КОПИЯ Дело № 2-2703/2025

УИД: 50RS0028-01-2025-000069-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Елисеевой Т.П.,

при секретаре судебного заседания Новохатько С.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2703/2025 по иску ФИО1, ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «КиноДевелопмент», в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ после проведенной по делу судебной экспертизы просят признать п. 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год – недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях расходы на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 643 330,17 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5 % от суммы удовлетворенных требований, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований участника долевого строительства с даты вынесения ФИО4 по дату фактического исполнения судебного ФИО4 в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости ремонтно-восстановительных работ (643 330,17 руб.) за каждый день просрочки, но не превышающей эту сумму, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 896 руб., расходы по оплате экспертных услуг в размере 75 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб.

В обоснование заявленных требований указанно, что 11.03.2022г. между ФИО2, ФИО3 (участники долевого строительства) и ответчиком ООО «СЗ «КиноДевелопмент» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №ДАТ-2/3-12-240-3/АН, в соответствии с которым участники долевого строительства покупают и принимают в собственность 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, г.о. Мытищи, 

<

адрес>. Квартира передана по акту приема-передачи 05.11.2024г. 

В жилом помещении истцами в процессе эксплуатации обнаружены строительные недостатки (дефекты), в связи с чем они обратились в ООО «ПРО- Эксперт» для определения рыночной стоимости выявленных строительных недостатков, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ. Стоимость устранения строительных недостатков, согласно заключению специалиста, составляет 1 276 688 руб. В досудебном порядке требования истцов ответчиком не удовлетворены.

Также истцы полагают, что п. 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год - противоречит действующему законодательству и является ничтожным в силу закона.

Учитывая изложенное, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Истцы ФИО2 и ФИО3, а также их представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ООО «СЗ «КиноДевелопмент» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, письменных возражений на иск не представил, не ходатайствовал об отложении судебного заседания.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, в установленном порядке извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ.

В соответствии с ч. ч. 5, 6 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 11.03.2022г. между ФИО1, ФИО5 (участники долевого строительства) и ответчиком ООО «СЗ «КиноДевелопмент» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №ДАТ-2/3-12-240-3/АН, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом №2 по строительному адресу: Московская область, г.о. Мытищи, вблизи пос. Нагорное, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение – трехкомнатную квартиру №240, расположенную на 12 этаже в секции №3, общая приведенная площадь жилого помещения - 65,7 кв.м., а участник обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 15 467 731 руб. в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи объекта долевого строительства в порядке и в сроки, установленные настоящим договором – не позднее 30.09.2024г. (п.п. 2.1, 2.3, 4.2).

В соответствии пунктом 2.1. договора перечень отделочных работ, выполняемых застройщиком в объекте долевого строительства (квартире), указан в приложении №2 к настоящему договору.

Обязательство участников долевого строительства по оплате цены договора, установленное разделом 4 договора, в части оплаты цены (объекта долевого строительства), было исполнено истцами своевременно и в полном объеме, что в ходе судебного разбирательства не оспорено.

В соответствии с п.5.2 Договора гарантийный срок на объект, за исключением отделочных работ, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет 5 (пять) лет с даты подписания акта приема-передачи объекта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год с даты подписания акта приема-передачи объекта.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214 (в редакции действующей в момент заключения договора) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, из указанных выше положений закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав такого объекта долевого строительства, - три года.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный пунктом 5.2 договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на отделочные работы равный одному году противоречит положениям части 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Таким образом, указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом «О защите прав потребителей», а соответственно, ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 «Закона о защите прав потребителей». Таким образом, суд удовлетворяет требование истцов и признаёт п. 5.2 договора участия в долевом строительстве №ДАТ-2/3-12-240-3/АН от 11.03.2023г. недействительным в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год.

На основании акта приёма-передачи от 05.11.2024г. истцам передано жилое помещение – 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, г.о. Мытищи, 

<

адрес>.

Как усматривается из искового заявления, истцами в ходе эксплуатации квартиры были выявлены множественные строительные недостатки. Истцы обратились в экспертное учреждение ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» для определения качества выполненных работ по строительству объекта и стоимости устранения выявленных дефектов в квартире. Согласно экспертному заключению МСК-39/11-24 от 01.12.2024г. стоимость устранения выявленных дефектов 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, г.о. Мытищи, 

<

адрес>, составляет 1 276 688 руб.

Согласно п. е) Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2380 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

06.12.2024г. истцы обратились к застройщику с досудебной претензией об устранении строительных недостатков в квартире в течение 60 дней или возмещении денежных средств в десятидневный срок с момента истечения 60-дневного срока на устранение недостатков объекта долевого строительства, которая была оставлена ответчиком без ответа. На момент обращения истцов с иском в суд недостатки жилого помещения не устранены, денежные средства в счет устранения выявленных в объекте долевого строительства недостатков не возмещены ответчиком.

Определением суда от 16.04.2025г. по делу по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «ЭКСПЕРТНЫЕ ФИО4 И АНАЛИЗ».

Согласно экспертному заключению АНО «ЭКСПЕРТНЫЕ ФИО4 И АНАЛИЗ» № от 18.06.2025г. экспертами было установлено, что в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.о. Мытищи, 

<

адрес>, имеются строительные недостатки, возникшие вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, полный перечень которых указан в таблице 3 заключения эксперта. Стоимость исправления подтвержденных недостатков без учета износа составляет 643 330,17 руб., с учетом износа – 631 395,63 руб. Материалы и конструкции, подлежащие замене не применимы для повторного использования, в связи с чем расчет их остаточной стоимости не производился.

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям закона, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных.

Экспертами подробно и полно отражены мотивы, по которым они пришли к изложенным в экспертизе выводам, со ссылками на имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства, экспертиза произведена с использованием необходимых методов и инструментов исследования, представлен подробный и полный анализ полученных сведений, потому суд признает заключение ясным и понятным, не вызывающим каких-либо неясностей и сомнений в выводах, к которым пришли эксперты в своем заключении.

Экспертиза поручена для ее проведения штатным экспертам, обладающим необходимым стажем работы и квалификацией в необходимых областях знаний, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, что позволяет суду прийти к выводу о том, что заключение соответствует требованиям Федерального закона РФ от 31.05.2001 г. N 79-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и положениям ст. 86 ГПК РФ.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы суд не усматривает.

При этом суд не принимает в качестве доказательств по настоящему делу, представленное истцами заключение специалиста, так как выводы специалиста, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведённых норм материального права, у суда имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истцов в равных долях расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков переданного ответчиком жилого помещения, которые возникли до передачи квартиры участникам долевого строительства и являются следствием некачественного выполнения отделочных и строительно-монтажных работ.

Между тем, суд учитывает следующее.

Согласно п.3 ст.3 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в числе прочих внесены следующие изменения.

Статья 10 дополнена частью 4 следующего содержания:

- при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

На основании части 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Учитывая, что у застройщика обязанность по возмещению расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства возникла после 01.01.2025, то ограничение в 3 % в данном случае подлежит применению.

Руководствуясь требованиями приведённых норм права, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях расходов на устранение выявленных в объекте долевого строительства недостатков в размере 464 031,93 руб. (15 467 731*3%).

Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истцов на устранение недостатков объекта долевого строительства, ограничивается также в данном конкретном случае суммой 464 031,93 руб.

При этом требования о взыскании штрафа в размере 5 % от суммы удовлетворенных требований, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований участника долевого строительства с даты вынесения решения по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости ремонтно-восстановительных работ (643 330,17 руб.) за каждый день просрочки, но не превышающей эту сумму, не подлежат удовлетворению, в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

С 01.09.2024 г. вступили изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в том числе в части порядка и размера начисления неустоек и штрафа, которые начисления указанной неустойки в размере 1/150 ставки ЦБ РФ от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков за каждый день просрочки не предусматривают.

Так, в силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Согласно ч.3 ст.10 Закона №214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с абз.4 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916; в ред. Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 N 925) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Согласно абз.9 п.1 Постановления Правительства РФ №326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (с 22.03.2024) до 31 декабря 2025 года включительно.

Претензия о возмещении денежных средств на устранение недостатков объекта долевого строительства была направлена истцами в адрес ответчика в период действия моратория, тогда как в силу положений абз.абз.4,9 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025), штраф, предусмотренный ч.3 ст.10 Закона №214-ФЗ, равно как и неустойка, предусмотренная ч.8. ст.7 Закона №214-ФЗ, в период действия моратория начислению и взысканию не подлежат.

Разрешая требования истца в части взыскания указанной неустойки с даты вынесения решения по день фактического исполнения обязательства, суд учитывает особенности, установленные Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. №326, а также то, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер, взыскание неустойки не должно преследовать цель получения доходов, принимая во внимание отсутствие доказательств причинения истцам материального ущерба нарушением срока выплаты денежных средств на устранение строительных недостатков, а также то, что в случае удовлетворения требований о взыскании неустойки на будущее время ответчик будет лишен возможности заявить о применении ст. 333 ГК РФ, кроме того, у суда не имеется оснований полагать, что требования истцов не будут выполнены ответчиком в срок, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанных требований.

В случае нарушения ответчиком срока выплаты расходов на устранение недостатков после окончания действия моратория истцы не лишены возможности обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место нарушение прав истцов, с учетом степени вины ответчика и иных установленных по делу обстоятельств, суд определяет ко взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., то есть по 10 000 руб. в пользу каждого истца.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей ст. судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимые расходы.

В силу разъяснений, данных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из материалов дела следует, что истцами в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела понесены необходимые и документально подтвержденные расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб., выданной на ведение настоящего дела в суде, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 75 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 896 руб.

Учитывая обстоятельства дела, необходимость несения указанных расходов до суда, частичное удовлетворение основного искового требования на 72,13% от заявленной суммы ((464 031,93/643330,17)х100), суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях вышеуказанные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а именно: расходы на составление нотариальной доверенности в размере 1 514,73 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 54 097,5 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 088,88 руб.

Также истцы просят взыскать с ответчика расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 г. N 454-0 и применимой к гражданскому процессу, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. 

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, ст. 112 КАС РФ, ч. 2 ст. 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. п. 12, 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"). 

Исходя из положений ст. 100 ГПК РФ во взаимосвязи с положениями вышеуказанных статей и правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, суд, руководствуясь принципом разумности и справедливости, учитывая фактические обстоятельства дела, его сложность и продолжительность, полагает необходимым снизить заявленные истцами документально подтвержденные и необходимые в рамках рассматриваемого спора расходы по оплате юридических услуг до 30 000 руб. и взыскать их с ответчика.

Государственная пошлина в размере 14 601 руб., рассчитанная в соответствии со ст.333.19 НК РФ, от уплаты которой истцы освобождены при подаче иска, в соответствии со ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа Мытищи Московской области.

Согласно требованиям Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. N 326, суд по ходатайству ответчика предоставляет ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» отсрочку исполнения ФИО4 суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков в объекте долевого строительства до 31.12.2025г. включительно.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов, — удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 5.2 договора участия в долевом строительстве №ДАТ-2/3-12-№-3/АН от 11.03.2022г. в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент», ИНН: 

<

***>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ - серия 7611 №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ – серия 7614 №, в равных долях:

расходы на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, переданного по договору участия в долевом строительстве №ДАТ-2/3-12-№-3/АН от 11.03.2022г., в размере 464 031,93 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 1 514,73 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 54 097,5 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 088,88 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, судебных расходов, компенсации морального вреда в большем размере, а также о взыскании неустойки и штрафа — отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент», ИНН: 

<

***>, в доход бюджета г.о. 

<

адрес> государственную пошлину в размере 14 601 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент», ИНН: 

<

***>, отсрочку исполнения ФИО4 суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства до 31.12.2025г. включительно.

ФИО4 может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд 

<

адрес> суд в течение одного месяца с даты принятия судом ФИО4 в окончательной форме.

ФИО4 в окончательной форме изготовлено – 22.09.2025г.

Судья /подпись/ Т.П. Елисеева