РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 года г. Волгодонск, Ростовская область

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Алиевой А.Д.

при секретаре судебного заседания Выстребовой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8, ФИО1, действующей в своих и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО9 к Администрации Добровольского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо: ФИО4 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,

установил:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации Добровольского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области, третье лицо: ФИО4, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ. по Договору купли-продажи квартиры и земельного участка с рассрочкой платежа, истцы приобрели в общую долевую собственность квартиру с КН №, общей площадью 161,2 кв.м., и земельный участок, общей площадью 806 кв.м., с КН №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Право общей долевой собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.02.2023.

04.05.2025 истцы вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру, фактическая общая площадь квартиры - 100,2 кв.м. Изменение площади квартиры произошло за счет строительства пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры. Санузел к квартире пристроил бывший собственник – ФИО5. 

Истцы приобретали квартиру уже с удобствами с санузлом. В общую площадь квартиры была включена площадь подвального помещения, находящегося под квартирой истцов, который фактически является подпольем.

После этого истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для внесения изменений в ГКН площади квартиры. Но специалист МФЦ у истцов документы не принял, сославшись на то, что внесение изменений в площадь помещения невозможно.

Поэтому, во внесудебном порядке внести изменения в ГКН площади нашей квартиры после реконструкции не представляется возможным. Истцам было рекомендовано обратиться в суд для сохранения в реконструированном состоянии квартиры и исключении площади подвала из общей площади квартиры.

Истцы считают, что в общую площадь их квартиры ошибочно включена площадь подвального помещения (подвала), которая фактически не относится к жилому помещению и не может учитываться как часть квартиры. Подвал имеет отдельный вход со двора и используется как подвальное помещение, не предназначен для проживания.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в общую площадь жилого помещения включается площадь всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Подвал не относится к жилым или вспомогательным помещениям квартиры, он является отдельным техническим помещением многоквартирного дома и не может входить в общую площадь квартиры.

Таким образом, включение подвальной площади в состав площади квартиры истцы считают незаконным и нарушающими права истцов, как собственников.

Квартира истцов находится в двухквартирном жилом доме, собственником 

<

адрес> является сосед – третье лицо. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок принадлежащий истцам промежеван и имеет установленные границы, квартира с пристройкой находится в границах этого земельного участка.

Истцы просят сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 100,2 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую им на праве общей долевой собственности.

В судебное заседание истцы не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе через своего представителя ФИО6, действующую на основании доверенности.

Представитель ответчика Администрации Добровольского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, предоставил в суд заявление о том, что не возражает против удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, представленные документы, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении Земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В настоящее время ст.1 п.14 ГрК РФ определены понятия строительства о реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Со дня вступления в силу указанного закона в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия «Объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Принцип правовой определенности является неотъемлемым свойством правоприменительной практики, выступает гарантией стабильности уже сложившихся отношений на основании единых подходов к применению актов законодательства, но не исключает изменение правоприменительной практики на основании меняющегося содержания правовых норм.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели в общую долевую собственность квартиру с КН №, общей площадью 161,2 кв.м., и земельный участок, общей площадью 806 кв.м., с КН №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, согласно Договора купли-продажи квартиры и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. Право общей долевой собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выписками из ЕГРН.

04.05.2025 кадастровый инженер произвел обмеры квартиры, и истцами был получен технический план на квартиру, фактическая общая площадь квартиры составила - 100,2 кв.м. Согласно заключения кадастрового инженера в техническом плане от 04.05.2025г. изменение площади квартиры произошло за счет строительства пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры. Также в общую площадь квартиры была включена площадь подвального помещения, находящегося под спорной квартирой, которое фактически является подпольем.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в общую площадь жилого помещения включается площадь всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Подвал не относится к жилым или вспомогательным помещениям квартиры, он является отдельным техническим помещением многоквартирного дома и не может входить в общую площадь квартиры.

В судебном заседании установлено, что спорная квартира находится в двухквартирном жилом доме, собственником 

<

адрес> является – третье лицо. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок, принадлежащий истцам на праве общей долевой собственности промежеван и имеет установленные границы, квартира с пристройкой находится в границах этого земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера в техническом плане от 04.05.2025г.

В обоснование своих исковых требований истцами представлено заключение специалиста ООО «АМК-оценка» №Э-64/10/2025г. от 16 октября 2025 года, из которого следуют следующие выводы:

По первому вопросу: Соответствует ли выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес> градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности?

Объектом экспертизы является 

<

адрес>, расположенная в одноэтажном жилом двухквартирном жилом доме, по адресу: 

<

адрес>. Установленная в данном исследовании реконструкция объекта заключалась в следующем (см. рис. 5, рис. 6):

-к 

<

адрес>, и соответственно к существующему жилому дому, со стороны тыльной

межи (фасадная межа с 

<

адрес>) было пристроено помещение № «санузел» площадью 6,4 кв.м в Техническом плане от 04.05.2025г, вход в которое осуществляется через дверной проем, образованный в стене из помещения № «кухня» в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ (ранее помещение № «кухня» в Техническом паспорте от 17.12.2008г (литер А2);

-произведен демонтаж перегородки между помещением № «коридор» площадью 2,8 кв.м. в Техническом паспорте от 17.12.2008г (литер А) и помещением № «коридор» площадью 5,6 кв.м в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ (литер А), с образованием помещения № «коридор» площадью 7,9 кв.м в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ;

-образование из помещения № «коридор холодный» площадью 16,2 кв.м в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ (литер а3) обогреваемого помещения № «столовая» площадью

-в усилении несущих конструкций (фундамент, стены), частичной замене ограждающих конструкций (окна, двери, крыша) и замене коммуникаций (водопровод, водоотведение, электропроводка, установка санприборов, отопление);

-исключение площади технического подполья из площади квартиры.

Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства признается самовольной постройкой по ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев:

1.объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 16,2 кв.м в Техническом плане от 04.05.2025г;

2.объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;

3.объект капитального строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Первые два критерия относятся к юридическим (правовым), которые рассматриваются и оцениваются судом, эксперт дал по ним краткую характеристику. В отношении третьего критерия экспертом проведено исследование выполненной реконструкции жилого дома, которая заключается в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес>, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. 

Результаты исследования по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных, строительных, санитарных, норм и правил пожарной безопасности: 

Далее эксперт проводит исследование по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных норм и правил. 

Исключение площади технического подполья из площади квартиры произошло исходя из требований п. 10.1 Приложения 2 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393, в площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов. 

Объект капитального строительства здание жилого дома в котором находится 

<

адрес> был возведен в 1986г году, в 2005г были возведены пристройки Литер а1, Литер а3.

- Объект создан на земельном участке, который по данным кадастрового учета был сформирован по адресу: 

<

адрес>.

Категория земельного участка: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. 

Земельный участок по адресу: 

<

адрес> по назначению и разрешенному использованию соответствует фактическому использованию. Порядок отвода земельного участка по адресу: 

<

адрес>, для целей строительства, установленный законом и иными правовыми актами соблюден. 

Объект недвижимости в реконструированном состоянии возведён в границах земельного участка, с соблюдением отступа от межевых границ с соседними земельными участками, что не нарушает требования п. 3 ст. 33 Правил землепользования и застройки Добровольского сельского поселения. Нарушение прав и интересов сособственников жилых помещений в двухквартирном доме и собственников соседних земельных участков не выявлено.

Объект исследования как объект капитального строительства должен создаваться в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с получением разрешительных на то документов, т.е разрешение на строительство, а также проектная документация на строительство пристройки к жилому дому как объекту реконструкции. В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ ст. 51 и свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Застройщиком не представлено разрешение на реконструкцию. 

При устройстве реконструкции не затрагивались конструктивные элементы непосредственно жилого дома литер А, так как пристройка выполнена как примыкание к основному строению, а внутри жилого дома литер А был произведен демонтаж ненесущей перегородки, что не повлияло на характеристики надежности и безопасности несущих и ограждающих конструкций жилого дома литер А. 

Произведенная реконструкция не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом «Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Добровольского сельского поселения, минимальная площадь исследуемого участка для строительства и реконструкции в зоне Ж-1 составляет не менее 300 кв. м. Площадь дома, этажность, высота – не превышает предельных значений, установленных положением статьи 33 п. 3 правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Выполненная реконструкция позволила обеспечить повышение уровня благоустройства 

<

адрес> создать удобство в эксплуатации, в соответствии с требованиями п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Реконструкция (перепланировка и переустройство) 

<

адрес> направлена на улучшение жилищных условий, созданию условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище (требования п. 4.2 СП 55.13330).

В квартире после реконструкции образован следующий минимальный по п. 4.3 СП 55.13330 состав помещений: жилые комнаты, кухня, совмещенный санузел, предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Исследование реконструированного объекта капитального строительства, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес> на предмет выявления существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных грубых нарушений требований строительного законодательства не выявлено.

По второму вопросу: Имеет ли выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес>, признаки угрозы жизни и здоровью граждан?

Статья 10. Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» глава «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» гласит: 1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий.

- Осмотром на месте установлено, что исследуемый строительный объект 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес> является строительным объектом с завершенными несущими и ограждающими конструкциями, готовностью строительства 100%. 

Выполнены следующие конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытие, крыша, заполнены проемы, подведены инженерные коммуникации. Объект готов для ввода его в эксплуатацию. Факторов вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий не выявлено.

- Осмотром на месте стен и проведенными замерами на предмет прямолинейности и горизонтальности, а также вертикальности стен сверхнормативных отклонений не выявлено. Качество работ обеспечивает требуемую прочность возведенных конструкций.

- Пространственную жесткость здания в целом и пристройки в частности совместную работу элементов конструкций обеспечивают устройством связей перекрытия, стыковочного шва с поперечными и продольными стенами конструкции. Нарушений требований СП 70.133320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», не выявлено. 

- Все конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном состоянии, их технические характеристики соответствуют по ГОСТ 31937 категории состояния конструкций «нормативное техническое состояние», изменений в техническом состоянии конструкций (наличие трещин либо других дефектов) не выявлено. Нарушений федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» не наблюдается. 

В исследованиях на соответствие критериям и рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам. ЦНИИПРОМЗДАНИЙ.-М., 2001) определено техническое состояние объекта: удовлетворительное, работоспособное, соответствующее III-ой группе капитальности, состояние удовлетворяет требованиям, при которых обеспечиваются нормальные условия эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристроенного санузла, изменения внутренних размеров комнат и исключения площади технического подполья из площади квартиры, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.

Разрешая возникший спор, суд, руководствуясь положениями ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 222,263 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.56 ГПК РФ, исходит из того, что спорное жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, при его реконструкции не допущено нарушений действующих градостроительных, строительных, санитарных норм и правил, а также не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан, поэтому исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8, ФИО1, действующей в своих и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО9 к Администрации Добровольского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо: ФИО4 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 100,2 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую истцам ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. 

<

адрес>, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. 

<

адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.р., урож. 

<

адрес>, Россия ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ.р., урож. 

<

адрес>, Россия, ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ.р., урож. 

<

адрес>, Россия, на праве общей долевой собственности.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый Государственный Реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме принято 07.11.2025. 

Судья А.Д. Алиева