Дело № 2-41/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2019 года город Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Бубновой М.Е.,

при секретаре Ратниковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, третьи лица арбитражный управляющий ФИО3, ФИО4, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с вышеуказанным иском к ФИО2, указав, с учетом уточнения, что ей принадлежит 1/3 доли в праве собственности на квартиру 

<

№>, расположенную в доме 

<

№> по 

<

Адрес>. Она распоряжается данной квартирой и несет все обязанности собственника. Сособственниками указанного жилого помещения являются: ФИО4 (до заключения брака 25.02.2012 - Митько) И.Г. и ФИО5, которые согласны с существующим положением дел относительно реализации прав участников данной долевой собственности и в соответствии с ч.1 ст. 246 ГК РФ, не возражали против действий ФИО1 в части распоряжения данным имуществом, в том числе, сдачи его в аренду. Собственники спорного жилого помещения в нем не проживают. 

13 февраля 2012 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды (коммерческого найма) указанного выше жилого помещения. Срок аренды устанавливался на 364 дня, начиная с 15 февраля 2012 года. По состоянию на 15 февраля 2013 года стороны не заявляли о желании прекратить действие данного договора, а арендатор продолжал пользоваться квартирой, в связи с чем, в соответствии со ст. 621 ч. 2 ГК РФ договор был продлен на неопределенный срок.

15 мая 2013 года между сторонами был заключен новый договор по тому же предмету, но изменены положения о размере арендной платы, которая была увеличена с 26000 до 29000 рублей в месяц, и о сроках ее внесения - до 20 числа каждого месяца. Остальные положения договора не изменялись, в том числе, и срок его действия, который был установлен с 15 мая 2013 года по 14 мая 2014 года. К дате окончания срока аренды - 14.05.2014, стороны не заявляли о намерении прекратить действие данного договора, арендатор продолжать осуществлять пользование квартирой и отношения сторон строились в соответствии с условиями договора от 15.05.2013, с учетом положений ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В мае 2017 года условия договора аренды были частично изменены - арендная плата была уменьшена до 25000 рублей в месяц, со сроком внесения - до 15 числа каждого месяца. Данные условия действовали до окончания аренды помещения 15 мая 2018 года. 

Истица указывает, что в период аренды помещения ответчик неоднократно допускал нарушения своих обязательств по внесению арендной платы, которые выражались в неуплате арендных платежей за некоторые месяцы, оплате некоторых месяцев аренды не в полном объеме, несвоевременном внесении арендных платежей. В итоге за период с 15.02.2012 по 15.05.2018 образовалась задолженность в размере 129717 руб. 98 коп., которая рассчитана с учетом всех платежей, произведенных ФИО2 в счет оплаты за аренду квартиры по адресу: 

<

Адрес>. Платеж в сумме 32729 руб. 24 коп., произведенный арендатором 22.03.2012 в счет обеспечения возмещения ущерба в случае причинения вреда имуществу арендодателя, в расчете не учитывается. Расчет произведен с учетом положений ст. 319.1 ГК РФ, то есть поступивший при наличии задолженности платеж засчитывался в счет погашения того обязательства, срок исполнения которого наступил раньше. Каких-либо мер по погашению задолженности по арендным платежам ответчиком до настоящего времени не предпринято, сумма задолженности не менялась и составляет 129717,98 руб. Истица просит взыскать указанную сумму задолженности, а также неустойку в размере 59960 руб., рассчитанную в соответствии с п. 5.4 договора от 15.05.2013, в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Кроме того, истица указала, что ответчик не произвел оплату коммунальных услуг. Так, задолженность по оплате услуг телефонии и интернета, предоставленных ПАО «Вымпелком-Коммуникации», составляет 2745,30 руб., задолженность по оплате услуг водоснабжения и водоотведения, представленных МП КХ «Водоканал» - 792,82 руб., задолженность по оплате электроэнергии перед ОАО «Янтарьэнергосбыт» - 1642,81 руб., задолженность по оплате газоснабжения перед ООО «Газпром-межрегионгаз Санкт-Петербург» - 3701,50 руб., задолженность по оплате услуг управляющей компании ООО «УК Эконом» составляет 80536,68 руб., задолженность по взносам на капремонт общего имущества в многоквартирном доме, где находится арендованная квартира, составляет 5542,71 руб. Сумма задолженности по коммунальным платежам, создавшейся по спорной квартире, в период проживания ответчика, составляет 94961 руб. 83 коп. 

