Дело № 2-90/2025 

УИД 29RS0005-01-2024-003115-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года г. Архангельск 

Исакогорский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Олупкиной Д.В.,

при секретаре Баскаковой Н.М.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, действующей за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, к ФИО6, ФИО7, ФИО8 о прекращении ограничения права собственности на жилое помещение, снятии обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, действующей за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратились в суд с иском к ФИО6, ФИО7, ФИО8 о прекращении ограничения права собственности на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, снятии обременения в виде ипотеки в силу закона. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли - продажи истцами приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, частично за счет собственных средств, частично за счет кредитных средств ПАО Сбербанк, частично за счет средств материнского (семейного) капитала. Принимая во внимание, что квартира была приобретена, в том числе за счет кредитных денежных средств, то она находилась в залоге у банка, запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, при подписании договора купли – продажи продавцы не получили полную сумму по договору, а договор купли – продажи не содержал информации о наличии или отсутствии залога в пользу продавцов, жилое помещение также находилось в залоге у продавцов - запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет с продавцами полностью был произведён ДД.ММ.ГГГГ. Однако залог сохраняется по настоящее время. Продавцы обратились с заявлением в Росреестр с заявлением о снятии залога и прекращении записи об ипотеки, однако им было отказано, поскольку один из продавцов умер, в связи с чем истцами заявлен настоящий иск. 

Истцы ФИО1, ФИО2 на требованиях настаивали по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО8 о судебном заседании извещались надлежаще. 

Третьи лица ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по АО и НАО о судебном заседании извещались надлежаще.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) суд определил, рассмотреть дело при указанной явке лиц. 

Заслушав истцов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.352 ГК РФ исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога. 

В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.4 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки. 

Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор) истцами приобретено жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Указанная квартира приобретена истцами за 2 000 000 руб. (п. 2.1 Договора).

Сторонами договора определен порядок оплаты стоимости спорного жилого помещения, а именно: 

1 546 974 руб. передача кредитных денежных средств осуществятся после государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на недвижимое имущество к покупателям;

453 026 руб. перечисление денежных средств материнского капитала (п. 2.1 Договора).Долевое право собственности покупателей на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности истцов имеет обременение «ипотека в силу закона», лица, в пользу которых установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО6; срок исполнения обязательств – до момента полной оплаты. 

ФИО9 умерла. 

Денежные средства в счет оплаты по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавцы подучили, что подтверждается расписками. 

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии полной платы по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателями квартиры (истцы) в пользу продавцов (ответчики). 

В силу положений п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Пункт 5 ст. 488 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Абзац 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пункт 2 ст. 346 ГК РФ (в редакции на момент спорных правоотношений) предусматривал, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пункт 2 ст. 352 ГК РФ (в редакции на момент спорных правоотношений) залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1).

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по воле лишь залогодателя, в данном случае истцов, необходимо либо заявление владельца закладной, либо совместное заявление сторон по сделке, либо решение суда.

Учитывая, что один из продавцов квартиры умер, указанное обстоятельство препятствует истцам в установленном законом порядке осуществить снятие обременения с квартиры в виде ипотеки по закону и произвести регистрацию.

Судом установлено, что обязательство по оплате цены квартиры исполнено покупателями в полном объеме, при этом суд учитывает, что у продавцов квартиры с 2016 года претензий и споров по поводу состоявшейся сделки не имелось.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Принимая во внимание, что покупателями обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены надлежащим образом, отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчиков и отсутствие возможности у залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки ввиду смерти одного залогодержателя, суд находит, что заявленные требования о погашении записи об ипотеке подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 201шести года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками.

По мнению суда, обращение с настоящим иском не было обусловлено с нарушением прав истцов ответчиками, соответственно, понесенные истцами расходы по уплате государственной пошлины, в данном случае, являются них расходами, понесенными с установлением юридически значимых обстоятельств, в связи с чем взысканию с ответчиков не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, действующей за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, к ФИО6, ФИО7, ФИО8 о прекращении ограничения права собственности на жилое помещение, снятии обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить. 

Прекратить ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, номер государственной регистрации обременения № от ДД.ММ.ГГГГ на 1/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (свидетельство о рождении №), на 1/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (свидетельство о рождении №), на 1/5 долю в праве общей долевой собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), на 1/5 долю в праве общей долевой собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), на 1/5 долю в праве общей долевой собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №). 

Данное решение является основанием для погашения записей об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорной квартиры. 

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Исакогорский районный суд 

<

адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Председательствующий Д.В. Олупкина