Дело №2-292/2024

УИД 36RS0006-01-2023-007181-51

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2024 г. Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Багрянской В.Ю., 

при секретаре: Плужник А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков и судебных расходов, а также по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительной сделкой предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке, а также дополнительного соглашения к предварительному договору,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском, в обоснование требований указывает, что 21.07.2023 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи (соглашение о задатке), в соответствии с которым стороны договорились не позднее 15.10.2023 заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Соглашением от 07.08.2023, срок заключения основного договора был изменен на 01.09.2023. По указанному предварительному договору, истец передал ответчику задаток в сумме 100 000 руб., что подтверждается ее собственноручной распиской. Основной договор не был заключен по вине ФИО2, которая к 01.09.2023 не подготовила всех необходимых документов для передачи истцу, а именно: свидетельство о праве на наследство пережившего супруга, справку об отсутствии зарегистрированных в жилом помещении лиц. Кроме того, ответчик скрыла от истца факт наличия самовольной пристройки к продаваемому жилому дому, что является нарушением п. 10 предварительного договора. Истец, полагая свои права нарушенными, просит взыскать с ответчика убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств, в виде задатка в двойном размере, а также судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5200 руб.

Ответчик ФИО2 также обратилась к истцу с встречным иском, в котором указывает, что, заключая предварительный договор купли-продажи, она находилась под влиянием заблуждения, поскольку, являясь титульным собственником продаваемого имущества, не понимала, что данное имущество принадлежало также ее умершему супругу, а после его смерти, его наследникам. После выяснения всех обстоятельств, она предприняла меры к надлежащему оформлению документов, однако, сделка не состоялась, как она полагает, по вине ФИО1, просит признать недействительным предварительный договор и соглашение от 07.08.2023.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 требования своего доверителя поддержала, пояснила изложенное, против удовлетворения встречных требований возражала. 

ФИО2 в судебном заседании требования не признала, поддержала доводы, изложенные во встречном иске.

Представитель ФИО2 по устной доверенности ФИО4 привела правовое обоснование заявленных возражений и требований.

Третье лицо не направило в суд своего представителя, просит рассматривать дело в его отсутствие.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, приходит к следующим выводам. 

Из пояснений сторон и представленных документов следует, что 21.07.2023 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи (соглашение о задатке), в соответствии с которым стороны договорились не позднее 15.10.2023 заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Соглашением от 07.08.2023, срок заключения основного договора был изменен на 01.09.2023. По указанному предварительному договору, истец передал ответчику задаток в сумме 100 000 руб., что подтверждается ее собственноручной распиской.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Пунктом 11 предварительного договора от 21.07.2023 предусмотрено, что в случае отказа продавца от осуществления сделки купли-продажи (подписания основного договора) денежная сумма задатка возвращается покупателю в двукратном размере, а если отказывается покупатель, деньги продавцом не возвращаются.

В обоснование своих требований, ФИО1 указывает, что основной договор не был заключен по вине продавца, которая не представила покупателю документов, необходимых для заключения основного договора, а также скрыла факт наличия самовольной пристройки к дому.

ФИО2, не оспаривая указанных обстоятельств, подтвердила то обстоятельство, что к сроку, установленному соглашением от 07.08.2023, у нее необходимых документов не было, она находилась в стадии их оформления. Возражая относительно требований первоначального истца и заявляя встречный иск, ФИО2 ссылается на то, что заключая предварительный договор, она заблуждалась относительно того, что является единственным собственником продаваемых объектов недвижимости, указывая, что если бы не это заблуждение, она не заключила бы предварительный договор на таких условиях.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

При решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки. 

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию по данному спору, является выяснение вопроса о понимании ФИО2 сущности сделки на момент ее заключения. В этой связи суду необходимо выяснить: сформировалась ли выраженная в сделке воля ФИО2 вследствие заблуждения, на которое она ссылается, и является ли оно существенным применительно к статье 178 ГК РФ, в том числе оценке подлежат такие обстоятельства как возраст истца и состояние здоровья. 

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки. 

В обоснование заявленных требований указано, что при заключении предварительного договора ФИО2 находилась в заблуждении и исходила из неправильных обстоятельств, относящихся к сделке, в частности, относительно принадлежности продаваемого имущества, при этом, ее воля была направлена на отчуждение данного имущества.

Суд полагает, что доводы ФИО2 являются надуманными и необоснованными. 

Как установлено судом и не оспаривалось ФИО2, ею был заключен договор на оказание услуг по продаже недвижимости с ООО «Агентство недвижимости Домнушка» от 09.08.2022. В соответствии с указанным договором, исполнитель принял на себя обязанности по оказанию комплекса услуг, направленных на продажу земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Указанный комплекс услуг включал в себя, в том числе, проверку правоустанавливающих и иных документов (п.2.1.4.) обеспечить продавца консультациями по правовым и организационным вопросам, касающимся отчуждения объекта недвижимости в необходимом объеме (п.2.1.6.).

Из пояснений ФИО1 судом установлено, и не оспаривалось стороной ответчика, что объекты недвижимости предлагались к продаже через информационный сайт «АВИТО» в сети Интернет, был указан телефон для связи, который принадлежит «Агентству недвижимости Домнушка». Оформление предварительного договора и последующего соглашения о переносе сроков заключения основного договора, происходило в офисе агентства недвижимости, при участии его сотрудников, они занимались оформлением всех документов. 

Как следует из пояснений ФИО2 (письменные возражения от 17.01.2024), в момент подписания предварительного договора, ей не было разъяснено специалистами агентства недвижимости, что она не является единоличным собственником продаваемого имущества. Между тем, ФИО2 не отрицалось то обстоятельство, что она была осведомлена о том, что продаваемое имущество было приобретено ею в период брака с ее супругом, умершим в ДД.ММ.ГГГГ году, у которого имеются иные наследники, кроме ФИО2 

Таким образом, в данном случае имело место не заблуждение стороны сделки относительно природы сделки либо ее существенных условий, а юридическая неграмотность ФИО2 и специалистов агентства недвижимости, которые в нарушение заключенного с ней договора, не довели до заказчика всю необходимую информацию, касающуюся отчуждения объекта недвижимости. 

В силу ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

ФИО2 не оспаривалось, что на момент подписания соглашения о переносе сроков заключения основного договора от 07.08.2023, она была осведомлена о необходимости сбора дополнительных документов, что следует из содержания соглашения от 07.08.2023 (п.3). При этом, ФИО2, понимая необходимость сбора дополнительных документов, согласилась на перенос срока заключения основного договора на более раннюю дату (с 1510.2023 на 01.09.2023). Такое поведение ФИО2 указывало на ее намерение сохранить силу сделки и давало основания ФИО1, как стороне по предварительному договору, полагаться на действительность данной сделки.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для признания предварительного договора и соглашения от 07.08.2023 о переносе сроков заключения основного договора, недействительными, полагая, что в данном случае, со стороны ФИО2 имеется злоупотребление своими правами.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Судом установлено, что заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке, оформленное договором и распиской, содержит все необходимые (существенные) условия основного договора, позволяет определить (идентифицировать) предмет договора купли-продажи, его цену, а также определяет срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (ст. 429 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из приведенных положений закона следует, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 не утратил интерес к покупке объектов недвижимости и имел возможность для их приобретения. Данные обстоятельства подтверждаются выписками по счетам супруги ФИО1, а также предварительным одобрением Банка на предоставление кредитных средств для приобретения указанных объектов недвижимости.

До наступления срока, оговоренного сторонами для заключения основного договора, ФИО1 от заключения договора не уклонялся и предпринимал меры к заключению основного договора. ФИО2 условия предварительного договора исполнены не были, в установленный соглашением срок, согласованный сторонами, документы, необходимые для заключения основного договора, ею оформлены не были. При этом, ФИО2 не представлено доказательств невиновности своих действий.

Учитывая фактические обстоятельства дела, установленные судом, приведенные положения ст. 381 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что за неисполнение договора ответственна в данном случае, сторона, получившая задаток, в связи с чем, сумма задатка должна быть взыскана в пользу первоначального истца в двойном размере.

На основании ст. 98 ГПК РФ, в пользу ФИО1 с ФИО2 подлежат взысканию также судебные расходы понесенные им при подаче иска на оплату госпошлины в сумме 5200 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по договору от 21.07.2023 в сумме 200 000 руб., а также судебные расходы в сумме 5200 руб.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительными предварительного договора от 21.07.2023 и соглашения от 07.08.2023 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Багрянская В.Ю. 

Решение в окончательной форме принято 26.02.2024.