15 апреля 2018 года, находясь в 

<

Адрес> и посетив свою квартиру по 

<

Адрес>, истица обнаружила, что данное жилое помещение находится в неудовлетворительном техническом состоянии, имеет значительные дефекты, которых ранее, в том числе, при сдаче квартиры в аренду, не наблюдалось - следы протечек и заливов, повреждения покрытия пола, явно выходящие на рамки естественного износа. При этом ФИО2 отказался давать какие-либо пояснения, как по обстоятельствам возникновения данных дефектов, так и относительно причин их сокрытия от арендодателя, несмотря на то, что такая обязанность была возложена на него в соответствии с п.п. 3.1.2, 3.1.4, 3.1.7 договора аренды. Согласия с предложением об устранении обнаруженных дефектов арендатор также не выразил. В связи с создавшейся обстановкой, ФИО1 заявила о прекращении аренды и потребовала от арендатора возвратить переданное ему во временное пользование имущество. 

Согласно отчету 

<

№> об оценке рыночной стоимости права требования возмещения убытков, возникшего при повреждении отделки спорного жилого помещения, ремонт покрытия пола (с учетом всех обстоятельств, включая его фактичекский износ), оценивается в 148300 рублей. Учитывая, что ФИО2 ранее перечислил ФИО1 32729,24 рублей, в качестве обеспечения его обязательств по надлежащему содержанию и сохранению квартиры и ее оборудования, истица просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере 115570,76 руб. 

Таким образом, истца просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере 400209 руб. 74 коп. 

Кроме того, истица просит признать представленный ответчиком суду договор аренды жилого помещения от 15 мая 2017 года, между ФИО1 и ФИО2 незаключенным в части положения об оплате коммунальных услуг наймодателем, ввиду того, что второй лист указанного договора, равно как и все остальные листы, за исключением последнего, не подписаны ФИО1 Вместе с тем, ранее заключавшиеся договоры от 13.02.2012 и от 15.05.2013, заверены подписью истицы на каждом листе договора. Истица отрицает согласование ею условие данного договора, который возлагает обязанности по внесению коммунальных платежей на наймодателя, поскольку представленный экземпляр договор не прошит, не скреплен, не заверен подписью наймодателя на листе, содержащем спорное положение. Таким образом, положения ст. 432 ГК РФ применительно к положению об оплате коммунальных услуг наймодателем в данном договоре не соблюдены, вследствие чего договор в части является незаключенным. 

В судебное заседание истица ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель истца - ФИО6 действующий на основании доверенности (л.д. 65), требования своей доверительницы поддержал по изложенным выше основаниям. 

Представитель ответчика - ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования ФИО1 не признал, указав следующее. Правоотношения сторон по договору от 15.05.2013 прекращены 15.05.2017, когда между сторонами заключен новый договор аренды на 11 месяцев, с 15.05.2017 по 14.04.2018, следовательно, условия старого договора не могут быть применены к правоотношениям сторон. Полагает, что истец умышленно не заявил о существовании нового договора, так как его текст содержит условие п. 4.1: «Ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет 25000 рублей. Эта сумма оплачивается нанимателем наймодателю. Наймодатель самостоятельно оплачивает все коммунальные платежи в полном объеме, в том числе: услуги управляющей компании, охрану квартиры, услуги Янтарьэнерго, водоканала, абонентскую плату за подключение линии телефонной связи с Интернета. Таким образом, условиями нового договора определено, что расходы за коммунальные услуги возлагаются на собственников квартиры. Это было обусловлено тем, что ранее выданная ФИО1 ФИО2 доверенность на представление интересов в вопросах коммунальных услуг, в том числе, с правом их оплаты, прекратила действие в связи с истечением срока. Следовательно, требования истца о взыскании суммы задолженности по коммунальным платежам не основаны на договоренности сторон, так как заключенный между сторонами договор от 15 мая 2017 содержит п. 4.3, закрепляющий бремя расходов по коммунальным платежам за наймодателем. 

Считает необоснованным утверждение о том, что арендная плата за апрель 2018 и часть мая 2018 не была внесена. Сумма аренды за период с 15 марта по 15 апреля 2018 перечислена по просьбе ФИО2 гражданкой 

<

ФИО>12 13.04.2018, что подтверждается выпиской по ее карточному счету в ВТБ банке. Сумма платежа за май 2018 не предусмотрена договором аренды, но, учитывая, что ФИО2 вывез свое имущество из занимаемой квартиры только 6 мая 2018, а ключи передал 7 мая 2017, гражданкой 

<

ФИО>12 по просьбе ФИО2 был сделан платеж за «понесенные неудобства» в размере 11704,44 руб. Платеж был сделан не 29.06.2018, как указано в исковом заявлении, а 28.05.2018. Таким образом, задолженность по арендным платежам у ФИО2 отсутствует, более того, ответчик по доброй воле переплатил 11704,44 руб.

Требования по сумме пени, испрашиваемой с ответчика, основаны на условиях недействующего договора аренды от 15.05.2013, тогда как рассматривается более поздний период - 2017, 2018. В данный временной период действовал договор аренды от 15.05.2017. Таким образом, требования не обоснованы, и удовлетворению не подлежат. 

Кроме того, не согласны с требованием о возмещении вреда, причиненного повреждением имущества. Представленный истцом Отчет 

<

№> об оценке рыночной стоимости права требования возмещения убытков (реального ущерба), возникшего при повреждении отделки спорного жилого помещения содержит выводы о виновности ФИО2, что может сделать только суд. Отчет должен содержать не выводы о виновности, а только отражать фактическое состояние исследуемого объекта. Само исследование оценщика не может свидетельствовать о том, что ущерб причинен конкретным лицом. Факт того, что износ паркета, о котором указано, в отчете, причинен неправомерными действиями лично ФИО2, не доказан. Осмотр объекта происходил 16 мая 2018 года без присутствия нанимателя, тогда как ФИО1 приглашала ФИО2, на 15 мая 2018 года, при этом не указывала, что будет оценщик. Квартира была сдана 14 апреля 2018 года. Никаких претензий со стороны наймодателя не было. После этой даты в квартире находилось имущество ответчика, которое вывозилось частями до 06 мая 2018 года. Никакого вреда имуществу квартиры наниматель не наносил. Все царапины и трещины в паркете вызваны естественным износом, что указано и в самом Отчете. Поскольку физический износ паркета составляет 40%, то для вопроса об ущербе надо учитывать срок службы паркетной доски, дату ее укладки и реальное время пользования жилым помещением нанимателем. Таких сведений отчет не содержит. 

Вместе с тем, договор аренды от 15 мая 2017 года содержит приложение - передаточный акт, по которому наймодатель передает нанимателю жилые помещения 15 мая 2017 года. В акте указаны недостатки помещения: стены и потолок - следы протечек, потертости, паркет - износ покрытия, отсутствие части паркетин». Таким образом, договором и передаточным актом установлено, что данное состояние паркета имело место и до заключения договора и передавалось нанимателю в дефектном виде. Подготовка и представление суду указанного выше отчета, который составлен в отсутствие заинтересованной стороны (при осмотре) - ФИО1, считает злоупотреблением правом. Данное доказательство просит не принимать, поскольку оно не отвечает признакам допустимости и относимости. Просит также учесть, что дефектное состояние паркета уже имело место на дату заключения договора аренды. 

В отношении уточненных исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 15.02.2012 по 20.02.2016 заявляет о пропуске трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем, полагает, что на дату судебного заседания 20 февраля 2019 могут быть рассмотрены только требования, основанные на обстоятельствах, возникших позже 20 февраля 2016 года. 

Указывает, что задолженность по периоду платежей до заключения нового договора от 15.05.2017 отсутствовала, в противном случае истец не пошел бы на продолжение арендных отношений. 

