Гр.Дело № 2-3198/2025

УИД: 30RS0001-01-2025-005288-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

14 октября 2025 года г. Астрахань

Кировский районный суд города Астрахань в составе председательствующего судьи Мавлюнбердеевой А.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Володиной А.П., с участием помощника прокурора Кировского района г. Астрахани Старцевой П.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Кировского районного суда г. Астрахань, расположенном по адресу: 

<

...>, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным с применением к сделке правил о договоре займа и залога, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Согласно п.2.2.1 договора стоимость объекта в размере 1000000 руб. была оплачена продавцу за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 в соответствии с кредитным договором, заключенным с ПАО Сбербанк. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Росреестре 10 мая 2023 г. Согласно условиям договора купли-продажи на дату его подписания в квартире значился зарегистрированным ФИО3 При этом продавец обязался обеспечить снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение 14 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект. Однако согласно адресной справке МВД России по состоянию на 4 июня 2025 г. в квартире состоят на регистрационном учете: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. В этой связи право истца на проживание в квартире ограничено, поскольку ответчик ФИО3 до настоящего времени не исполнил свое обязательство о снятии с регистрационного учета. При этом ответчик отказывается выселяться из квартиры, несмотря на то, что его право пользования жилым помещением утрачено. 

Истец ФИО1 с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил прекратить право пользования жилым помещением - квартирой площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и выселить из нее ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. 

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1 Свои встречные исковые требования ФИО3 мотивировал тем, что ФИО1 совершил сделку для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. В спорной квартире ФИО3 и ФИО2 проживают с 1988 г. Квартира была подарена ФИО3 его матерью по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ В 2021 г. ФИО3 открыл 

<

данные изъяты>». Для ведения бизнеса ему были необходимы денежные средства. В этой связи, по обоюдной договоренности с ФИО1, с целью займа денежных средств в размере 2500000 руб. под залог квартиры последний заключил кредитный договор с ПАО Сбербанк. Кредитные денежные средства после заключения договора купли-продажи ПАО Сбербанк перечислил ФИО3 Сторонами в договоре купли-продажи формально указана стоимость квартиры 1000000 руб., при фактической стоимости квартиры 4000000 руб. Денежные средства, полученные ФИО1 по кредитному договору, были переданы ФИО3 на условиях их возврата по договору займа, имеющему условия, соответствующие условиям кредитного договора, заключенного между ФИО1 и ПАО Сбербанк. По данному договору займа ФИО3 должен был возвращать долг путем выплаты ежемесячных платежей ФИО1 по 29172,92 руб., с уплатой процентов за пользование займом в размере 12,20% годовых, сроком возврата - 240 месяцев. В качестве гарантии исполнения обязательств по договору займа ФИО3 согласился на наложение обременения в виде залога на квартиру. После перечисления банком денежных средств ФИО3 передал ФИО1 500000 руб. в счет исполнения обязательств по договору займа за 18 месяцев. 

Заключая договора купли-продажи квартиры, ФИО3 и ФИО1 преследовали цель заключить договор займа с обеспечением в виде залога права на квартиру. Намерения продать квартиру ФИО3 не имел. Подписывая договор купли-продажи, ФИО3 был уверен, что оформляет его с целью договора займа под залог своей квартиры. На протяжении двух лет ФИО3 перечислял ФИО1 денежные средства для последующего их возврата ПАО Сбербанк. Всего ФИО3 передал ФИО1 897100 руб. ФИО3 полагает, что заключенный договор купли-продажи является притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств в размере 2500000 руб. с залогом квартиры. ФИО3 утратил титул собственника спорной квартиры при пороке воли. В свою очередь ФИО1. не имел цели владеть спорной квартирой, поскольку при оформлении договора купли-продажи его воля была направлена на получение ФИО3 денежных средств в размере 2500000 руб. 

ФИО3 просит признать договор купли-продажи квартиры недействительным в силу его притворности. Применить к сделке правила о договоре займа и залога в обеспечение отношений из договора займа, существующего между ФИО3 и ФИО1, по условиям которого ФИО3 получил от ФИО1 2500000 руб., с уплатой процентов за пользование займом в размере 12,20% годовых, с уплатой среднемесячного платежа в размере 29172,92 руб., со сроком возврата денежных средств-240 месяцев. Признать право залога в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО3, рыночной стоимостью 4000000 руб. в обеспечение договора займа от 6 мая 2023 г., существующего между ФИО3 и ФИО1 Применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, признать право собственности за ФИО3 на квартиру.

Протокольным определением суда встречные исковые требования приняты к производству суда.

Истец ФИО1 (ответчик по встречному иску), третье лицо ФИО4 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились. От истца поступило заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассматривать гражданское дело в отсутствие ФИО1, ФИО4

В судебном заседании представители истца ФИО1 (ответчика по встречным требованиям) ФИО15, ФИО18 первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать. Считают, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительной сделкой, заключенной в соответствии с требованиями закона. ФИО1 (покупатель) проявил явное намерение владеть и пользоваться приобретенным имуществом. Утверждения о притворности сделки являются необоснованными, поскольку сделка оформлена надлежащим образом. Цена спорной квартиры в размере 4000000 руб., соответствует рыночной оценке. Сумма продажи в договоре была указана по просьбе ФИО3, с целью избежать уплаты имущественного налога. Передача денежных средств подтверждена документально. Договор купли-продажи подписан ФИО1 и ФИО3 добровольно, без применения насилия или обмана. Договор займа между сторонами не заключался. ФИО5 не представлено доказательств заключения договора займа с ФИО1 Денежные средства, перечисленные ФИО5 ФИО1, передавались им в счет исполнения иных обязательств, возникших между ними, в том числе по возврату долга за ремонт автомобиля, находящегося в пользовании ФИО3 

Ответчик ФИО3 (истец по встречному иску) в судебном заседании требования ФИО1 не признал, пояснил, что для ведения совместного бизнеса необходимы были денежные средства. В этой связи по обоюдной договоренности ФИО1 и ФИО3 обратились в банк для оформления ипотечного кредита на ФИО1 на приобретение квартиры, принадлежащей ФИО5 При этом между ними была договоренность о том, что платежи по кредиту оплачивает ФИО3, а после его погашения ФИО1 должен был заключить с ФИО3 договор дарения. Далее они составили расписку на получение ФИО5 1500000 руб. за продаваемый объект недвижимости, подписали договор купли-продажи и предоставили документы сотрудникам банка. ПАО Сбербанк после одобрения заявки на кредит осуществило перевод на счет ФИО3 денежных средств в размере 2500000 руб. В день зачисления денежных средств ФИО3 передал ФИО1 500000 руб. в счет оплаты будущих платежей по кредитному договору за 18 месяцев. Деньги, полученные от кредита, ФИО1 и ФИО3 потратили на приобретение товара для его последующей реализации. ФИО3 регулярно перечислял ФИО1 денежные средства для оплаты ипотечных платежей. ФИО1 не пытался вселиться в квартиру. Впоследствии ФИО1 стал требовать от ФИО3 выплаты ему суммы, превышающей задолженность по кредитному договору. 

ФИО3 полагает, что договор купли-продажи квартиры является недействительной сделкой, поскольку намерения продавать квартиру у него не было. Целью заключения договора купли-продажи являлось получение кредитных денежных средств под минимальную процентную ставку. Указал, что в настоящее время он и его мать ФИО2 проживают в спорной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, пояснила, что истец и ее сын ФИО3 вели совместный бизнес. Для получения кредита ФИО3 оформил залог на свою квартиру. О том, что ее сын и ФИО1 заключили между собой договор купли-продажи квартиры, ей не было известно. Однако впоследствии от своей сестры ФИО2 узнала, что задолженность перед банком у ФИО1 и ФИО3 составляет 5000000 руб. ФИО2 неоднократно передавала ФИО1 денежные средства для погашения ипотечного кредита. Указала, что в спорной квартире она и ее сын проживают до настоящего времени.

Представитель ответчика ФИО5 (истца по встречному иску) ФИО16, действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании требования ФИО1 не признала, встречные требования поддержала по основаниям, указанным в заявлении. Указала, что ФИО3 не имел намерения продавать квартиру, поскольку квартира являлась его единственным жильем, где постоянно проживала его мать. Сделка, заключенная между ФИО3 и ФИО1, является притворной, поскольку прикрывала договор займа. Денежные средства, перечисленные ПАО Сбербанк, были необходимы для ведения ФИО3 и ФИО1 совместного бизнеса. Сделка совершена с пороком воли. ФИО3 исполнял условия договора займа, перечислял ФИО1 обязательные платежи в счет возврата заемных денежных средств. После перехода права собственности ФИО1 не пытался вселиться в квартиру. ФИО3 и ФИО2 оплачивали все коммунальные платежи. Просила признать договор купли-продажи квартиры недействительным в силу его притворности. Применить к сделке правила о договоре займа и залога в обеспечение отношений из договора займа, существующего между ФИО6 и ФИО1 Признать право залога в отношении квартиры в обеспечение договора займа, существующего между ФИО5 и ФИО1 Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности ФИО1 и признать право собственности за ФИО3 на квартиру.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании вопрос об удовлетворении требований ФИО1 оставил на усмотрение суда. Встречные исковые требования ФИО3 просил оставить без удовлетворения.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора ФИО7, полагающей исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО3, не подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

Статья 35 Конституции РФ гарантирует защиту прав собственника имущества, его право иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Аналогичные права закреплены статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. 

