Дело №3а-159/2021

УИД 68OS0000-01-2021-000120-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2021 года город Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости данного объекта равной рыночной стоимости.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки вышеназванного объекта завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ФИО4 №40/21 от 27 апреля 2021 года, в соответствии с которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2021 года в размере 19 106 862,40 руб.

Для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, ФИО3 обратился в Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН»), по результатам рассмотрения которого решением ОРС-68/2021/000185 от 18 июня 2021 года отказано в его удовлетворении.

Не соглашаясь с данным решением, административный истец просил признать его незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года на основании представленного отчёта оценщика.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административное исковое заявление и с учётом изменения основания заявленных требований просила установить рыночную стоимость объекта недвижимости исходя из проведённой судебной экспертизы, расходы по которой административным истцом оплачены.

Представитель административных ответчиков ТОГБУ «ЦОКСОН» и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО2 возражала против удовлетворения административного иска, полагая вынесенное решение бюджетного учреждения законным и обоснованным.

В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просил дело рассмотреть без его участия, и разрешение настоящего спора оставил на усмотрение суда.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области (далее по тексту решения – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области) в письменном заявлении также просил рассмотреть дело без своего участия.

Поскольку иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексу решения – Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту решения - Федеральный закон №269-ФЗ).

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона №269-ФЗ Закон о государственной кадастровой оценке дополнен статьёй 22.1 определяющей иной порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

По общему правилу указанный порядок начинает действовать с 1 января 2023 года, однако в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ).

Постановлением администрации Тамбовской области от 2 декабря 2020 года №976 предусмотрен переход к применению на территории Тамбовской области положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Тамбовской области рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке не осуществляется.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке). 

Часть 15 статьи 22.1 данного Закона предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Уполномоченным органом на территории Тамбовской области (пункт 2.4 Устава бюджетного учреждения, приказ Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12 мая 2021 года №285 «Об утверждении государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ) для ТОГБУ «ЦОКСОН» на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов») по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной является ТОГБУ «ЦОКСОН»), созданное, в связи с принятием постановления администрации Тамбовской области от 27 декабря 2016 года N1543, и которое, по характеру спорных правоотношений, выступает по настоящему делу надлежащим административным ответчиком. 

Судом установлено, что ФИО3 с 4 августа 2015 года является собственником ? части нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 1201,6 кв.м., расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена актом ТОГБУ «ЦОКСОН» от 19 марта 2021 года №АОКС-68/2021/000060 по состоянию на 31 декабря 2020 года в размере 38 683 210,25 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости. 

Решением ТОГБУ «ЦОКСОН» №ОРС-68/2021/000185 от 18 июня 2021 года ФИО3 отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости, в связи с допущенными расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости и нарушением при составлении отчёта об оценке положений частей 2 и 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299 по основаниям, указанным в разделе V вышеназванного решения.

Проверяя доводы о незаконности решения бюджетного учреждения, определением суда от 12 августа 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению №02145/4-4-21 от 6 октября 2021 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, отчёт об оценке №40/21 от 27 апреля 2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе учитывая причины, послужившие основанием для принятия ТОГБУ «ЦОКСОН» решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В соответствии с представленным заключением, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 26 737 444 руб. 

При оценке заключения эксперта ФИО5, суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

При исследовании экспертом отчёта об оценке указано, что фактически оценщиком допущена ошибка исходных данных в виде несоответствия принятой информации и её переноса из источника в отчёт. Площадь второго этажа исследуемого объекта, согласно техническому паспорту, составляет 183,7 кв.м., однако отчёт об оценке содержит искаженные сведения этой площади и суммы всех площадей объекта по фактору этажность. Кроме того, указание на отсутствие отделки на площади 78,8 кв.м. не соответствует действительности, поскольку имеет место оштукатуривание поверхностей, и отделка помещений требует косметического ремонта.

Неоднозначность и неопределенность применения значения корректировок ценообразующих факторов из различных источников видится спорным и искусственно выборочным, при этом проигнорированы важные ценообразующие факторы справочника оценщика, такие как класс качества объекта, материал стен, расположение относительно остановок общественного транспорта. 

Также на странице 65 отчёта об оценке при расчёте стоимости объекта оценки методом прямой капитализации необоснованно учтен коэффициент арендопригодной площади, снижающий итоговое значение стоимости на 10%.

При оценке экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность используемой оценщиком информации, что последовательно изложено в заключении.

При проведении исследования относительно причин, послуживших основанием для принятия бюджетным учреждением соответствующего решения, эксперт пришёл к выводу, что отсутствие обоснования оценщиком применения нижнего значения диапазона цен и отсутствие корректировки на торг предлагаемого объекта к продаже с публичных торгов является существенной ошибкой, влияющей на рыночную стоимость. Кроме того, неприменение оценщиком выявленных аналогов с площадью, не входящей в диапазон от 1000 до 2000 кв.м., является ошибкой, поскольку не обоснован выбор диапазона, исключающих принятие аналогов с меньшей площадью, а также при расчёте стоимости объекта оценки методом прямой капитализации оценщиком не обоснованно учтён коэффициент арендопригодной площади. Таким образом, выявленные экспертом при составлении отчёта об оценке нарушения, влияющие на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта и отражённые в названном выше решении ТОГБУ «ЦОКСОН» сомнений не вызывают, соответственно, решение №ОРС-68/2021/000185 от 18 июня 2021 года является обоснованным.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость. 

Исходя из представленного заключения, рыночная стоимость объекта оценки определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации дохода в рамках доходного подхода.

При подготовке исследования, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Заключение эксперта ФИО5 участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний, относительно представленного заключения от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. 

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении, принятым бюджетным учреждением в пределах своих полномочий, с соблюдением порядка и процедуры его принятия, суд приходит к выводу, что данное решение является законным, и считает необходимым отказать в удовлетворении административных исковых требований о признании решения ТОГБУ «ЦОКСОН» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным.

Вместе с тем, при разрешении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о возможности их удовлетворения исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац четвертый пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Соответственно, кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается в том числе, для целей налогообложения, а налогоплательщик не лишен возможности повлиять на величину налоговой базы, обратившись с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости во внесудебном порядке в соответствующее бюджетное учреждение, а при несогласии с таким решением - в судебном порядке, что прямо предусмотрено статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

При этом, согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос №8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (далее по тексту решения – Обзор Верховного Суда Российской Федерации №2(2021), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Таким образом, из системного анализа действующего законодательства усматривается, что хотя требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является самостоятельным и может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, в случае признания законным такого решения суд не вправе по одному лишь формальному основанию отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит принципу справедливости и основанным на нем конституционным гарантиям судебной защиты прав и свобод человека и гражданина, а также лишает налогоплательщика возможности повлиять на величину налоговой базы путем пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из позиции, изложенной в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации №2(2021), рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчёте об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости. При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчёте.

На основании вышеизложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости исходя из заключения проведённой судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2021 года в размере 26 737 444 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО3, поданное в Тамбовский областной суд 27 июля 2021 года, удовлетворить в части требования, предъявленного к ТОГБУ «ЦОКСОН» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 26 737 444 руб.

В остальной части административное исковое заявление ФИО3 – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 9 ноября 2021 года.

Судья М.В. Яковлева