Кроме того, представленная ответчиком переписка свидетельствует о том, что сторонами обсуждались вопросы задолженности в 2016 году. В частности, в электронном письме от 24 ноября 2016 года ФИО1 благодарит ФИО2 за регулярную оплату в течение всего года, в письме содержится подтверждение оплаты за 2016 год, указывается, что все платежи погашены. По тексту письма у ФИО1 возник вопрос оплаты за июнь 2016 года. Согласно выписке по карточному счету 

<

ФИО>12, представленной ответчиком, данный платеж произведен 18.07.2016 на счет ФИО1 Арендная плата по старому договору по сроку до 15.05.2017 полностью оплачена. Представленный истцом расчет невозможно читать и понять, поскольку все идет нарастающим итогом, без учета в разнице условий действующих договоров. При этом нельзя вычленить и рассчитать задолженность за спорный период с 20.02.2016 по 15.05.2017. В представленной истцом таблице в период расчета имелись как минимум три договора аренды со своими условиями: договор от 13.02.2012, договор от 15.05.2013, договор от 15.05.2017. По каждому из них велся свой учет оплаты аренды. Кроме того, непонятно, чем подтверждается получение информации о поступлении арендных платежей. Смешивая все, истец получает тройную задолженность по сравнению со своими первоначальными требованиями. Полагает расчет истца необоснованным, а его действия, подпадающими под признаки злоупотребления правом - ст. 10 ГК РФ. 

Согласно произведенному ФИО1 расчету, долг ФИО2 по договорам аренды квартиры составляет 331 руб. 34 коп., которую она согласна выплатить. 

С расчетом задолженности по пени также не согласны. В договоре аренды от 15.05.2017 пунктом 5.4 определена следующая штрафная санкция - «В случае просрочки по уплате платежей по настоящему договору аренды наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности на день оплаты». То есть неустойка начисляется не за каждый день просрочки, а в сумме 1% от долга на день платежа. Днем платежа по договору является 15 число текущего месяца. С учетом изложенного, и приведенного ответчиком расчета пени, сумма задолженности составляет 4158, 62 руб. 

Таким образом, общая задолженность ФИО2 по арендной плате и штрафу составляет 331,34 руб.+4158,62 руб.=4489,96 руб., которую ответчик готов возместить истцу.

Третьи лица - арбитражный управляющий ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства по делу и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно под. 2 ч. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель, в силу положений ст. 678 ГК РФ, обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Судом установлено, что истица ФИО1, а также третьи лица на стороне истца - ФИО5 и ФИО8 являются собственниками жилого помещения - квартиры 

<

№>, расположенной в доме 

<

№> по 

<

Адрес>. 

13 февраля 2012 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма указанного выше жилого помещения, на срок 364 дня, начиная с 15 февраля 2012 года. В этот же день жилое помещение, а также находящееся в нем имущество, было передано истцом ответчику по описи, являющейся приложением к договору найма жилого помещения (л.д. 12-17). 

Согласно п. 4.1 договора, ежемесячная плата за наем жилого помещения была определена сторонами в размере 26000 рублей. Из этой суммы наймодатель самостоятельно оплачивает охрану квартиры. Все остальные расходы по содержанию помещения наниматель оплачивает самостоятельно, начиная с 15.02.2012.

По окончании срока действия договора стороны не заявили о желании прекратить его действие, в связи с чем, действие договора было продлено на неопределенный срок. 

15 мая 2013 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен второй договор аренды указанного выше жилого помещения, на срок 364 дня, с 15 мая 2013 по 14 мая 2014. 

Согласно п. 4.1 договора, ежемесячная арендная плата за наем жилого помещения была установлена в размере 29000 рублей. Из этой суммы наймодатель самостоятельно оплачивает охрану квартиры. Все остальные расходы по содержанию помещения (платежи за услуги управляющей компании, электроэнергию, водоснабжение, газ, абонентская плата за телефон и Интернет и прочее) наниматель оплачивает самостоятельно. Плата за наем жилого помещения производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца за текущий месяц (п. 4.2).

Содержание и условия названных выше договоров аренды сторонами в судебном заседании не оспариваются. 

Ответчиком суду представлен договор аренды спорного жилого помещения от 15 мая 2017 года, в соответствии с которым срок найма установлен сторонами с 15 мая 2017 года по 14 апреля 2018 года (п. 1.5). 

Согласно п. 4.1 договора, ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет 25000 рублей. Эта сумма оплачивается нанимателем наймодателю. Наймодатель самостоятельно оплачивает все коммунальные платежи в полном объеме, в том числе: услуги управляющей компании, охрану квартиры, услуги Янтарьэнерго, Водоканала, абонентскую плату за подключенные линии телефонной связи с Интернета. Плата за наем жилого помещения производится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца за текущий месяц. 

Несмотря на то, что истица оспаривала факт заключения данного договора, в частности, оспаривая его условия об оплате жилищно-коммунальных услуг и условия, предусматривающие порядок начисления неустойки, суд считает данный факт установленным, поскольку истица не отрицала того, что в мае 2017 года был изменен размер арендной платы, на что она указывает в исковом заявлении. Кроме того, направленная в адрес ФИО2 претензия содержала требования в отношении трех договоров аренды: от 13.02.2012, 15.05.2013, 15.05.2017. При этом в тексте претензии (лист 2) содержится прямое указание на заключение 15 мая 2017 года третьего договора найма жилого помещения в отношении спорного объекта (л.д. 22-25).

Судом установлено, что спорное жилое помещение было освобождено ответчиком 15.04.2018, 15.05.2018 был составлен акт приема-передачи квартиры. 

Как следует из представленного истцом расчета задолженности по внесению арендных платежей, ФИО2 допускал просрочки внесения арендных платежей, вносил платежи не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом заявления представителя ответчика о пропуске истцом трехлетнего срока обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендным платежам, и с учетом даты подачи уточненного и дополненного искового заявления - 12.02.2019, суд полагает, что рассмотрению подлежат требования, основанные на обстоятельствах, возникших позже 12.02.2016 года. 

Со стороны истца не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для перерыва или приостановления течения срока исковой давности, установленных ст. ст. 202 - 204 ГК РФ, в то время, как бремя доказывания данных обстоятельств лежит на стороне истца.

В спорный период, то есть с 12.02.2016 по 12.02.2019, действовали два договора аренды спорной квартиры - договор аренды квартиры от 15.05.2013 и договор аренды от 15.05.2017. 

По условиям договора аренды от 15.05.2013, ежемесячная арендная плата за наем жилого помещения была установлено в размере 29000 рублей.

По условиям договора аренды от 15.05.2017, ежемесячная арендная плата за наем жилого помещения составляла 25000 рублей.

За период с 20.02.2016 по 15.05.2017 ответчиком должна была быть внесена денежная сумма в размере 435000 рублей (15 мес. х 29000 руб.), за период с 16.05.2017 по 15.05.2018 - 300000 рублей (12 мес. х 25000 рублей), а всего - 735000 рублей. 

Однако, всего за указанный период ФИО2 внесена сумма арендных платежей в размере 603627,41 руб. 

Таким образом, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 20.02.2016 по 15.05.2018 составила 131372, 59 руб. (735000 - 603627,41). 

Указанная сумма подлежит уменьшению на сумму платежа в размере 32729,24 руб., произведенную арендатором 22.03.2012, в счет обеспечения возмещения ущерба в случае причинения вреда имуществу арендодателя. Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит денежная сумма в размере 98643,35 руб.

Расчет задолженности, представленный стороной ответчика, суд во внимание принять не может, поскольку он произведен только в рамках действия договора аренды квартиры от 15.05.2017, что суд считает необоснованным. Несмотря на то, что 15.05.2017 между сторонами был заключен новый договор аренды, данное обстоятельство не лишает сторону истца права требования суммы, недоплаченной по ранее заключенному договору аренды, в рамках трехлетнего срока исковой давности. 

Доводы представителя ответчика о том, что представленные истцом банковские выписки не дают информацию о поступлении арендных платежей, суд также считает необоснованными, поскольку доказательств, опровергающих данную информацию, суду не представлено. Иных доказательств внесения арендной платы стороной ответчика суду также не представлено. 

