РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 18 октября 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О., 

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1537/2018 по административному исковому заявлению акционерного общества «Русь-1» и ФИО4 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

у с т а н о в и л :

Акционерное общество «Русь-1» и ФИО4 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просят признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ года об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 23.05.2018 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков.

В обоснование требований административные истцы указывают, что являются собственниками указанных выше земельных участков - категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для склада, под склад, расположенных по адресу ориентира: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которых, определенная по результатам массовой оценки, существенно превышает их рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке ООО НПО «Азимут» № 009-ЮЛ от 13.05.2018г.

Однако, заявление ООО «Русь-1» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено. 

Административные истцы считают данное решение незаконным, нарушающим их права и законные интересы на экономически обоснованный размер платы за пользование спорными земельными участками – земельный налог, исчисляемый из кадастровой стоимости. 

В судебном заседании представитель административных истцов – ФИО2, действующая на основании доверенностей, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, действующая на основании доверенности, административный иск не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, просила в удовлетворении требований отказать, полагая, что решение Комиссии основано на законодательстве об оценочной деятельности. 

Представители административного ответчика - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, заинтересованных лиц - Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации городского округа Самара, а также заинтересованные лица –ФИО5, представители ЗАО «Микояновский мясокомбинат», ООО «Смазочные материалы», ООО «Реактор Плюс» - сособственники земельного участка КН № в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах ЗАО «Микояновский мясокомбинат», ООО «Реактор Плюс» выразили согласие с заявленными требованиями, просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей. 

Иными участвующими в деле лицами возражений на административный иск не представлено. 

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела. 

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Русь-1», ФИО4 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельных участках, расположенных по адресу ориентира: 

<

адрес>:

- кадастровый номер №, площадью 1364 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под склад (Литер Д);

- кадастровый номер №, площадью 6 927 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для склада.

Собственником земельного участка КН № является ООО «Русь-1», сособственниками земельного участка КН № являются ООО «Русь-1», ФИО4, ФИО5 ЗАО «Микояновский мясокомбинат», ООО «Смазочные материалы», ООО «Реактор Плюс», что подтверждается выписками из ЕГРН от 05.02.2018 г. об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

По состоянию на 01.01.2013г. кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена в размере: КН № – 3242680, 69 руб., № – 16650140, 14 руб.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 23.05.2018 года АО «Русь-1» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении их равной рыночной стоимости: КН № в размере 2 031 192,75 рублей; КН № в размере 8 562 814, 10 рублей.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков заявителем были приложены необходимые документы, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков № 009-ЮЛ от 13.05.2018г., выполненный ООО «НПО «Азимут».

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ года заявление отклонено.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 3 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения заявителем копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии, не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала:

1. В соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На стр. 36-38 отчета оценщик описывает местоположение и характеристики объектов оценки – двух земельных участков, расположенных по адресу – 

<

адрес>. При этом оценщик сознательно занижает характеристики объекта оценки – указывает «низкий потенциал местоположения», несмотря на то, что в целом комплекс по указанному адресу по сути является крупным торговым центром, а не складским комплексом, как указывает оценщик. В частности, согласно данным 2ГИС, в зданиях на земельных участках – объектах оценки расположены более 10 торговых компаний, в том числе магазины автозапчастей и продуктов питания. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

2. В соответствии с п. 10 ФСО № 7 оценщик для определения стоимости недвижимости исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Учитывая данные открытых источников информации (например – 2ГИС», можно сделать вывод о том, что оценщик неверно определил сегмент рынка как сегмент рынка земельных участков под производственно-складскую застройку. Правильный сегмент рынка – земельные участки коммерческого (торгового) назначения. Нарушен п. 5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение. 

В материалы дела представлены пояснения оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1 относительно замечаний Комиссии.

Проверяя оспариваемое решение Комиссии на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым отметить следующее.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования содержатся в п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299. 

Установлено и подтверждается сведениями из ЕГРН, что оба земельных участка имеют вид разрешенного использования «под склад (Литер Д)», «для склада».

Согласно данным, представленным в разделе 8.3 Отчета «Местоположение и локальное окружение объекта оценки» (стр. 30), рассматриваемые земельные участки располагаются на 

<

данные изъяты>, в промзоне 

<

данные изъяты> района г. Самара. Из представленного в отчете фотоматериала (приложение № 4, стр. 152-154) видно, что на земельных участках располагаются складские объекты. Кроме того, в отчете об оценке указывается, что согласно сведениям о территориальных зонах г. Самары рассматриваемые объекты расположены в зоне предприятий и складов У-1У классов вредности (ПК-1) (стр. 36 и 38, 44-45).

Как следует из письменных пояснений оценщика, на протяжении 1 км (до ул. 

<

данные изъяты>) ул. 

<

данные изъяты> делит зону производственно-складской застройки с зоной жилых кварталов типовой (спальной) застройки. Далее улица проходит только по территории производственно-складской застройки. При определении сегмента рынка оценщик исходил из положения п. 20 ФСО №7 – «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта». Из приложенных к отчету материалов фотофиксации видно, что на рассматриваемых земельных участках располагаются только складские здания. Наличие в рассматриваемой зоне торгового комплекса «

<

данные изъяты>» не оказывает никакого влияния на определение сегмента рынка рассматриваемых объектов, так как располагается на ином земельном участке.

Из отчета также следует, что рассматриваемые земельные участки расположены в квартале, ограниченном ул. 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>. Основное окружение составляют складские, хозяйственные корпуса, административные здания, гаражи. Транспортная доступность объектов оценки затрудненная – земельные участки расположены на закрытой территории складской базы.

Таким образом, вид разрешенного использования земельных участков, соответствует их фактическому использованию - под склады, а местоположение объектов оценки обоснованно отнесено оценщиком к низкому потенциалу.

В связи с этим не имеется оснований полагать, что сегмент рынка земельных участков – под производственно-складскую застройку (стр. 45) оценщиком определен неверно. Выводы Комиссии в решении о том, что правильным является сегмент рынка – земельные участки коммерческого (торгового) назначения, объективными данными не подтверждены. То обстоятельство, что по информации открытого источника ИС 2ГИС по адресу: 

<

адрес> располагаются торговые компании и торговые объекты, о несоответствии исследуемого Отчета об оценке требования законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует, поскольку не представлено доказательств, что торговые объекты находятся непосредственно в границах спорных земельных участков. 

С учетом изложенного, суд полагает, что подготовленный ООО «НПО «Азимут» Отчёт об оценке № 009-ЮЛ от 13.05.2018 г. соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3 и п. 10 ФСО № 7: для определения стоимости недвижимости оценщик исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта (отказ от иных (измененных) видов использования мотивирован на стр. 62 отчета); отчет не вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, в связи с чем ссылки Комиссии в решении на нарушение указанных выше положений федеральных стандартов оценки не обоснованы.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что в представленном отчете имеется полное описание объектов оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, всесторонне проанализирован рынок объектов оценки. Использованные в отчетах объекты–аналоги имеют сходные с объектами оценки характеристики. 

При этом, оценщиком приведен весь объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки. 

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке, выполненный оценщиками ООО «НПО «Азимут», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ их наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов, приведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с введением корректировок. 

Оснований полагать, что приведенная в отчете информация вводит в заблуждение, у суда не имеется.

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств, свидетельствующих о нарушении оценщиком при проведении исследований требований законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, на что указывается в решении Комиссии, как и опровергающих выводы, содержащиеся в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «Русь-1» нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Русь-1» и ФИО4 удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Русь-1», ФИО4

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Русь-1» от 23.05.2018 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: Самарская обл., 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: О.А.Калинникова 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.10.2018 года.