Дело № 2-3439/2025

УИД 76RS0013-02-2025-00 2615-41

Мотивированное 

решение

 изготовлено 19 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

08 сентября 2025 года город Рыбинск

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой М.Г.,

при секретаре Палиловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи, 

установил:

ФИО1 в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли – продажи 23/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

данные изъяты>, заключенному 04.07.2025 года между ответчиками, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области внести в соответствии с данным решением изменения в Единый государственный реестр недвижимости. 

В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником 77/100 долей в праве общей долевой собственности на 23/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

данные изъяты>. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, собственником 23/100 долей в праве собственности на указанную квартиру, начиная с 08.07.2025 года, является ФИО2 на основании договора купли – продажи от 04.07.2025 г., заключённого с ФИО3 Вместе с тем, ответчиками не была исполнена обязанность известить истца, как участника долевой собственности, о намерении продать спорную долю, чем нарушили его права. В свою очередь, ФИО1 готов оплатить стоимость спорной доли по договору.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснив, что договор купли – продажи, заключенный между ответчиками он не видел, уведомлений о продаже спорной доли в его адрес не поступало. В июне – июле 2025 года он по месту регистрации не проживал, в указанный период времени был зарегистрирован по месту пребывания в 

<

данные изъяты>, где он работал. Также указал, что стоимость спорной доли подлежит определению исходя из кадастровой стоимости квартиры; определенная ответчиками в договоре купли – продажи стоимость имущества в размере 1 млн. рублей является завышенной, поскольку вся квартира стоит 2,5 млн. рублей. Приобретать спорную долю за 1 млн. рублей он не намерен. Дополнительно пояснил, что ФИО3 был незаконно вселен в спорную квартиру и незаконно ее приватизировал, в связи с чем, он намерен оспаривать его право собственности в отношении спорного имущества. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признал, указав, что ФИО3 приватизировал спорное имущество с намерением его продать. Перед заключением договора купли – продажи ответчику по адресу места его жительства было направлено соответствующее уведомление, которое тот не получил. Спорное имущество ФИО2 приобрел за 1 млн. рублей и не намерен его отчуждать по кадастровой стоимости. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств от него не поступало. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, о дате и места рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленных в суд письменных пояснениях указал, что в случае удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи, такое решение будет самостоятельным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, при этом применение судом обязывающих мер не требуется; принятие решения оставил на усмотрение суда, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Третье лицо нотариус Рыбинского НО Ярославской областной нотариальной палаты ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и места рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования и возражения, лежат на истце и ответчике по делу. 

В соответствии с п.1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п.2 ст.246 ГК РФ).

В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В силу п.п.2,3 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 77/100 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, площадью 57,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>. 

31.03.2025 г. в ЕГРН внесена регистрационная запись, подтверждающая право собственности ФИО3 на 23/100 доли в праве собственности на указанную квартиру.

В квартире по указанному адресуФИО1 зарегистрировал свое проживание (л.д. 24).

23.05.2025 г. на имя ФИО1 по адресу места его регистрации было направлено заказное почтовое отправление с описью вложения, содержащее предложение приобрести 23/100 доли в праве собственности на указанную квартиру за 1 млн. рублей, которое 28.06.2025 г. возвращено отправителю за истечением срока хранения (л.д. 50-54). 

04.07.2025 г. между ФИО3 (продавец), действующем в лице представителя по доверенности, и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли – продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает 23/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу:

<

данные изъяты> 35-37). 

Согласно п. 3 стоимость указанного имущества составляет 1 млн. рублей, которые продавец получил полностью до подписания договора. 

Факт передачи денежных средств по указанному договору подтверждается распиской от 04.07.2025 г. (л.д. 47). 

На основании указанного договора в ЕГРН 08.07.2025 г. внесена регистрационная запись 

<

данные изъяты> удостоверяющая право собственности ФИО2 в отношении указанной доли в праве собственности на квартиру.

ФИО1, заявляя требование по настоящему делу, указывает, что при заключении указанного договора купли – продажи его права, как участника долевой собственности в отношении указанной квартиры, были нарушены, поскольку ему не было направлено предложение выкупить спорную долю, при этом он согласен оплатить ее стоимость по договору. 

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ФИО1 в судебном заседании заявил об отказе от выкупа спорной доли по стоимости, определенной в указанном договоре купли – продажи, указывая на необходимость определения выкупной стоимости спорной доли исходя из кадастровой стоимости квартиры. 

Денежная сумма в размере стоимости имущества по указанному договору купли – продажи не была внесена стороной истца на депозит Управления Судебного департамента в Ярославской области, как и не было представлено доказательств финансовой возможности ее внесения.

При этом, права и обязанности по договору, о переводе которых на себя просит истец, предполагают обязанность покупателя оплатить выкупную стоимость отчуждаемого имущество по цене 1 млн. рублей. 

Отказ истца исполнить указанную обязанность исключает возможность его участия в указанном договоре. 

Также, учитывая положения статьи 250 ГК РФ, не предусматривающей обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения права собственности на отчуждаемую долю по цене, с которой такой участник не согласен, и исключающей возможность передачи доли с последующим взысканием денежной компенсации за неё помимо воли стороны, принимающей такую долю, у суда отсутствуют основания для взыскания с ФИО1 выкупной стоимостипереходящей в его собственность доли.

Невозможность взыскания с истца денежной компенсации помимо его волиявляется основанием для отказа в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей покупателя по указанному договору на истца.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

Ссылка стороны истца о злоупотреблении ответчиком своим правом в связи с продажей спорного имущества по завышенной ценесудом отклоняются, т.к. основаны на неправильном толковании действующего законодательства.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу граждан в заключении договора.

При этом указанная в ст.250 ГК РФобязанность обусловлена наличием преимущественного права у участника долевой собственности на приобретении доли в праве собственности. 

Однако, это не является ограничением права сособственника на свободу заключения договора и не обязывает его до заключения договора определять или согласовывать цену продажи с другими участниками долевой собственности.

При таком положении, продавец вправе самостоятельно установить стоимость отчуждаемой им доли.

Доводы истца относительно того, что стоимость отчуждаемой доли подлежит определению исходя из её кадастровой стоимости, суд отклоняет в силу следующего:

Как следует из статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из приведенных положений следует, что чрезвычайные обстоятельства, предусмотренные законом, по настоящему делу отсутствуют, поэтому они не могут влиять на рыночную стоимость спорного имущества в целях разрешения спора, заявленного по настоящему делу.

По настоящему делу стоимость спорного имущества подлежит выяснению как его текущая стоимость, сложившаяся на основе спроса и предложений в каждый конкретный момент времени на рынке недвижимости.

Таким образом, стоимость спорного имуществаопределяется сторонами по сделкесамостоятельно ина их усмотрение исходя из сложившихся цен на рынке недвижимости.

Также, разрешая заявленные требования, суд учитывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Указанное соответствует разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, приведенных в п. 52 совместного Постановления № 10/22 от 29.04.2010"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Вместе с тем, до настоящее времени право собственности ФИО3 в отношении спорного имущества не оспорено, соответствующих требований в установленном законом порядке не заявлено, в связи с чемдоводы истца об отсутствии у ФИО3 правомочий на отчуждение спорного имущества суд отклоняет, как недоказанные.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (

<

данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт РФ: 

<

данные изъяты>), ФИО3 

<

данные изъяты>)– оставить без удовлетворения в полном объеме

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Рыбинский городской суд. 

Судья М.Г. Орлова