Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2023 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родина Т.А.,

при секретаре судебного заседания Двинских К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-302/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания», обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 328 572,49 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого, определенная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, превысила размер его действительной рыночной стоимости, затрагивая права и обязанности общества, как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, заинтересованные лица: ППК «Роскадастр» (до преобразования ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области), ГБУ СО ЦКО, Администрация г.о. Отрадный Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» представил суду письменный отзыв, в котором указал, что несовпадение кадастровой и рыночной стоимости может быть вызвано расхождением в методике проведения оценки стоимости одного объекта недвижимости, результаты определения считаются достоверными, поскольку получены законно, разрешение заявленных требований оставлял на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений и отзывов в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела ООО «Средневолжская газовая компания» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 425,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 1 января 2021 года в размере 9 027 099,94 руб.

Являясь собственником нежилого здания ООО «Средневолжская газовая компания» заинтересовано в установлении его действительной рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 051-ЮЛ от 25 августа 2022 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 328 572,49 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» оценщик выполнил оценку по состоянию на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания. Определение рыночной стоимости здания с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. 

Оценщик правильно определил сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из этого сегмента рынка. В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объекта недвижимости в исследуемом сегменте. Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого здания основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств иной величины рыночной стоимости нежилого здания, а также замечаний к отчету об оценке сторонами не представлено.

Стороны не заявили ходатайств о назначении судебной экспертизы, и суд оснований для назначения судебной экспертизы не усматривает.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке № 051-ЮЛ от 25 августа 2022 года выводам, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению.

Суд также учитывает, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Административный истец также просит взыскать судебные расходы в размере 42 000 рублей, из которых 40 000 рублей на услуги по изготовлению отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания, 2 000 рублей на оплату государственной пошлины. Разрешая заявление о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующим выводам. 

Статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим, действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3). 

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке. 

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью нежилого здания с кадастровым номером составила 74,20 % и является значительной. С точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки указанный диапазон расхождения кадастровой стоимости объекта с его рыночной стоимостью, при доказанной между ними разнице, по мнению суда, нельзя считать приемлемым, допустимым, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца, как налогоплательщика, ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованном обращении административного истца в суд с заявлением о компенсации судебных расходов.

В обоснование расходов на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания в размере 40 000 рублей, заявителем представлен договор № 00447 на проведение оценки от 17 марта 2022 года, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут», задание на оценку от 17 марта 2022 года, платежное поручение № 21003 от 8 сентября 2022 года. 

Суд полагает, что расходы на оценку понесены во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств, в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ст. 246 КАС РФ), и, следовательно, являлись необходимыми, в связи с чем подлежат компенсации. Оснований полагать, что размер расходов на оценку нежилого здания завышен, у суда не имеется. 

Расходы административного истца по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей за подачу административного иска подтверждены платежным поручением № 29324 от 28 ноября 2022 года обусловлены требованиями налогового законодательства (п.п.7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ), в связи, с чем подлежат компенсации. 

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления.

Понесенные судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика - Министерства имущественных отношений Самарской области, утвердившего своим приказом от 25.11.2021 № 2451 результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области по состоянию на 1 января 2021 года.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 2 декабря 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания» удовлетворить

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 425,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 328 572,49 рубль. 

Датой обращения административного истца в суд считать 2 декабря 2022 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания» расходы за изготовление отчета об оценке в размере 40 000 руб., государственную пошлину в размере 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Т.А. Родина 

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2023 года.