Дело № 3а-62/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 17 мая 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щеголькова Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЭКО» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «ЭКО» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости 

земельного участка площадью 15 070 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения причала выгрузки нерудных строительных материалов и открытых складских площадок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 471 480 рублей; 

земельного участка площадью 59 998 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения открытых складских площадок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 8 579 714 рублей. 

Заявление обосновано тем, что ООО «ЭКО» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Им проведена оценка рыночной стоимости данных объектов недвижимости. Согласно отчету ООО «Судебная экспертиза и оценка» (далее – Отчет) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 декабря 2017 года составляет 2 471 480 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 декабря 2017 года - 8 579 714 рублей. 

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 15.12.2011 N 976-п, существенно превышает рыночную стоимость: 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 декабря 2017 года определена в размере 7 436 140,80 рубля, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 декабря 2017 года – 29 605 413, 12 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Представитель ООО «ЭКО» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала административный иск, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно заключению эксперта №11/2018 от 24 апреля 2018 года.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО2 поддержала позицию Департамента, изложенную в письменном отзыве на административный иск. Просила в удовлетворении административного иска отказать.

В письменных возражениях заинтересованное лицо приводило доводы о несоответствии представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности. 

Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо Администрация Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, мнения по административному исковому заявлению ООО «ЭКО» не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «ЭКО» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. 

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельных участков установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «ЭКО» является собственником:

земельного участка площадью 15 070 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения причала выгрузки нерудных строительных материалов и открытых складских площадок, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

земельного участка площадью 59 998 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения открытых складских площадок, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 3 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципального Совета Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района от 16.10.2014 N 5 установлен земельный налог на территории Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района (пункт 1).

Налоговая ставка земельного налога устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельных участков (пункт 2.1 решения).

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 22 декабря 2017 года, земельный участок с кадастровым номером № – 28 декабря 2017 года. 

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 22 декабря 2017 года, земельного участка с кадастровым номером № – по состоянию на 28 декабря 2017 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 15.12.2011 N 976-п.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 декабря 2017 года составила 7 436 140, 80 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 декабря 2017 года – 29 605 413, 12 рубля.

Административным истцом представлен отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 902Р-12.2017 оценки рыночной стоимости земельных участков. В Отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 декабря 2017 года определена в размере 2 271 480 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 декабря 2017 года – в размере 8 579 714 рублей.

По административному делу проведена также судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта №11/2018 от 24 апреля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 декабря 2017 года определена в размере 2 818 090 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 декабря 2017 года – в размере 9 599 680 рублей.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства размера рыночной стоимости земельных участков, суд приходит к выводу о том, что более достоверно данный размер подтвержден экспертным заключением.

При этом суд принимает во внимание, что расхождение в указанных величинах, определенных Отчетом и экспертным заключением, невелико.

При определении рыночной стоимости земельных участков как специалист – оценщик, так и эксперт использовали сравнительный подход, метод сравнения продаж. 

Из анализа Отчета и экспертного заключения видно, что для сравнения с объектом оценки как специалистом – оценщиком, так и экспертом были выбраны три аналога. Два из данных аналогов идентичны в Отчете и в заключении эксперта. Третий объект – аналог в Отчете и в заключении эксперта различаются. Все использованные экспертом объекты – аналоги передаются на праве собственности. Третий объект – аналог, использованный специалистом – оценщиком, передается во владение и пользование по договору аренды (краткосрочная аренда).

При этом характеристики указанного объекта – аналога проанализированы в ходе судебной экспертизы. Аналог исключен экспертом в связи с отсутствием информации на дату оценки. 

Суд соглашается с выводом эксперта о том, что оснований для использования указанного объекта для сравнения оснований не имелось.

Из отчета об оценке следует, что датой предложения объекта – аналога № 3 является 28 декабря 2017 года.

В то же время датой, на которую подлежит установлению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, является 22 декабря 2017 года.

Таким образом, указанное предложение имело место позднее даты оценки. Использование данного объекта в расчетах противоречит пункту 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1). 

Кроме того, специалист – оценщик при оценке рыночной стоимости земельных участков определил площадь второго объекта – аналога (первый объект – аналог в заключении эксперта) в размере 60 000 кв.м, в то время как в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (...) указана площадь 300 000 кв. м. 

Принятие данного объекта в размере 60 000 кв.метров обосновано оценщиком тем, что собственником предполагается раздел земельного участка для возможности их продажи по отдельности. Однако, обоснования определения размера земельного участка именно в 60 000 кв.метров оценщик в Отчете не привел.

Эксперт в своем заключении на основании сведений, полученных от собственника (...), учел площадь в размере 300 000 кв.м.

Верное определение площади объекта – аналога имеет существенное значение для расчета корректировки его стоимости при сопоставлении с объектом оценки. Использование ничем не подтвержденной площади объекта привело к необоснованному определению размера корректировки на площадь данного аналога. 

В силу изложенного имеются основания сомневаться в объективности результатов оценки рыночной стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что более достоверная величина рыночной стоимости земельных участков определена экспертным заключением. 

Суд принимает во внимание также, что от административных ответчиков и заинтересованных лиц замечаний к заключению эксперта не поступило. 

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в отношении участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 декабря 2017 года в размере 2 818 090 рублей, участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 декабря 2017 года – в размере 9 599 680 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении данных объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «ЭКО» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения юридического лица с административным иском в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а именно – 29 декабря 2017 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЭКО» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 070 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения причала выгрузки нерудных строительных материалов и открытых складских площадок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 818 090 (два миллиона восемьсот восемнадцать тысяч девяносто) рублей. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 818 090 (два миллиона восемьсот восемнадцать тысяч девяносто) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 59 998 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения открытых складских площадок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 9 599 680 (девять миллионов пятьсот девяносто девять тысяч шестьсот восемьдесят) рублей. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 599 680 (девять миллионов пятьсот девяносто девять тысяч шестьсот восемьдесят) рублей. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 мая 2018 года