На основании части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Аналогичные положения содержатся в статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лиц на основании договора А. или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищном кодексом. 

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 приобрел у ФИО3 квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 1000000 руб. (л.д.7-8). Договор купли-продажи был заключен с использованием кредитных средств по договору, заключенному с ПАО Сбербанк от 6 мая 2023 г., в соответствии с которым стоимость объекта 1000000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств. Кредитный договор заключен на общую сумму 2500000 руб. для приобретения квартиры и оплаты иных неотделимых улучшений (л.д.16-19). Полный расчет с ФИО3 произведен 10 мая 2023 г. посредством перечисления банком на его сберегательный счет 2500000 руб., что не оспаривалось ФИО3 в ходе судебного разбирательства. 

Согласно условиям договора купли-продажи ФИО3 обязался обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение 14 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект. 

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано 10 мая 2023 г. (л.д.12-15).

Сторонами не оспаривалось, что до настоящего времени ФИО2 и ФИО3 сохраняют право пользования спорным жилым помещением, проживают в нем и от его освобождения уклоняются.

Согласно данным учетно-регистрационных органов МВД РФ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. зарегистрированы по месту постоянного жительства по адресу: 

<

адрес> (л.д.11).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 ссылается на надлежащий характер исполнения обязательств по договору купли-продажи объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью № кв. м.

Таким образом, исходя из положений ст. 35 ЖК РФ ответчики ФИО3, ФИО2 правовых оснований для проживания в квартире, принадлежащей ФИО1, не имеют. Истец ФИО1, являясь собственником жилого помещения, не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, чем нарушается его конституционные права. Ответчики ФИО3, ФИО2 членами семьи собственника не являются, соглашение между собственником жилого помещения и ответчиками о проживании в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности истцу, в настоящее время отсутствует. В этой связи суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании ФИО3, ФИО2 прекратившими право пользования жилым помещением подлежат удовлетворению.

С целью восстановления прав истца в силу статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчики подлежат безусловному выселению из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Суд не находит правовых оснований для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, недействительным в силу его притворности по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения. 

Исходя из части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Особенности купли-продажи объектов недвижимого имущества определены параграфом 7 раздела 4 части 2 ГК РФ. 

На основании части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. 

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме, реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами. 

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. 

Как разъяснено в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). 

Из содержания указанных правовых норм и разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истинной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, намерений каждой стороны. 

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, возникло на основании возмездной сделки купли-продажи от 6 мая 2023 г., заключенной между ним и ФИО3, зарегистрированной в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (л.д.7-8). ФИО1 приобрел указанную недвижимость как за счет личных денежных средств, так и за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору от 6 мая 2023 г., в соответствии с условиями которого, квартира находится в залоге у ПАО Сбербанк в качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (л.д.16-19). 

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм права, бремя доказывания того обстоятельства, что оспариваемая сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, а именно, что стороны спора преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям договора займа и договора залога, которые прикрывает юридически оформленная сделка - договор купли-продажи недвижимого имущества, лежит на истце. 

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи квартиры между сторонами были соблюдены требования закона о письменной форме, а также по содержанию договора купли-продажи недвижимости, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указана цена недвижимости, согласованная сторонами, договор подписан сторонами собственноручно, прошел государственную регистрацию, в связи с чем суд приходит к выводу, что данный договор купли-продажи полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Своей подписью в договоре купли-продажи ФИО3 подтвердил, что он не ограничен в дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеванием, препятствующим осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на невыгодных для себя условиях. 

Оспаривая заключенный договор купли-продажи от 6 мая 2023 г. и полагая его притворной сделкой, ФИО3 указал, что фактические действия сторон были направлены на заключение договора займа с обеспечительной мерой в виде залога квартиры. Между тем, ссылаясь на наличие между ФИО1 и ФИО3 заемных правоотношений, ФИО3 не было представлено непосредственно договора займа либо иного долгового документа, а равно обеспечительного договора. Данные доводы ФИО3 голословны. 

Представленные ФИО3 скриншоты с сайта «Сбербанк онлайн» о перечислениях ФИО1 денежных средств после продажи квартиры, не могут являться доказательством наличия между сторонами заемных правоотношений, и, как следствие, притворности сделки. При этом суд обращает внимание на то, что назначения платежей в указанных переводах отсутствуют.

Вопреки утверждениям представителя ФИО16, факт направления ФИО1 уведомлений ФИО3 о размере задолженности по кредитному договору также не свидетельствуют о наличии между сторонами заемных обязательств на 2500000 руб. 

Из показаний свидетеля ФИО12, допрошенной в судебном заседании следует, что ФИО2 является ее родной сестрой. ФИО2 со своим сыном проживают в квартире по 

<

адрес>. ФИО2 и ФИО3 не хотели продавать свою квартиру. ФИО12 известно, что ФИО1 и ФИО3 заложили квартиру сестры для ведения совместного бизнеса. ФИО1 стал собственником квартиры. ФИО12 известно, что ФИО3 имеет долговые обязательства перед ФИО1 на общую сумму 2500000руб. Со слов дочери ФИО12 известно, что ФИО1 предлагал ей купить спорную квартиру за 5000000 руб. При этом ФИО1 говорил родственникам о том, что ФИО3 передавал ему 500000 руб. в счет оплаты задолженности за квартиру. 

В соответствии со ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний при наличии письменных доказательств, опровергающих данный факт. 

Таким образом, наличие договора займа, и его условий может быть подтверждено только письменными доказательствами, а показания свидетеля ФИО12 и пояснения ФИО3, ФИО2 в данном случае являются недопустимыми доказательствами.

Письменных доказательств, подтверждающих заключение между ФИО1 и ФИО3 договора займа на указанных ФИО3 условиях, в материалы дела не представлено. 

Каких-либо иных письменных доказательств в соответствии со ст. 807 - 808 ГК РФ, подтверждающих наличие между сторонами заемных отношений на 2500000 руб. с обеспечением обязательств в виде залога на квартиру, ФИО3 не представлено, судом таковых обстоятельств не установлено. 

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что намерения сторон при заключении договора купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем указано в оспариваемом договоре, что сделка прикрывает иную сделку, чем та, условия которой отражены в договоре, и что воля участников сделки при ее заключении и подписании была порочной. Буквальное толкование условий договора купли-продажи, в котором, в частности указан порядок расчетов, свидетельствует о надлежащем исполнении принятых на себя сторонами договорных обязательств.

ФИО3 собственноручно подписывая с ФИО1 письменный договор, понимал природу совершаемой им сделки и правовые последствия, на которые они направлены. Действия истца по заключению договора купли-продажи свидетельствуют о том, что он желал отчуждения квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. ФИО3, будучи законным владельцем квартиры, фактически распорядился принадлежащим ему недвижимым имуществом и произвел его отчуждение в пользу ФИО1 по договору купли-продажи, а последний с использованием кредитных денежных средств произвел оплату по нему. Переход права собственности от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, был зарегистрирован в Управлении Росреестра. 

Воля сторон, направленная на заключение именно договора купли-продажи объекта недвижимости, достижение соглашений по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, наличие соответствующих правовых последствий по заключенному договору купли-продажи, на которые изначально была направлена воля сторон сделки, выполнение вытекающих из сделки прав и обязанностей, подтверждена материалами дела. ФИО3 не представил доказательства, что при совершении оспариваемой сделки купли-продажи имел порок воли и стороны, участвующие в сделке, не имели намерения ее исполнять.

Утверждения ФИО3 об отсутствии у него намерения продавать квартиру, а также отсутствии у него и его матери иного места жительства, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора сторон, поскольку данное обстоятельство не препятствовало отчуждению спорного жилого помещения собственником и не свидетельствуют о недействительности совершенной сделки (ст. 209 ГК РФ).

Ссылка на заниженную стоимость продаваемой квартиры судом не принимаются, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане свободы в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон. ФИО3 был вправе не согласиться с условиями договора, отказаться от его заключения. 

Доводы представителя ФИО16 о том, что после заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на жилое помещение за ФИО1, ФИО3 и его мать ФИО2 проживают и пользуются жилым помещением, также не является основанием к признанию сделки притворной, поскольку само по себе проживание М-вых в спорном жилом доме, а также факт оплаты ими коммунальных платежей, не относится к обстоятельствам, свидетельствующим о наличии оснований для признания сделки притворной.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 6 мая 2023 г. позволяет идентифицировать предмет сделки, в нем указаны существенные условия договора - цена, порядок расчета, объект недвижимости, стороны договора, суд приходит к выводу о том, что стороны, заключая договор, выразили свою волю на установление конкретных правоотношений, в связи с чем доводы ФИО8 о том, что он утратил титул собственника спорного объекта недвижимости при пороке воли, вследствие прикрытия другой сделки, являются необоснованными.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его притворности, применении к оспариваемой сделке правил договора займа и договора залога, признании права залога в отношении квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 и признании права собственности за ФИО3, поскольку они являются незаконными и необоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении удовлетворить. 

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Выселить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным с применением к сделке правил о договоре займа и залога, применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Кировский районный суд г. Астрахань.

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2025 г. 

Судья подпись Мавлюнбердеева А.М.