Дело № 2-259/2019 «18» марта 2019 года

Р Е Ш Е H И Е

Именем Российской Федерации

Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Азизовой О. М.

при секретаре Балаевой Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Универсал Инвест» о взыскании денежных средств, соответствующих стоимости не переданных 1, 34 кв. м. в однокомнатной квартире, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ООО «Универсал Инвест» с вышеуказанными требованиями. 

В обоснование иска указали, что 16.01.2017 г между ООО «Универсал Инвест» и истцами, как участниками долевого строительства, был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с п. 1.1. которого ответчик, как застройщик, обязался своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Кудрово, уч. 2, и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам жилое помещение - 1-комнатную квартиру, условный номер 173, расположенную в секции № 2 на 2 этаже, тип 1.3, общей проектной площадью 40,74 кв.м., кроме того общая проектная площадь лоджии 2,94 кв.м. (далее « «квартиру»), a истцы обязались уплатить обусловленную договором долевого участия цену и принять квартиру по акту приемки-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4.1 договора долевого участия размер денежных средств, подлежащих уплате истцами, определен сторонами из расчета 73 597 рублей 69 копеек за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора, и составляет сумму в размере 2 998 370 рублей.

Свои обязательства по оплате цены договора ответчику истцы исполнили в полном объеме и надлежащим образом. 

Однако ответчик, передав истцам квартиру (право собственности на нее в настоящее время регистрируется), не исполнил свою обязанность по возмещению истцам стоимости непереданных метров.

Как следует из плана и экспликации жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, горд Кудрово, Пражская 

<

...>, выполненного ООО «Центр экспертных заключений», 24.07.2018 был произведен обмер данного жилого помещения, по результатам которого выявлено, что жилая площадь помещения составляет 17,6 кв.м., общая площадь помещения составляет 39,4 кв.м., площадь лоджии равна 3,0 кв.м.

Таким образом, фактическая общая площадь квартиры отклоняется от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора долевого участия, в сторону уменьшения на 1,34 кв.м.

В соответствии с п. 4.6. Договора долевого участия стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, a также фактическая площадь лоджий/балкона (при их наличии) могут отличаться от проектных площадей, указанных в п. 1.1 договора долевого участия, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения (в пределах 5% как в большую, так и меньшую сторону) считаются сторонами допустимыми (т.е. не является нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры). Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора долевого участия, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 (один) квадратный метр, изменение цены договора долевого участия не производится.

Согласно п. 4.7. договора долевого участия, общая площадь квартиры понимается согласно Жилищному кодексу РФ без учета площадей балконов и/или лоджий (при их наличии). 

Как установлено п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ‚ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, из п. 4.6. договора долевого участия и п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что, если фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры более чем на 1 (один) квадратный метр, должно производиться изменение цены договора долевого участия.

В данном случае, такое отклонение в сторону уменьшения общей площади составляет 1,34 кв.м., что влечет за собой обязанность ответчика возвратить истцам часть цены договора долевого участия в размере 98 620,90 рублей 90 копеек, что рассчитывается следующим образом: 73 597,69 * 1,34 = 98 620,90 руб.

Учитывая, что оба истца являются участниками договора долевого участия со следующим распределением долей: ФИО1 - 2/3 доли, ФИО2 - 1/3 доли, указанная сумма должна быть распределена между истцами пропорционально их долей, т.е. ФИО1 причитается 65 747 руб. 27 руб., а ФИО2 причитается 32 873,63 руб.

Истцами в адрес ответчика была направлена претензия от 25.07.2018 г, которая получена ответчиком 25.07.2018, с просьбой возвратить часть цены договора долевого участия в размере 98 620,90 рублей путем перечисления в течение 10 дней с момента получения данной претензии на счет, указанный истцами, a также о внесении изменений в данные госреестра.

Однако ответчик своим письмом от 23.08.2018 отказал истцам в удовлетворении их требований, указав, что общая площадь квартиры составляет 40 кв.м.

Эти же 40,00 кв.м общей площади квартиры были указаны в акте приема-передачи квартиры по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16 января 2017 от 27.08.2018 г.

C указанными данными относительно общей площади квартиры истцы категорически не согласны, считают, что ответчик умышленно исказил данные. В данном случае истцы полагают, что ответчиком была нарушена предусмотренная договором долевого участия обязанность по возврату истцам суммы, соответствующей стоимости не переданных метров. Указанные обязательства не исполнены ответчиком до настоящего времени. 