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, которое суд полагает обоснованным, но подлежащим частичному удовлетворению. 

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки суд руководствуется условиями договора аренды квартиры от 15 мая 2013 года, ввиду следующего. 

Согласно п. 5.4 указанного договора аренды, в случае просрочки по уплате платежей по настоящему договора аренды наниматель уплачивает наймодателю ежедневную неустойку в размере 1% от суммы задолженности. 

Согласно п. 5.4 договора аренды квартиры от 15 мая 2017года, в случае просрочки по уплате платежей по настоящему договору, наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности на день оплаты. 

Истица ФИО1 в ходе рассмотрения дела не отрицала того, что в мае 2017 года условия ранее заключенного договора аренды были изменены лишь в части размера арендных платежей. В части изменения условия договора, касающихся неустойки и оплаты жилищно-коммунальных услуг, истица категорически возражала, указывая на то, что не заключала договор на таких условиях. При этом ссылалась на то, что представленный представителем ответчика договора аренды сфальсифицирован, поскольку не содержит ее подписи на каждом листе, тогда как два предыдущих договора оформлены именно таким образом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как видно из материалов дела, договоры аренды спорной квартиры от 13 февраля 2012 года и от 15 мая 2013 года подписаны сторонами - ФИО1 и ФИО2- на каждом листе, тогда как договор аренды от 15 мая 2017 года подписан лишь на последнем листе, подписи сторон на каждом листе договора отсутствуют. 

Данное обстоятельство, с учетом доводов ФИО1 о подложности листов договора, позволяет суду поставить под сомнение содержащиеся в нем условия, поскольку они не соответствуют сложившейся с 2012 года между сторонами практике, а также последующему поведению сторон. 

Как указано выше, с 2012 года обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, потребляемых нанимателем ФИО2 в спорной квартире, была возложена на него, и им регулярно исполнялась. 

Как видно из представленной истцом претензии, в ней содержится, в том числе, требование об оплате ФИО2 потребленных в квартире коммунальных услуг (л.д. 23). 

Из электронной переписки между ФИО1 и ФИО2 следует, что последний не оспаривал свою обязанность оплатить за жилищно-коммунальные услуги, ссылаясь на то, что эта обязанность заканчивается 7 или 8 мая 2017 года (л.д. 29). 

При этом суд также учитывает пояснения самого ФИО2, данные им в судебном заседании 5 декабря 2018 года, в ходе которых он не ссылался на изменение условий договора аренды в части оплаты жилищно-коммунальных услуг, а указывал лишь причину, по которой он не оплачивал эти расходы - отсутствие доверенности. Вместе с тем, доказательству тому, что он не имел возможности оплачивать оказанные ему в арендованном жилом помещении услуги ввиду отсутствия доверенности, суду не представлено. 

С учетом вышеизложенного, суд не может признать согласованным сторонами условие, возлагающее обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг на наймодателя ФИО1, поскольку оно не соответствуют действительной воле сторон, с учетом цели договора. 

По изложенным основаниям, суд считает, что при определении размера неустойки, также необходимо руководствоваться условиями, предусмотренными договором от 15 мая 2013 года.

Согласно представленному стороной истца расчету неустойки (л.д. 188), произведенному с учетом платежей, отраженных в Выписке по счету банковской карты ФИО1 (л.д. 198-209), за период с 20.02.2016 по 15.05.2018, неустойка составила 37730 рублей.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, характер допущенного нарушения, последствия нарушения обязательств, заявленный истцом период и размер просроченного обязательства, компенсационную природу неустойки, суд считает, что неустойка в указанном размере явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, и приходи к выводу об уменьшении заявленной истцом неустойки до 10000 рублей. 

Оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по взносам на капитальный ремонт жилого помещения суд не усматривает, поскольку эта обязанность в силу закона возложена на собственника. Условия заключенных между сторонами договоров аренды квартиры не возлагают на ФИО2 обязанность по оплате указанных взносов. 

Исковые требования ФИО1 о возмещении ущерба, причиненного имуществу, в размере 115570 руб. суд также считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Основанием гражданско-правовой ответственности, установленной ст. 1064 Гражданским кодексом Российской Федерации, является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений. При этом необходима совокупность следующих условий - наличие ущерба, виновное и противоправное поведение причинителя вреда и причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и ущербом.

Истица ФИО1 ссылается на то, что при осмотре квартиры 15 апреля 2018 года было установлено, что паркетный пол в ряде комнат имеет значительные повреждения, явно выходящие на рамки естественного износа. Несмотря на то, что ФИО2 было указано на данный недостаток, к 15 мая 2018 года, когда истица приняла квартиру после периода аренды, данный недостаток не был устранен. Стоимость ремонта покрытия пола, включая физический износ, в соответствии с отчетом 

<

№>, составляет 148300 рублей.

В силу статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд полагает, что на основании представленных истицей доказательств, невозможно сделать категоричных выводов относительно виновности ФИО2 в причинении ущерба имуществу истца в заявленном размере.

Как следует из содержания отчета 

<

№>, составленного ООО «Стандарт оценка» 16 мая 2018 года, по состоянию на указанную дату специалистом при осмотре квартиры 

<

№>, расположенной в доме 

<

№> по 

<

Адрес>, были выявлены повреждения отделки следующих помещений квартиры: 

1. Коридор (площадь 25 кв.м.) - повреждения паркетной доски (царапины, задиры, забоины); 

2. Жилая комната площадью 18,4 кв.м. - повреждения паркетной доски (царапины, задиры, забоины, повреждения на лицевой поверхности); 

3. Жилая комната площадью 26,5 кв.м. - повреждения панелей паркетной доски (царапины, задиры, забоины, повреждения на лицевой поверхности); 

4. Жилая комната площадью 18,5 кв.м. - повреждения панелей паркетной доски (царапины, задиры, забоины, повреждения на лицевой поверхности). 

В отчете указано, что со слов собственника квартиры, на момент сдачи квартиры в наем, напольное покрытие в помещение квартиры находилось в хорошем состоянии (л.д. 52).

Как указывалось ранее, заявляя настоящие требования, ФИО1 указывала в исковом заявлении, что вышеперечисленные повреждения принадлежащего ей имущества произошли вследствие небрежного пользования квартирой ответчиком, выходят за рамки естественного износа. 

При этом, состояние полов на момент сдачи квартиры в аренду ФИО2, нигде не фиксировалось. На момент освобождения квартиры - 15.04.2018 - состояние паркетной доски также зафиксировано не было. 

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании 5 декабря 2018 года, следует, что квартиры приобреталась его доверительницей в 2001 году. В каком году укладывалась паркетная доска, ему не известно. Квартира на момент сдачи в аренду находилась в нормальном состоянии. В двух местах, где стоял письменный стол с креслом, доски стали вываливаться. Износ полов по всей квартире составляет 40%. 

Претензия, направленная ФИО1 ФИО2 15 апреля 2018 года, не содержит каких-либо претензий к состоянию квартиры, в частности, к состоянию полов. 

С учетом вышеизложенного, суд полагает неустановленным факт того, что указанный истицей ущерб, причиненный принадлежащему ее имуществу, имеет место быть вследствие небрежного пользования ответчиком спорной квартирой.

По мнению суда, в материалы дела, в ходе его рассмотрения судом стороной истца не представлено достаточных и неопровержимых доказательств вины ответчика в причинении ущерба принадлежащего ей имуществу.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что факт причинения ущерба имуществу ФИО1 действиями ФИО2, равно как вина ответчика и размер ущерба, что могло бы послужить основаниями для удовлетворения заявленных требований в указанной части, материалами дела не доказаны.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5161,24 руб. ((98643,35 + 10000 + 89419,11 - 100000) х 2% + 3200).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд.

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за пользование квартирой в размере 98643,35 руб., неустойку за просрочку арендных платежей в размере 10000 рублей, в счет возмещения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг 89419,11 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5161,24 руб., а всего взыскать 203223,71 руб. 

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда, то есть с 27 февраля 2019 года.

Судья М.Е. Бубнова