Кировский районный суд города Омска

644015, 

<

...>, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru

телефон: 

<

***>, факс 

<

***>

Дело № 2-3001/2025 УИД: 55RS0001-01-2025-002401-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 11 сентября 2025 года 

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора недействительным, возложении обязанности, 

с участием 

представителя истца ФИО5, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО6, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО3, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с иском о возложении обязанности, в обоснование заявленных требований указав, что истец является собственником жилого помещения в многоквартирном доме (далее по тексту – МКД), расположенном по адресу: 

<

адрес>, а также председателем совета данного МКД на основании протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке с кадастровым номером №, на котором расположен указанный МКД, самовольно был размещен торговый павильон, принадлежащий ФИО2, что привело к изменению режима использования общего имущества МКД и нарушению прав собственников помещений данного дома.

На основании изложенного, просила обязать ФИО2 произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения; взыскать государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

В последующем истец неоднократно уточняла заявленные требования, в окончательной редакции просила признать договор аренды № части общего имущества (земельного участка) многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным в отношении размещения НТО площадью 15 кв.м.; обязать ФИО2 произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 40 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения; взыскать с ФИО3 государственную пошлину в размере 3 000 рублей по требованию о недействительности заключенного договора аренды; взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 3 000 рублей по требованию о демонтаже нестационарного торгового объекта. 

Определением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Определением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении, пояснил, что ФИО3 не имел полномочий на заключение договора аренды с ФИО2, поскольку протокол общего собрания, которым он был наделен полномочиями председателя совета МКД, был признан судом недействительным. Указал, что истец, в настоящее время действующая от имени собственников помещений МКД, не намерена перезаключать спорный договор. Полагал необходимым установить срок для исполнения решения суда – 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что отношения по спорному павильону изначально возникли между ФИО2 и собственниками МКД в 2017 году, в последующем договоры перезаключались с председателями совета МКД, арендная плата вносилась своевременно. Разрешение вопроса об установлении срока исполнения решения оставила на усмотрение суда.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку полагал, что данное решение нарушит права иных собственников МКД, получающих прибыль от сдачи в аренду части земельного участка под данным торговым павильоном. Дополнительно пояснил, что ранее был избран председателем совета МКД, однако в последующем заочным решением суда протокол общего собрания, которым на него были возложены соответствующие полномочия, был признан недействительным. Указанное решение им обжаловано не было, он узнал о нём лишь в феврале 2025 г.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным доказательствам.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 2 статьи 287.6 ГК РФ).

Указанные положения корреспондируют нормам части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), устанавливающим объем общего имущества МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 2,4 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из вышеизложенных норм следует, что передача в аренду части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, то есть находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме, возможно лишь посредством принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 134 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №) (т. 1 л.д. 26-28).

Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, на который установлено право общей долевой собственности собственников жилых помещений, машино-мест в МКД с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 13-16).

Таким образом, истец как собственник доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № пропорциональной размеру общей площади принадлежащей ей квартиры, в силу статьи 304 ГК РФ вправе требовать устранения всяких нарушений её прав, связанных с данным земельным участком, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указала, что на территории земельного участка с кадастровым номером № незаконно находится принадлежащий ФИО2 нестационарный торговый павильон площадью 15 кв.м., поскольку договор аренды части земельного участка для использования указанного торгового объекта был заключен ФИО3 в отсутствие у него полномочий действовать от имени собственников МКД в связи с признанием протокола общего собрания недействительным.

Разрешая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу части 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление Пленума № 25) оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу части 3 указанной статьи сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно пункту 119 Постановления Пленума № 25 ничтожное или оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (часть 7 статьи 181.4 ГК РФ).

По общему правилу, когда недействительным является решение собрания об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о полномочиях указанного органа, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким органом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения, если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (статьи 51 и 53 ГК РФ).

В иных случаях при признании названного решения недействительным подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.

В силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение (пункт 123 Постановления Пленума № 25).

Общее собрание собственников помещений в спорном многоквартирном доме решением, оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со статьей 161.1 ЖК РФ избрало председателем совета МКД ФИО3, который в силу ранее принятых решений в данной связи был наделен правом на сдачу в аренду третьим лицам общего имущества МКД, в том числе земельного участка с кадастровым номером №. 

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в лице председателя совета МКД ФИО3, действующего на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД № от ДД.ММ.ГГГГ (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды № части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение за плату часть прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, имеющего кадастровый номер №, площадью 15 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, под установку торгового павильона (т. 1 л.д. 231-236).

Место расположения сдаваемой в аренду части земельного участка, указанное на схеме, являющейся приложением № 1 к договору, согласуется с заключением кадастрового инженера и составленным им схемой в части места расположения спорного торгового павильона.

Вместе с тем, заочным решением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, было признано недействительным.

Поскольку в силу прямого указания закона признанное судом недействительным решение общего собрания является недействительным с момента его принятия, суд приходит к выводу о том, что у ФИО3 отсутствовали полномочия на заключение с ФИО2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ от имени собственников помещений МКД.

В ходе судебного разбирательства сторонами не представлено сведений о том, что собственники помещений МКД в последующем одобрили указанную сделку и после признания решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным новый председатель совета МКД, обладающий соответствующими полномочиями, перезаключил договор с ФИО2 об аренде вышеуказанной части земельного участка. Более того, истец, которая в настоящее время является председателем совета МКД, пояснил, что перезаключать договоры с ФИО2 совет МКД не планирует.

Как указано выше, оспоримая сделка может быть признана недействительной только в случае нарушения интересов представляемых лиц, при этом нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (часть 1 статьи 168, часть 3 статьи 182 ГК РФ). 

Ответной стороной не представлены доказательства, позволяющие суду сделать вывод о том, что наличие правоотношений по аренде части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, между ФИО2 и собственниками помещений МКД не нарушает права последних.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что признание недействительным спорного договора аренды нарушит права собственников помещений МКД, получающих арендную плату за пользование ФИО2 данным участком, опровергаются его же пояснениями о том, что арендная плата перечислялась арендатором на личный расчетный счет ФИО3, а не на расчетный счет ООО «УК «Успех», осуществляющей управление данным МКД.

Аналогичный порядок расчетов был согласован сторонами в самом договоре аренды (пункт 4.2 Договора).

При этом, поскольку ФИО3 после признания решения общего собрания недействительным не передал новому председателю совета МКД денежные средства, полученные в качестве арендных платежей от сдачи части земельного участка под МКД в аренду, в отношении него было направлено исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения, которое в полном объеме было удовлетворено заочным решением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (гражданское дело №).

Как пояснила, представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании, в настоящее время арендные платежи за пользование частью земельного участка в пользу арендодателя не уплачиваются в связи с наличием многочисленных судебных споров об оспаривании решений общих собраний, соответственно денежные средства за использование сданных в аренду частей земельного участка в пользу собственников помещений МКД не поступают.

Вышеизложенные обстоятельства явно свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка нарушает права собственников помещений МКД, в связи с чем на основании части 1 статьи 168 ГК РФ суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования и признать недействительным договор аренды № части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками МКД по адресу: 

<

адрес> лице председателя совета МКД ФИО3 и ФИО2

Поскольку суду не представлено сведений о том, что на момент вынесения решения суда часть земельного участка, которая была сдана в аренду ФИО2 по признанному судом недействительным договору аренды, освобождена, суд также полагает необходимым возложить на ФИО2 обязанность за счет собственных сил и средств произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 ГПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Учитывая вышеуказанные разъяснения, пояснения сторон относительно срока, достаточного для исполнения ответчиком возложенной на него обязанности, суд приходит к выводу о том, что решение суда в части возложения на ФИО2 обязанности произвести демонтаж торгового павильона должно быть исполнено в течении 30 календарных дней с даты вступления настоящего решения в законную силу, вопреки доводам истца считая данный срок разумным.

Частью 3 статьи 206 ГПК РФ предусмотрено, что суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая вышеизложенное, с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает возможным удовлетворить требования истца частично и взыскать с ФИО2 судебную неустойку за нарушение срока исполнения решения суда в сумме 500 рублей за каждый день просрочки исполнения настоящего решения суда в части возложения на ФИО2 обязанности произвести демонтаж торгового павильона.

Разрешая требования о взыскании с ответчиков государственной пошлины, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 ГПК РФ).

Судом установлено, что истцом уплачена государственная пошлина в общем размере 6 000 рублей (чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на 3 000 рублей (т. 1 л.д. 7), чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на 3 000 рублей (т. 1 л.д. 247)) за два самостоятельных требования неимущественного характера: о признании договора недействительным (заявлено к ФИО2 и ФИО3) и о возложении обязанности (заявлено к ФИО2).

В данной связи в силу части 1 статьи 98 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что ФИО2 обязан возместить ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины за требование о возложении обязанности в размере 3 000 рублей, а ФИО2 и ФИО3 – расходы по оплате государственной пошлины за требование о признании договора недействительным в размере по 1 500 рублей каждый.

Между тем, требование о взыскании расходов по оплате государственной пошлины за требование о признании договора недействительным в отношении ФИО2 истцом не заявлено.

Таким образом, с учетом положений части 3 статьи 196 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, с ФИО3 – расходы по оплате государственной пошлины в размере по 1 500 рублей, а в остальной части заявленное требование оставить без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор аренды № части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между собственниками многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> лице председателя совета МКД ФИО3 и ФИО2 – недействительным.

Обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) за счет собственных сил и средств произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 

<

адрес> течении 30 календарных дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) судебную неустойку за нарушение срока исполнения решения суда в сумме 500 рублей за каждый день просрочки исполнения настоящего решения суда в части возложения обязанности на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) за счет собственных сил и средств произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 

<

адрес> начиная с 31 календарного дня с даты вступления в законную силу настоящего решения по дату фактического исполнения решения суда в данной части.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) расходы на оплату государственной пошлины 1 500 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) расходы на оплату государственной пошлины 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов на оплату государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.С. Чегодаев

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года.