Ответчик, учитывая требование истцов уплатить стоимость непереданных метров в течение 10 (десяти) дней с момента получения претензии, должен был уплатить истцам денежную сумму в размере 98 620,90 рублей до 04.08.2018 г.

На 13.09.2018 просрочка ответчика составила 41 день; за просрочку уплаты стоимости непереданных метров ответчик должен уплатить истцам проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 803 руб. 15 копеек со следующим распределением долей: Пелюх причитается 535,44 руб., a ФИО2 – 267,71 руб. 

Поскольку ответчик до настоящего времени добровольно не исполнил свои обязательства по договору долевого участия, истцы находятся в состоянии нервного напряжения, сильно переживая по поводу сложившейся ситуации, другими словами, истцам причиняется значительный моральный вред, размер компенсации которого истцы оценивают в размере 50 000 каждому из них.

Также в целях составления искового заявления в суд истцы были вынуждены обратиться за юридической помощью к адвокату, уплатив денежную сумму в размере 10 000 руб., указанные расходы (убытки) у истцов бы не возникли, если бы ответчик изначально выполнил свои обязательства.

Истцы просят суд взыскать с ответчика в пользу ФИО1 65 747 руб. 27 копеек, a в пользу ФИО2 - 32 873 руб. 63 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ФИО1 535 руб. 44 копеек, a в пользу ФИО2 - 267 руб. 71 коп.; штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований граждан-потребителей в пользу ФИО1 33 141 руб. 35 копеек, в пользу ФИО2 - 16 570 руб. 67 копеек; компенсацию морального вреда в пользу ФИО1 и ФИО2 в размере 50 000 руб. каждой; судебные расходы в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях понесенные в размере 10 000 руб. 

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, доверили представление своих интересов Вишневскому О.В.

Представитель истцов, адвокат Вишневский О.В., в судебное заседание явился, исковые требования поддержал. 

Представитель ответчика, ООО «Универсал Инвест», ФИО3, действующая на основании доверенности № 27 от 01.01.2019 г. сроком на один год, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что 16 января 2017 г между ФИО1 и ФИО2 и ООО «Универсал Инвест» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Кудрово, уч. 2, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение - 1 комнатную квартиру, условный номер 173, расположенную в секции № 2 на 2 этаже, тип 1.3, общей проектной площадью 40,74 кв.м, кроме того, общая проектная площадь лоджии 2,94 кв.м (без понижающего коэффициента), a участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4.1 договора долевого участия размер денежных средств, подлежащих уплате истцами, определен сторонами из расчета 73 597 рублей 69 копеек за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора, и составляет сумму в размере 2 998 370 рублей.

Свои обязательства по оплате цены договора ответчику истцы исполнили в полном объеме и надлежащим образом, что подтверждается платежными документами (л.д. 26-31) и не оспаривается ответчиком.

Как следует из акта приема-передачи квартира была передана истцам 27 августа 2018 г., в акте приема-передачи квартиры отмечено, что квартира передана без каких-либо замечаний по качеству квартиры, замечания по внутренней отделке квартиры также отсутствуют, при этом в акте зафиксированы параметры передаваемой квартиры – площадь 40 кв.м, в том числе, коридор общей площадью 6,8 кв.м, кухня – 11,5 кв.м, лоджия остекленная – 2,8 кв.м, жилая комната – 17,7 кв.м, ванная – 2,6 кв.м, туалет – 1,4 кв.м.

Согласно п. 3.2. договора после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных застройщиком по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, стороны уточняют размеры общей площади квартиры, что фиксируется в акте приема-передачи квартиры. 

Согласно п. 4.6. договора стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, a также фактическая площадь лоджий/балкона (при их наличии), могут отличаться от проектных площадей, указанных в п. 1.1 настоящего договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения (в пределах 5 % как в большую, так и меньшую сторону) считаются сторонами допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры).

Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора‚ в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 (один) квадратный метр, изменение цены договора не производится.

В целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 37 от 04.08.1998 г, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, a также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. 

Как следует из выписки из ЕГРП, 28.09.2018 г зарегистрировано право собственности истцов на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, 

<

...>, на основании данных кадастрового учета площадь квартиры составляет 40,0 кв.м.

Истцами представлены план и экспликация спорного жилого помещения, выполненные ООО «Центр экспертных заключений» 24.07.2018 г, в котором отражено, что по результатам обмера жилого помещения и последующим расчетам, было выявлено, что жилая площадь помещения составляет 17,6 кв.м, общая площадь помещения составляет 39,4 кв.м, площадь лоджии составляет 3,0 кв.м.

Из показаний свидетеля ФИО4, следует, что им выполнялся обмер жилого помещения и последующий расчет, однако обстоятельств он не помнит.

Несмотря на то, что согласно проектной документации (Раздел 3 «Архитектурные решения») многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой предусмотрено, что отделка помещений квартир производится силами собственников квартир, условия договора участия в долевом строительстве (Приложение № 3 к договору) предусматривает передачу квартир с внутренней отделкой, при этом стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены договора. 

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Таким образом, цена договора может быть изменена по соглашению сторон и соответствующего пункта договора участия в долевом строительстве в случае корректировки площади в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета. 

В то же время стороны не изменяли цену договора участия в долевом строительстве, доказательств обратного суду не представлено.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что раз

решение

 на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии: с разрешением на строительство; проектной документации.

Согласно ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 10 и 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный застройщиком технический план объекта капитального строительства.

Кроме того, частью 11 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.

К уникальным характеристикам объекта недвижимости в составе сведений государственного кадастра недвижимости относится площадь.

В соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Таким образом, документы, представляемые в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга/ ГАСН по ЛО для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, должны содержать сведения о помещениях, расположенных в построенном здании, a именно, сведения о площади нежилых помещений, встроенных нежилых помещений, технологических помещений, а также общей площади жилых помещений (квартир), определенные c учетом указанных требований.

Таким образом, первичная техническая инвентаризация осуществляется застройщиком в связи с окончанием строительства жилого дома и необходимости проведения процедуры ввода его в эксплуатацию и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Ввиду того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного дома проектной документации, работы по первичной технической инвентаризации дома должны производиться застройщиком после окончания строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией до ввода объекта в эксплуатацию.

Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о том, что квартира передается в характеристиках, включающих наличие чистовой отделки, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), a определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.

Кроме того, важным обстоятельством является то, что согласно проектной документации на многоквартирный жилой дом, площади помещений указаны без учета отделочных работ; учесть объем отделочных работ в квартире при проектировании многоквартирного жилого дома невозможно, так как отделка выполняется по желанию члена кооператива, с учетом его индивидуальных требований.

B противном случае, общая площадь квартиры, которая в соответствии c нормами Градостроительного Кодекса РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» отражается в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, государственном реестре недвижимости, содержала бы недостоверные сведения и была учтена в нарушении указанных норм.

В свою очередь застройщик обязан передать квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, руководствуясь положениями Градостроительного Кодекса РФ‚ регламентирующими порядок выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, принимая во внимание полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, составленную кадастровым инженером и полученную застройщиком техническую документацию по результатам первичной технической инвентаризации объекта на стадии завершения строительства, сведений ведомости помещений и их площадей, которые являются приложением к поэтажному плану, следует, что общая площадь/общая приведенная площадь учтена в соответствии с условиям договора.

Вышеуказанное корреспондирует с условием договора участия в долевом строительстве (п.3.2), предусматривающем, что после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных застройщиком по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, стороны уточняют размеры общей площади квартиры, что фиксируется в акте приема-передачи квартиры.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что фактическая общая площадь квартиры отклоняется от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора, в сторону уменьшения на 0,74 кв.м., а соответственно в силу п. 4.6 договора цена договора перерасчету не подлежит, а соответственно оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании денежных средств за непереданные 1,34 кв. м в однокомнатной квартире удовлетворению не подлежат, как и производные от основного требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Поскольку судом не установлено нарушений прав потребителей не подлежат удовлетворению требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей». 

В силу ст. 98 ГПК РФ отказ в удовлетворении исковых требований влечет отказ в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ‚ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО1, ФИО2 к ООО «Универсал Инвест» о взыскании денежных средств, соответствующих стоимости не переданных 1,34 кв. м. в однокомнатной квартире, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи жалобы через Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2019 года.

Судья: О. М. Азизова