Номер 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы 

в составе председательствующего судьи Турчака А.А.,

при секретаре Ухановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором указал, что Дата он и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с данным Предварительным договором Продавец и Покупатель обязались в срок до Дата заключить договор купли-продажи Адрес по адресу Адрес А с кадастровым номером Номер , принадлежащей Продавцу на праве собственности, (далее по тексту - Квартира).

При заключении данного договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в сумме 100 000 рублей в качестве задатка, о чем было указано в Договоре, а также было подписано соглашение о задатке, и, ответчиком была написана расписка о получении денежных средств.

При подготовке основного договора выяснились, что перепланировки, сделанные Ответчиком в Квартире (включили балкон в площадь комнаты, убрали мойку в комнате), не узаконены.

Так как, о том, что перепланировка Квартиры не оформлена надлежащим образом Покупатель узнал уже после подписания Предварительного договора и передачи задатка, то посчитал, что условия договора купли-продажи не согласованы и связи с этим договор купли- продажи не был заключен.

На основании изложенного ФИО2 просил взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задаток в двойном размере в сумме 200 000,00 (двести тысяч) руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7 000,00 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель истца ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В судебном заседании установлено, что Дата между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого стороны обязались в срок до Дата заключить договор купли-продажи Адрес по адресу Адрес А с кадастровым номером Номер , принадлежащей Продавцу на праве собственности (п.1 Договора).

В соответствии с пунктом 3 Предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения в срок до Дата Соответственно, эта дата являлась конечной датой исполнения данного обязательства сторон по Предварительному договору.

Сторонами в пунктах 3.1. и 3.2. Предварительного договора были определены стоимость квартиры - 6 000 000,00 руб. и порядок расчета - наличными денежными средствами в следующем порядке: до его подписания Покупатель передал Продавцу задаток в размере 100 000,00 руб., оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 5 900 000,00 руб. Покупатель обязуется передать Продавцу равными долями по 2 950 000,00 руб. до подписания основного договора купли-продажи квартиры и до Дата .

Между ФИО2 и ФИО1 Дата было заключено соглашение о задатке, по которому ФИО2 передал ФИО1 задаток в счет покупки Адрес А по Адрес в Адрес в размере 100 000 руб.

Получение денег в размере 100 000 руб. подтверждается распиской ФИО1 от Дата .

ФИО2 направил ФИО1 претензию с требованием возвратить сумму задатка в размере 100 000 руб. на которую последняя ответила отказом сославшись на информированность истца о всех деталях сделки и устройства квартиры. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что ее попросили помочь с оформлением договора купли-продажи квартиры. Продавцом выступала ФИО1, покупателем был ФИО2 В начале ей для рецензии предоставили проект основного договора купли продажи квартиры ответчика, проект подготовила сторона ФИО2 Условия основного договора были сомнительны и свидетель посоветовала ФИО1 заключить предварительный договор. Проект этого предварительного договора свидетель подготовила, направила для одобрения ФИО2 и этот проект с незначительными корректировками был подписан сторонами. Потом свидетелем был подготовлен проект основного договора, в котором упоминалось, что продаваемая квартира не имеет неузаконенных перепланировок, однако ФИО2 не одобрил этот пункт и сказал, что такие перепланировки в квартире есть. Из бесед с ФИО2 свидетель поняла, что покупатель неоднократно бывал в продаваемой квартире, видел все документы на нее, а значит, по предположению свидетеля, не мог не знать об имеющихся неузаконенных перепланировках.

Ответчик ФИО7 суду пояснила, что ФИО2 занимает соседнюю с реализуемой ею квартирой. Истец неоднократно бывал в спорной квартире и был осведомлен как о ее фактическом состоянии. Истцу были переданы для изучения все необходимые документы, но ФИО2 всегда заявлял, что его все устраивает.

На вопрос суда, почему обладая всеми необходимыми документами и осмотрев квартиру лично у истца не возникло желание урегулировать вопрос с узакониванием имеющихся перепланировок, получено пояснение, что истец не предавал этому должного внимания, надеясь, что ФИО8 разрешит этот вопрос сама без лишних напоминаний.

Таким образом, зная об имеющихся отступлениях от проекта, истец никаких оговорок в предварительный договор не внес, претензий продавцу не предъявил, подписание договора до устранения имеющихся недостатков не отложил и от подписания договора не отказался. Истец не проявил в данной ситуации должной заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства. 

Судом не получено доказательств, что ответчик своими действиями вводил в заблуждение истца относительного потребительских качеств продаваемой квартиры, препятствовал в ознакомлении с документами на квартиру и не давал проводить ее осмотр. 

Кроме того, ответчик, по мнению суда, не нарушала условий заключенного договора. 

В тексте договора имеется указание, что в Квартире не имеется требующих разрешения самовольных перепланировок, переустройств, а так же скрытых недостатков, о которых «Продавец» знал и о которых не предупредил «Покупателя».

Из буквального толкования текста данного пункта договора следует, что Квартира может иметь недостатки, требующие дополнительных действия по их устранению, однако продавец должен о них предупредить покупателя и ответственность продавца наступает в случае утаивания информации о недостатках. Однако таких доказательств истцом не предоставлено.

Истцом так же не представлено доказательств, что регистрация перехода права собственности на указанную квартиру невозможна в силу обстоятельств независящих от воли сторон.

На основании изложенного, исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО9 двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, удовлетворению не подлежит.

Поскольку требования о взыскании судебных издержек являются производными из требования о взыскании суммы задатка, то и они так же удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд Пензы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено Дата .

Судья А.А. Турчак