированы от остальных помещений и также имеют отдельные входы. 

В спорных помещениях имеются проходящие транзитом коммуникации (трубопроводы), вместе с тем все инженерное оборудование (бойлеры, водомерные узлы, напорные резервуары, погружной насос, пожарные насосы, лифтовое оборудование и т.п.) в этих помещениях отсутствуют, все оборудование расположено в специальных технических помещениях (бойлерной, насосной, лифтовой).

Из изложенного следует вывод, что суд спорные помещения - встроенное нежилое помещение подвала I, площадью 108,6 кв.м., и встроенное нежилое помещение подвала II, площадью 163,6 кв.м., расположенные в жилом многоквартирном 

<

адрес> г. Севастополя, являются помещениями самостоятельного использования, у них отсутствует специальное назначение, связанное с исключительно техническим обслуживанием иных помещений жилого дома. В этой связи данные помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав и не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в жилом доме.

При таких обстоятельствах права истца ФИО1 оспариваемыми им сделками не нарушено, в связи с чем отсутствуют правовые основания для признания их недействительными и применении последствий недействительности сделок, а также удовлетворения других взаимосвязанных требований истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилые помещения, отмене государственной регистрации его права собственности, а также признании права общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на нежилые помещения.

Последнее требование не подлежит удовлетворению также по тем основаниям, что истец не обладает правом на предъявление иска в интересах всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными инвестиционных договоров, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, расположенные в 

<

адрес> в г. Севастополе, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись) И.В. Сомова 

Решение в окончательной форме составлено 09.09.2019.

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна.

Судья И.В. Сомова