07RS0001-02-2024-005759-35 

Дело № 2-457/2025 (2-6251/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2025г. город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего – Тхазаплижевой Б.М., при секретаре – Аттоевой А.Ш.,

при участии истца ФИО1, его представителя ФИО2, выступающего по доверенности от 17.10.2024, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО3 №07АА1051266, 

рассмотрев в открытом судебном заседании объединённое гражданское дело по искам ФИО1 ФИО21 к ФИО11 ФИО22, третье лицо – ФИО4 ФИО23 о признании договоров купли-продажи незаключённымы,

установил:

31 августа 2023 года в Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО1 ФИО24 к ФИО11 ФИО25, третьи лица – ФИО4 ФИО26, ФИО8 ФИО27, ООО «Строй- Проект» о признании договора от 02.10.2020 № 022 купли-продажи квартиры, общей площадью 62,7 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме, по адресу: г

<

адрес> между ФИО1 ФИО28 и ФИО11 ФИО29 незаключённым.

Свои исковые требования ФИО1 аргументировала тем, что 22 марта 2014 года она вступила в брак с ФИО5 ФИО30. Решением мирового судьи судебного участка № 14 города Нальчика Кабардино-Балкарской Республики от 02 августа 2022 года брак расторгнут с 5 сентября 2022 года. 

19 марта 2015 года по предложению ФИО6 ею было зарегистрировано ООО «Строй-Проект», в котором, она являлась единственным учредителем. Причина по которой именно она стала единственным учредителем заключалась в том, что ФИО6 попал в этот период времени в ДТП и не мог лично присутствовать и оформлять фирму на себя, поэтому было принято решение оформлять ее на ФИО1 Основными видами деятельности ООО «Строй-Проект» являлись проектирование и строительство, так как ФИО6 по профессии проектировщик.

В 2016 года ФИО6 нашел земельный участок, на котором планировал построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> под № 20-Б, с кадастровым номером 07:09:0101015:2234.

По настоянию ФИО6 данный земельный участок, так же был оформлен на ФИО1, так как, он заявил, что еще до брака с ней у него имелись неисполненные долговые обязательства, в связи с чем он не может оформить на себя земельный участок. ФИО1 указывает, что ни проектированием, ни строительством она не занималась, соответствующего образования не имела и является психологом. Оснований для сомнений в правдивости намерений супруга у ФИО1 не имелось, в том числе из-за наличия у него соответствующего образования, в связи с чем она согласилась, чтобы земельный участок был зарегистрирован на неё, так как находясь в брачных отношениях оформление земельного участка на ФИО1 являлось формальностью.

Оформляя земельный участок на ФИО1, ФИО6, осознавая, что юридически она является учредителем ООО «Строй-Проект» и собственником земельного участка, сказал ей, что все вопросы, связанные с проектированием и строительством многоквартирного дома, привлечением денежных средств и компаньонов в случае необходимости, а также оформлением от ее имени необходимых документов, в том числе бухгалтерских, он будет заниматься самостоятельно, а она должна была подписывать только те документы, в которых формально требовалась ее подпись как учредителя фирмы и собственника земли. Таким образом, ее участие в этом ФИО6 не требовалось. Более того, в связи с частым нахождением ФИО1 в этот период в стационаре в связи с беременностью, последующими родами и ухаживанием за грудным ребенком, исключалась возможность какого-либо её физического участия в деятельности супруга, а также никакого желания заниматься каким-либо строительством у нее не было. Таким образом, будучи занятой предстоящими родами и ребенком, доверяя ФИО6, она не контролировала его деятельность, связанную с оформлением проектной документации и подготовкой к строительству.

Официально ФИО7 в ООО «Строй-Проекте» не работал. Директором ООО «Строй-Проект» являлся ФИО8, решение назначить которого принял ФИО7, так как у них были дружественные отношения. В этой должности ФИО8 находился с момента регистрации общества по настоящее время.

По договору аренды земельного участка под строительство от 20 февраля 2017г., земельный участок, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, был передан ФИО1 ООО «Строй-Проект», которое стало осуществлять проектирование и строительство дома по вышеуказанному адресу. ФИО1 полагала, что они действуют законно, так как дом строился, как поясняли ей ФИО6 и ФИО8 за счет привлеченных денежных средств третьих лиц в качестве займов.

В 2018 года ФИО1 стало известно от ФИО6, что строительство дома временно приостановлено из-за отсутствия денежных средств. В тот же период времени от ФИО6 ей стало известно, что ФИО8 реализуются квартиры в строящемся многоквартирной доме. ФИО1 это насторожило и она сказала ФИО6, что выходит из состава учредителей ООО «Строй-Проект» и расторгает договор аренды между ней и ООО «Строй-Проект». Между ними было составлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23 июля 2018 г., которое зарегистрировала в Росреестре.

Учредителями ООО «Строй-Проект» после выхода ФИО1 из состава учредителей с 18.08.2018 года в равных долях стали ФИО8 и ответчик Саидахмедов Э.3.

ФИО1 посчитала, что предприняла все меры, чтобы защитить себя и земельный участок от каких-либо незаконных действий третьих лиц. Однако, через какое-то время ФИО6 и ФИО8, и Саидахмедов Э.3. стали ей говорить о том, что из-за того, что она расторгла договор земельного участка с ними они не могут продолжить строительство, они не могут отвечать по взятым на себя обязательствам, от чего страдают права и законные интересы людей. И стали просить ее опять оформить договор аренды земельного участка. Они убедили ее, что не будут предпринимать никаких незаконных действий, пообещав ей узаконить свою деятельность, достроить дом и передать ей по окончанию строительства квадратные метры и денежную сумму в счет предоставленного земельного участка. ФИО1 поверила им и повторно заключила договор аренды земельного участка с ООО «Строй-Проект» 31 августа 2018 года. Так как полного доверия уже не было и для того, чтобы исключить незаконную деятельность общества, в договоре были предусмотрены следующие пункты: в соответствии с п. 5.1.1 арендатор- ООО «Строй-Проект» имеет право использовать земельный участок при наличии утверждённой в установленном порядке разрешительной документации, а в соответствии с п. 5.1.2 договора получением разрешительной документации под строительство жилого дома арендатор занимается самостоятельно.

ФИО1 как арендодатель в соответствии с п. 4.2.4 не имела права вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям вышеуказанного договора.

Однако, разрешительная документация так и не была получена, строительство дома не велось и как она случайно узнала квартиры продолжали продаваться. ФИО1 повторно расторгла договор аренды между мной и ООО «Строй-Проект» 1 ноября 2018г. Данное соглашение о расторжении она также зарегистрировала в Росреестре.

К ФИО1 как к собственнику земельного участка стали обращаться граждане, которые, якобы, вложили денежные средства в строительства дома с претензиями. В связи с чем она заявила им, что никакого отношения к строительству дома она не имеет и посоветовала им обращаться им в правоохранительные органы.

Уголовное дело было возбуждено в отношении директора ООО «Строй-Проект» ФИО8, расследовано и направлено в суд. При рассмотрении уголовного дела в суде, оно было возвращено в порядке ст. 237 УПК РФ после чего было предъявлено обвинение ей, ФИО6, ФИО9 и ФИО10 в совершении преступления предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. 

К ней стали обращаться граждане с претензиями, которые заключались в том, что они считают себя дольщиками в строительстве дома по адресу: 

<

...>., так как они, якобы, заключали договоры купли-продажи и займа с ней. Они предоставили ей договоры купли-продажи и займов заключенных от её имени в копиях.

2 октября 2020 г., якобы, был заключен договор купли-продажи под номером 022 между ФИО1 ФИО31 и ФИО11 ФИО32. В соответствии с условиями данного договора ФИО11 покупает в собственность квартиру общей площадью 62,7 в строящемся многоквартирном доме по адресу: КБР, 

<

...> которое расположено на 9 этаже 9 этажного дома. Указанная квартира продана за 1 504800 руб., оплата квартиры производится наличным способом разово на момент подписания настоящего договора. В соответствии с п. 11 договора вышеназванная сумма передана покупателем продавцу в присутствии третьего лица ФИО6 

В договоре имеются подписи ФИО6, ФИО1, как продавца, ФИО11, как покупателя.

ФИО1 считает, что данный договор является незаключённым поскольку она ни лично, ни через представителей никогда данный договор не составляла, не заключала и не подписывала. Никаких обязательств по данному договору она не принимала на себя, никаких денежных средств ни лично, ни в присутствии третьего лица ФИО6 от ФИО11 она не получала. Так же она никогда не уполномочивала ФИО6 осуществлять какие-либо действия от ее лица.

ФИО11 будучи учредителем ООО «Строй-Проект» не мог не знать, что на момент, когда, якобы заключался договор купли-продажи 9 этаж не существовал в природе. Следовательно, предмета договора, который якобы заключался с ней, не существовало на момент заключения договора.

На данном договоре подделана ее подпись, при этом даже визуально видно, что она отличается от её. Данное обстоятельство может подтвердить почерковедческая экспертиза, образцы подписи и почерка она готова предоставить.

Воли ФИО1 на заключение оспариваемого договора не было и она, соответственно не согласована. Предмет договора не существует.

В случае, если определять данную сделку и как ДДУ и как договор купли-продажи квартиры эта сделка будет считаться заключенной лишь после ее государственной регистрации в Росреестре. При этом регистрация носит заявительный характер куда должны явиться обе стороны, подтверждая повторно волеизъявление на заключение сделки. Это было невозможно, так как её волеизъявления на заключение сделки не было.

Оспариваемый договор она не подписывала. Воли на заключение данной сделки не изъявляла и иных лиц когда-либо на подписание договора не уполномочивала. В силу вышеуказанных обстоятельств она считает, что данный договор был не заключён, что ее подпись подделана, и что данная незаключенная сделка не порождает никаких правовых последствий для сторон, оспариваемый договор купли-продажи № 022 от 2.10.2020г., является незаключенной сделкой, не порождающей никаких прав и обязанностей для сторон данной сделки.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить, пояснили, что поскольку истцу ответчик направил по электронной почте сканы договора, оригинал его храниться у него, но он его не представляет поскольку осознает поддельность подписи.

В судебное заседание ответчик ФИО11 не явился. Суд, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО12 просил отказать в удовлетворении исковых требований, просил истребовать подлинник оспариваемого договора у ФИО6, поскольку он должен быть у него, как у лица подписавшего договор. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО6, ФИО8, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Судом установлено, что ФИО6 находится в розыске, проходит обвиняемым по уголовному делу.

ООО «Строй-Проект» в суд своего представителя не направило. 

В соответствии с частью 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. 

Согласно положениям пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно статье 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. 

Учитывая изложенное, суд полагает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, выслушав истца, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, в соответствии с требованиями относимости и допустимости доказательств, приходит к следующему:

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО6 состояли в зарегистрированном браке, который был расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака от 05 сентября 2024 года.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра юридического лица от 17 сентября 2018 года ООО «Строй-Проект» был зарегистрирован 26 мая 2015 года Инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по городу Нальчику Кабардино-Балкарской Республики. ООО «Строй-Проект» расположен по адресу: 

<

...>.

На основании договора аренды земельного участка под строительство от 31 августа 2018 года ФИО1 передала ООО «Строй-Проект» в лице генерального директора ФИО8 во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1108 кв. м., распложенный по адресу: 

<

...> для строительства многоквартирного жилого дома. 

На основании соглашения от 23 июля 2018 года договор аренды земельного участка был расторгнут. 

В соответствии с актом приема-передачи от 23 июля 2018 года ООО «Строй-Проект» в лице генерального директора ФИО8 передал ФИО1 земельный участок общей площадью 1108 кв. м., распложенный по адресу: 

<

...>.

29 октября 2019 года ФИО1 получила от местной администрации городского округа Нальчик разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город 

<

адрес>

В материалы дела представлена копия договора от 02 октября 2020 года между ФИО1 и ФИО11 купли-продажи № 022, в соответствии с которым Ответчик покупает в собственность квартиру общей площадью 62,7 квадратных метров, в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 1.2. Договора строящийся многоквартирный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности зарегистрированного от 07 июня 2019 года, с кадастровым номером 07:09:0101015:2245. Земельный участок, на котором строится данный многоквартирный жилой дом, принадлежит на праве собственности Продавцу от 24 июня 2016 года, с кадастровым номером 07:09:0101015:2234. П. 1.3. Договора указано, что квартира состоит из 2-х комнат, кухни, санузла, прихожей. Общая площадь с учетом лоджий и балконов 62,7 квадратных метров, площадь без учета лоджий и балконов 62, 10 квадратных метров. Квартира расположена на 9 этаже, 9 этажного дома. Из пункта 5 Договора следует, что стороны договорились, что подписание настоящего договора фактически подтверждает получение покупателем денежных средств в полном или частичном объеме. В пункте 11 Договора указано, что денежные средства в размере 1504800 рублей 00 копеек переданы покупателем продавцу в присутствии третьего лица - ФИО6

23 января 2023 года ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики с ходатайством о назначении почерковедческой экспертизы. ФИО1 указывала на то, что подпись в Договоре принадлежит не ей.

Определением суда от 14.02.2024 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, в определении на ответчика возложена обязанность представить суду подлинник договора, производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения. 

28 февраля 2024 года в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики от ФИО11 поступило обращение, в котором указано, что оригинал договора купли-продажи 02 октября 202 года № 022 им был утерян в августе 2023 года при переезде и смене офисного помещения, а также указал, что экземпляр договора должен быть у ФИО6

Определением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 02 мая 2024 года производство по гражданскому делу возобновлено в связи с отсутствием возможности установления поставленных перед экспертами вопросов в отсутствие оригинала документа.

Согласно ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В ходе судебного заседания сторона истца представила на обозрение суда свое мобильное устройство на которое пришло электронное письмо от ответчика с вложением, в том числе оспариваемого договора, в котором он указывал на свои притязания на имущество.

Изучив письмо судом установлено, что сканкопии договора были произведены ответчиком с подлинника документа. Что позволяет сделать вывод об отказе ответчика представить его в суд намерено.

Поскольку ответчик, заявляющий о заключении договора с истцом, не представил суду оспариваемого договора, суд полагает возможным признать факт, для выяснения которого была назначена экспертиза установленным, следовательно установленным является тот факт, что ФИО1 не подписывала спорный договор.

Следует отметить при этом, что представитель ответчика в судебном заседании не отрицал тот факт, что подписание договора проходило в отсутствие ответчика. Ответчик заявил, что уже подписанный договор ему представил бывший супруг истца – ФИО6 Таким образом, ответчик не присутствовал при его подписании, не может лично свидетельствовать о проставлении подписи в нем истцом.

Также заслуживают внимание доводы истца о несоответствии договора Договору долевого строительства, отсутствие государственной регистрации договора, а также отсутствие предмета спора.

Эти доводы истца в ходе судебного заседания ответчиком не опровергнуты, доказательств обратного у суда не имеется.

С учетом представленных и исследованных судом доказательств, обстоятельств его рассмотрения, суд полагает установленным факт, что договор купли-продажи квартиры от 02 октября 202 года №022 ФИО1 не подписывала, следовательно, свою волю на заключение договора не выражала, достоверных доказательств о получении денежных средств за квартиру ответчиком суду не представлено, в связи с чем исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО33 к ФИО11 ФИО34 удовлетворить.

Признать незаключёнными договоры между ФИО1 ФИО35 и ФИО11 ФИО36 от 24.09.2020 №019 - купли-продажи квартиры, общей площадью 43,10 кв.м.; от 24.07.2020 №28-0720 - купли-продажи квартиры, общей площадью 43,0 кв.м.; от 26.10.2020 №023 - купли-продажи квартиры, общей площадью 65,00 кв.м, в строящемся многоквартирном жилом доме, по адресу: г

<

адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня изготовления.

Мотивированное решение будет изготовлено 6 февраля 2025г.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева