Дело № 2-9691/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

г. Якутск «10» ноября 2017 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Николаевой Л.А., единолично, с участием помощника прокурора г. Якутска Даниловой Ю.И., при секретаре Протопоповой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску Общества с ограниченной ответственностью «Алмазинвестстрой» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и наложении обязательств по освобождению жилого помещения, встречному иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Алмазинвестстрой» об обязании передать участнику долевого строительства объект долевого строительства,

установил:

ООО «Алмазинвестстрой» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и наложении обязательств по освобождению жилого помещения. Указывая, что 14.09.2012 г. года между ООО «Алмазинвестстрой» и ФИО1 заключен договор № А-10 участия в долевом строительстве в многоквартирном доме. В январе 2013 году, в связи с фактическим окончанием строительства и подключением к жилому дому всех коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество, отопление) ответчику выданы ключи от квартиры для производства ремонтных работ и фактического проживания и с этого момента она в нем фактически проживает. Застройщик произвел расчет (в порядке регресса) потребленных дольщиком коммунальных услуг с момента фактического вселения и до 10.03.2017 г., задолженность ответчика составляет 249 554,71 руб. Ответчиком не оплачена стоимость увеличения площади квартиры 71 520,00 руб. 02.05.2017 г. ответчику направили уведомление об оплате. 19.09.2017 г. направили ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с просьбой предоставления банковских реквизитов для зачисления уплаченных денежных средств. Однако до настоящего времени ответчик на уведомление не ответила.

Определением суда от 31.10.2017 принят встречный иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Алмазинвестстрой» об обязании передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. 

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2, ФИО3 первоначальный иск поддержали, во встречном иске просили отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО4 с первоначальным иском не согласны, по доводам, изложенным в письменном отзыве. Поддержали встречный иск. Просят обязать ответчика совершить действия по передаче объекта долевого участия (квартиры) по договору № А-10 от 14 сентября 2012 г. в ее собственность, признать незаконным п. 4.1.5 договора долевого участия № А-10 от 14 сентября 2012г., взыскать моральный вред в размере 100 000 р., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, судебные и почтовые расходы. Указывая, что по ст. 153 ЖК РФ п. 4.1.5 договора несостоятелен. Оплата по договору произведена в полном объеме.

Суд, заслушав сторон и заключение прокурора, полагавшей отказу в удовлетворении первоначального иска, приходит к следующему.

Согласно п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Из материалов дела судом установлено, что объект долевого строительства, расположен по адресу: ____ Застройщиком данного объекта является ООО «Алмазинвестстрой», а ФИО1 является участником долевого строительства, что подтверждается договором № А-10 от 14 сентября 2012 года.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Увеличение площади ____ не может быть признано основанием для расторжения договора в судебном порядке. Поскольку увеличение площади квартиры ____ кв. м. в денежном выражении составляет 1/40 первоначальной стоимости квартиры ( 71520 руб.). 

В соответствии со ст. 12 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. установлено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 4.1.2 договора № А-10 участия в долевом строительстве установлено, что в течение трех месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дольщик обязуется лично принять от общества по акту - приема передачи инвестированную квартиру.

Согласно п. 3.2 цена договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого участия и составляет 2846880 руб. (450000 руб. за счет собственных средств и 2396880 руб. за счет банковского кредита, предоставляемых ей «___» (ОАО) - п.3.3 договора).

В соответствии с п. 3.4 договора, окончательная стоимость квартиры может быть изменена на сумму доплат (выплат) за счет увеличения (уменьшения) площади квартиры по результатам инвентаризации ___. При этом окончательным окончательный расчет за уменьшение площади производится не позднее трех дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, а за увеличение площади в течение 15 дней с момента уведомления. 

Следовательно, суд приходит к выводу об отказе в первоначальном иске о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и, как следствие из них о наложении обязательств по освобождению жилого помещения.

Отказывая во встречном иске об обязании передать участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

21.07.2017 истец по встречному иску уведомлена о фактическом увеличении площади квартиры № 6 по результатам обмеров ___ на ___ в связи с чем, участнику предложено оплатить стоимость увеличения площади в размере 71520 руб. путем направления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

Однако, указанная задолженность истцом по встречному иску не погашена, в связи с чем, обязанность застройщика передать квартиру не возникла.

Аналогичная практика по передаче квартиры после оплаты квартиры имеется в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2017 г. по делу № А41-50699/16.

В соответствии со ст. 12 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ не содержит обязанность застройщика передать объект долевого строительства независимо от исполнения дольщиком своих обязательств.

Как указано в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что срок исполнения ответчиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства не наступил.

В соответствии с ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В связи с чем, требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения указанного обязательства, а также штрафа за отказ в выплате неустойки заявлены неправомерно и удовлетворению не подлежат.

Следовательно, требования истца о компенсации морального вреда подлежат отказу в удовлетворении.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 181, 1102, Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 153 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворении требований о признании недействительным п. 4.1.5 договора участия в строительстве не имеется, в связи с тем, что при подписании договора уступки права требования истцу по встречному иску были переданы все права требования и документы, относящиеся к данному договору; с переходом прав истец по встречному иску получил доступ в квартиру и пользовался ею, не внося плату за коммунальные услуги, тогда как акт приема-передачи квартиры был подписан в январе 2013 г.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 18.07.2006 N 373-О, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Требование о признании недействительным п. 4.1.5 договора участия в строительстве удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей":

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

Договор участия в строительстве заключен до 01.09.2013 года, поэтому следует руководствоваться положениями ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. 76 Постановлении ПВС N 25 разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей"...).

На основании вышеизложенного, суд считает, что условие п. 4.1.5 договора участия в строительстве не является ничтожным по основанию ст. 168 ГК РФ условием сделки, поскольку данное условие соответствует положениям ст. ст. 421, 422 ГК РФ, п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и не противоречит иным нормам закона, не нарушает явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (п. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей") и не ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей (п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Ссылка истца по встречному иску в обоснование доводов встречного иска на п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (введенный Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ) - несостоятельна, поскольку данная норма права введена в действие после заключения договора участия в строительстве и договора уступки права, поэтому обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ).

Разрешая требования о признании недействительными условий договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания пункта 4.1.5 договора N А-10 участия в долевом строительстве, заключенного сторонами 14 сентября 2012 г., недействительными, поскольку оспариваемые истцом по встречному иску пункт договора не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права истца по встречному иску как потребителя.

При этом суд указывает на то, что пункт 4.1.5 договора не содержит обязанности ФИО1 по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги до передачи объекта долевого строительства, а предусматривает обязанность ФИО1 нести в полном объеме затраты, в цене договора (п. 3.2 договора) не учитываемые, связанные с обслуживанием квартиры, на электроэнергию, природный газ, услуги телефонной связи и пр., связанные с содержанием квартиры и жилого дома, с момента ввода вселения дольщика до момента регистрации права собственности на квартиру, с момента подписания акта приема-передачи ключей от квартиры или с момента подписания акта-приема квартиры, в зависимости от того, что произойдет ранее, а положения ст. 153 ЖК РФ к данному пункту договора применению не подлежат, поскольку указанным пунктом не предусматривается обязанность участника долевого строительства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а предусмотрена обязанность участника компенсировать застройщику его расходов по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе жилого дома, с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартиры, которые являются необходимыми и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг, а п. 4.1.5 не противоречит положениям ЖК РФ и не нарушает прав истца по встречному иску как потребителя.

В соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении требований о признании пункта 4.1.5 договора недействительным, суд не усматривает нарушения ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Статья 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом не установлено, что положения п. 4.1.5 договора ущемляют права истца по встречному иску по сравнению с правилами, установленными законами РФ в области защиты прав потребителей, что приобретение квартиры было обусловлено приобретением истцом по встречному иску услуг ООО «Алмазинвестстрой» по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе жилого дома, а также не установлено, что услуги по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе жилого дома были оказаны без согласия истца по встречному иску.

Таким образом, условия договора, определяющие обязанность по возмещению расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента передачи квартиры до ввода его в эксплуатацию, не противоречат действующему законодательству и не ущемляют права потребителя, а являются необходимыми и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.

При таких обстоятельствах, первоначальный иск и встречный иск подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Первоначальный иск Общества с ограниченной ответственностью «Алмазинвестстрой» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и наложении обязательств по освобождению жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Алмазинвестстрой» об обязании совершить действия по передаче объекта долевого участия (квартиры) по договору № А-10 от 14 сентября 2012 г. в ее собственность, признать незаконным п. 4.1.5 договора долевого участия № А-10 от 14 сентября 2012г., взыскать моральный вред в размере 100 000 р., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, судебные и почтовые расходы, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Л.А. Николаева