Дело № 2-431/2017 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Бирюкова А.В.,

при секретаре Севрюковой С.В.,

с участием представителя истца и ответчика по встречному иску В.В.Н. - ФИО1,

представителя ответчика и истца по встречному иску Б.Л.В. - ФИО2, 

представителя сектора опеки и попечительства отдела по социальной политике администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области С.Д.Ю., 

20 декабря 2017 года в городе Ленинске Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.В.Н. к Б.Л.В. о взыскании денежных средств в связи с заключенным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Б.Л.В. к В.В.Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

В.В.Н. обратилась в суд с иском к Б.Л.В. о взыскании денежных средств в связи с заключенным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Б.Л.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, далее - жилой дом и земельный участок. Жилой дом был продан за 690000 рублей, земельный участок за 10000 рублей. Оплата приобретаемого недвижимого имущества должна была производиться следующим образом. 10000 рублей Б.Л.В. оплачивает при подписании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, 296667 рублей 26 копеек Б.Л.В. обязуется оплатить до ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся средства в размере 393332 рубля 74 копейки поступают из Пенсионного фонда РФ в связи с использованием Б.Л.В. средств материнского (семейного) капитала.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен передаточный акт, в соответствии с которым Б.Л.В. приняла от неё жилой дом и земельный участок, претензий Б.Л.В. по качеству и техническому состоянию жилого дома и земельного участка не имела. 

Б.Л.В. было оплачено при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 10000 рублей, также ей, В.В.Н., поступили средства из Пенсионного фонда РФ в размере 393332 рубля 74 копейки, оставшиеся денежные средства в размере 296667 рублей 26 копеек Б.Л.В. оплачивать ей отказывается. 

Поскольку Б.Л.В. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день, непосредственно предшествовавший подаче искового заявления) не оплатила ей денежные средства в размере 296667 рублей 26 копеек, то полагает необходимым взыскать с Б.Л.В. проценты в размере 19330 рублей 99 копеек.

В связи с тем, что при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен договор залога этого недвижимого имущества, учитывая то, что Б.Л.В. свои обязательства по выплате денежных средств за приобретенные жилой дом и земельный участок не выполнила, заложенное имущество подлежит продаже на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости жилого дома в 690000 рублей, земельного участка в 10000 рублей.

В.В.Н. просит суд взыскать с Б.Л.В. денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 296667 рублей 26 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19330 рублей 98 копеек, обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, определив способ их реализации - на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость в размере 700000 рублей.

Ответчик и истец по встречному иску Б.Л.В. исковые требования В.В.Н. не признала, обратилась в суд с встречным исковым требованием о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, указывая, что при покупке жилого дома и земельного участка, осмотрев жилой дом, она претензий к нему не имела. Однако впоследствии она обнаружила, что электропроводка и трубы в доме сгнили. В середине октября 2016 года она обнаружила, что и полы в жилом доме также сгнили и провалились в двух комнатах жилого дома, в одной из комнат дома в подвал из комнаты провалился З.М.Я.. Об указанных недостатках дома В.В.Н. ей не сообщала, чем ввела её в заблуждение. В случае, если бы ей было известно об указанных ею недостатках жилого дома, она заключать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не стала бы. 

Б.Л.В. просит суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными. 

В судебное заседание В.В.Н. и её представитель О.Н.В. не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены повестками. 

Представитель В.В.Н. ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований своего доверителя, полагает, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований Б.Л.В. не имеется.

Б.Л.В. и её представитель Б.Я.К. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены повестками. 

Представитель Б.Л.В. ФИО2 в судебном заседании заявила о том, что полагает, что исковые требования В.В.Н. к Б.Л.В. не обоснованы и удовлетворению не подлежат, при этом встречные исковые требования Б.Л.В. к В.В.Н. подлежат удовлетворению. 

Представитель сектора опеки и попечительства отдела по социальной политике администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области С.Д.Ю. полагает, что исковые требования В.В.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Б.Л.В. удовлетворению не подлежат. 

Выслушав представителя В.В.Н. ФИО1, представителя Б.Л.В. ФИО2, представителя сектора опеки и попечительства отдела по социальной политике администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области С.Д.Ю., эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования В.В.Н. подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования Б.Л.В. удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ДД.ММ.ГГГГ между В.В.Н., которой принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, и Б.Л.В. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества за 700000 рублей, из которых 10000 рублей - стоимость земельного участка, 690000 рублей - стоимость жилого дома. 

ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт, в соответствии с которым В.В.Н. передала Б.Л.В. жилой дом и земельный участок, Б.Л.В., приняв жилой дом и земельный участок, претензий к продавцу по качеству и техническому состоянию как жилого дома, так и земельного участка не имела. 

Таким образом, В.В.Н. выполнила условия заключенного с Б.Л.В. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, передав указанное недвижимое имущество покупателю Б.Л.В..

Б.Л.В. заявлено о том, что она была введена в заблуждение В.В.Н. при приобретении земельного участка и жилого дома в части технического состояния жилого дома, имеющего скрытые недостатки, поскольку электропроводка и трубы дома сгнили, полы жилого дома также прогнили, что не позволяет эксплуатировать жилой дом по его назначению. 

С целью предоставления Б.Л.В. доказательства обоснованности своего искового требования, представителем последней ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебно-строительно-технической экспертизы. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Профессионал» № от ДД.ММ.ГГГГ: недостатков в виде прогнивших полов в жилом доме не зафиксировано. Все дефекты полов возникли от механического воздействия. Период возникновения дефектов установить не представляется возможным. Данные недостатки являются устранимыми; 

в двух подвальных помещениях жилого дома площадью 2 кв.м каждое помещение имеются следы подтопления, период возникновения которого и причину установить не представляется возможным;

в жилом доме имеются недостатки, влияющие на эксплуатацию жилого дома, эти дефекты не являются скрытыми, и в случае их наличия на момент совершения сделки не заметить их было невозможно. Следовательно, зафиксированные дефекты возникли после ДД.ММ.ГГГГ;

недостатки, выявленные в ходе проведения экспертизы, являются существенными и требуют значительных финансовых и временных затрат. Отсутствие полов в кухне и туалете, перегородок между кухней, ванной и туалетом делают нормальную эксплуатацию дома невозможной. 

У суда не имеется оснований для сомнений в объективности, беспристрастности заключения эксперта и квалифицированности эксперта, и потому суд признаёт заключение эксперта ООО «Профессионал» № от ДД.ММ.ГГГГ допустимым доказательством по делу. 

В судебном заседании допрошенный в качестве эксперта В.А.П., проводивший указанную экспертизу, подтвердил сделанные им в экспертном заключении выводы.

С учетом изложенных обстоятельств и доказательств, исследованных в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что Б.Л.В. не представлено доказательств, свидетельствующих об обоснованности её искового требования и указывающих на недобросовестность В.В.Н. при совершении купли-продажи жилого дома и земельного участка. Доказательств, свидетельствующих о том, что недостатки жилого дома, указанные Б.Л.В., являлись скрытыми и не могли быть ею обнаружены при принятии по акту жилого дома, суду не представлено. 

Вместе с тем, исходя из заключения эксперта ООО «Профессионал» № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что жилой дом не имеет недостатков, которые могли бы быть отнесены к скрытым недостаткам, то есть к недостаткам, которые не могли быть обнаружены Б.Л.В. в ходе принятия жилого дома ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, исковое требование Б.Л.В. к В.В.Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным удовлетворению не подлежит.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

После заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между В.В.Н. и Б.Л.В., а также подписания в этот же день акта приема-передачи указанного недвижимого имущества Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Б.Л.В. на жилой дом и земельный участок, а также определенная сторонами сделки в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка ипотека в силу закона относительно жилого дома и земельного участка. 

Стороны не оспаривают того, что, исполняя договор купли-продажи, Б.Л.В. ДД.ММ.ГГГГ выплатила В.В.Н. 10000 рублей и, распорядившись средствами материнского (семейного) капитала, обеспечила перечисление В.В.Н. Пенсионным фондом РФ 393332 рублей 74 копеек. 

Впоследствии Б.Л.В. в одностороннем порядке отказалась от дальнейшего исполнения договора купли-продажи. 

Оставшиеся денежные средства в размере 296667 рублей 26 копеек Б.Л.В. В.В.Н. не выплатила ни к установленной в договоре купли-продажи дате ДД.ММ.ГГГГ, ни до дня принятия решения судом. 

Претензия В.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, направленная Б.Л.В., с требованием выплатить денежные средства в размере 296667 рублей 26 копеек оставлена последней без внимания. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что исковое требование В.В.Н. к Б.Л.В. о взыскании денежных средств в размере 296667 рублей 26 копеек является обоснованным, поскольку её отказ от выплаты указанной денежной суммы является недопустимым. 

Согласно ч.3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Исходя из ч.1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Б.Л.В. неправомерно удерживаются денежные средства в размере 296667 рублей 26 копеек в определенный в исковом заявлении В.В.Н. период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и потому проценты за неправомерное удержание указанных денежных средств подлежат взысканию с Б.Л.В. в пользу В.В.Н.. 

В.В.Н. предоставлен суду расчет процентов, произведенный с учетом размера задолженности, количества дней просрочки, ключевой ставки Банка России. 

Расчет процентов выглядит следующим образом:

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (60 дней) ключевая ставка Банка России 10%,

296667, 26 х 60 х 10 х 0,01/366 = 4863, 39;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (85 дней) ключевая ставка Банка России 10%, 

296667, 26 х 85 х 10 х 0,01/365 = 6908,68;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (36 дней) ключевая ставка Банка России 9,75 %, 

296667, 26 х 36 х 9,75 х 0,01/365 = 2852,88;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (48 дней) ключевая ставка Банка России 9,25 %, 

296667, 26 х 48 х 9,25 х 0,01/365 = 3608,77;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (15 дней) ключевая ставка Банка России 9%, 

296667, 26 х 15 х 9 х 0,01/365 = 1097,26. 

Приведенный расчет, выполненный представителем В.В.Н. О.Н.В., является обоснованным и математически верным.

Вместе с тем, при сложении результатов приведенных выше расчетов представителем В.В.Н. О.Н.В. допущена ошибка, состоящая в том, что при сложении слагаемых 4863,39, 6908,68, 2852,88, 3608,77, 1097,26 сумма будет 19330 рублей 98 копеек, а не 19330 рублей 99 копеек, как указывает представитель В.В.Н..

Таким образом, исковое требование В.В.Н. к Б.Л.В. о взыскании процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению частично в размере 19330 рублей 98 копеек.

В соответствии ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Исходя из ч.1, ч.3 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Исходя из ч.1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между В.В.Н. и Б.Л.В., в п.4 содержит условие, согласованное сторонами при его заключении, в соответствии с которым указанная в договоре рассрочка платежа влечет за собой возникновение залога в силу закона на жилой дом и земельный участок. 

Договор залога жилого дома и земельного участка в силу закона зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ запись 34-34/003-34/042/019/2016-612/1 и 34-34/003-34/042/019/2016-614/1.

Б.Л.В. отказалась в одностороннем порядке от выполнения условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, не выплачивая В.В.Н. денежные средства в размере 296667 рублей 26 копеек, что составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, составляющего 700000 рублей (10000 рублей земельный участок, 690000 рублей жилой дом), и потому исковые требования В.В.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество, определении способа продажи заложенного имущества - с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в 700000 рублей подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Б.Л.В. в пользу В.В.Н. в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 296667 рублей 26 копеек.

Взыскать с Б.Л.В. в пользу В.В.Н. проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19330 рублей 98 копеек.

В удовлетворении оставшейся части искового требования В.В.Н. к Б.Л.В. о взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 01 копейка отказать. 

Обратить взыскание на заложенное Б.Л.В. имущество – жилой дом, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №, и земельный участок, площадью 912 кв.м, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов - под жилым домом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 700000 рублей. 

В удовлетворении искового требования Б.Л.В. к В.В.Н. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ленинский районный суд Волгоградской области.

Судья Бирюков А.В.

Копия верна

Судья Бирюков А.В.