административное дело № 3а-401/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-000276-13) по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 99 470 950 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 уплачивают налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на административный иск, в которых просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

19.06.2024 года от представителя административных истцов поступили замечания на заключение судебной экспертизы № БП-2164 от 24.04.2024 года, подготовленное экспертом ООО «Бизнес - Партнер» ФИО5 Замечания изложены в документе «Анализ заключения эксперта № БП-2164 от 27.04.2024 года».

От эксперта «Бизнес - Партнер» ФИО5 поступили письменные пояснения относительно замечаний на заключение судебной экспертизы.

В судебное заседание 08 июля 2024 года явился представитель ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 по доверенностям ФИО6, которая поддержала доводы ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы. В случае отказа в удовлетворении ходатайства, настаивала на удовлетворении требований административного иска. 

Протокольным определением от 08 июля 2024 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы ввиду отсутствия оснований для применения положений части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административных истцов, изучив доводы административного искового заявления, отзыва и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что в долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 находится здание с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

Таким образом, административные истцы вправе оспорить кадастровую стоимость здания. 

По состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 152 319 740, 89 руб.

В соответствии с отчетом об оценке № А-06/24 от 30.01.2024 года, подготовленным ООО «ИМПЕРА», по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 99 470 950 руб.

Учитывая значительную разницу между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленными уполномоченным органом, и содержащимися в выводах отчета об оценке, в целях обеспечения необходимого объема доказательств для правильного рассмотрения административного дела, а также для решения возникших вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 18.03.2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Перед экспертом ООО «Бизнес - Партнер» ФИО5 поставлены вопросы о соответствии законодательству об оценочной деятельности отчета об оценке; об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бизнес - Партнер» № БП-2164 от 27.04.2024 года отчет об оценке № А-06/24 от 30.01.2024 года, выполненный ООО «ИМПЕРА», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2023 года определена экспертом в размере 163 898 453, 55 руб. (больше кадастровой стоимости на 7,6 %).

Судом установлено, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке здания экспертом обоснована.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Довод представителя административных истцов о необходимости назначения по делу дополнительной экспертизы со ссылкой на документ «Анализ заключения эксперта № БП-2164 от 27.04.2024 года», содержащий замечания на заключение судебной экспертизы, является несостоятельным ввиду следующего.

Анализ заключения подготовлен оценщиком ООО «ИМПЕРА», которое также подготавливало в рамках данного дела отчет об оценке № А-06/24 от 30.01.2024 года. 

При этом по результатам проведенной по делу судебной экспертизы экспертом ООО «Бизнес - Партнер» сделан вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с чем, суд относится критически к объективности документа «Анализ заключения эксперта № БП-2164 от 27.04.2024 года».

Кроме того, выявленные оценщиком ООО «ИМПЕРА» ФИО7 замечания относительно заключения судебной экспертизы не нашли своего подтверждения.

Так, оценщик сослался на то, что в заключении судебной экспертизы отсутствует обоснованный отказ от применения сравнительного и затратного подходов при определении рыночной стоимости объекта.

Однако на стр.32 заключения экспертом ООО «Бизнес - Партнер» приведены основания для отказа в применении сравнительного и затратного подходов, а также причины для применения доходного подхода.

В письменных пояснениях эксперт указал, что объектом экспертизы является коммерческое здание, в связи с чем, предпочтение отдается доходному подходу. Коммерческие (офисно-торговые) объекты -высокодоходная недвижимость, одним из основных целевых использований является сдача в аренду. Сравнительный подход не учитывался, так как по состоянию на дату оценки не выявлено объектов - аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам. Затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку не учитывает факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта.

На довод оценщика ООО «ИМПЕРА» о некорректной реализации экспертом доходного подхода, поскольку из рыночной стоимости не была выделена стоимость земельного участка (стоимость единого объекта недвижимости), эксперт ООО «Бизнес - Партнер» ФИО5 пояснил, что при расчете арендной ставки оцениваемого объекта в рамках доходного подхода в расчетной таблице № 11 на стр.35 заключения описана поправка на стоимость земельного участка в стоимости ЕОН. На стр.37 заключения при обосновании значений принятых корректирующих коэффициентов также описано данное действие. 

Довод оценщика ООО «ИМПЕРА» о том, что при определении значения среднерыночной арендной ставки отсутствует корректировка на наличие мебели и бытовой техники, однако объект исследования отличается от объекта - аналога № 2 по данному ценообразующему параметру, не нашел подтверждения. 

Эксперт пояснил, что введение корректирующего коэффициента не требуется, поскольку объект - аналог № 2 и объект экспертизы сопоставимы по данному параметру. Мебель, имеющаяся на фотоматериалах объекта - аналога, представлена к продаже текущим арендатором/собственником помещения, следовательно, при сдаче новому арендатору этой мебели не будет. Данное обстоятельство подтверждается отсутствием в тексте объявления сведений о том, что представленная на фото мебель останется в помещении. Кроме того, оцениваемый объект является действующим магазином с панорамным остеклением в г.Сочи, соответственно, в нем имеется действующая сплит-система.

Замечание оценщика ООО «ИМПЕРА» о неверном расчете экспертом коэффициента капитализации (по состоянию на 2021 год) опровергается заключением судебной экспертизы. Коэффициент капитализации принят экспертом на основании исследований, приведенных в справочнике оценщика недвижимости - 2021г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО8, табл.35. В данной таблице указаны значения доходности недвижимости на ближайшие 5 лет, следовательно, указанные значения актуальны на дату оценки (01.01.2023 года). 

Таким образом, приведенные представителем административных истцов доводы со ссылкой на документ, подготовленный оценщиком ООО «ИМПЕРА» ФИО7, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы. 

Поскольку допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, не представлено, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства представителя административных истцов о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы в соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Вместе с тем установление судом по состоянию на 01.01.2023 года кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 163 898 453, 55 руб., превышающей его кадастровую стоимость (152 319 740, 89 руб.), приведет к ухудшению финансового положения административных истцов, что, исходя из положений действующего законодательства, является недопустимым.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об оспаривании результатов определения по состоянию на 01.01.2023 года кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 июля 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова