Дело №2-2920/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 мая 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Гильмутдиновой

при секретаре судебного заседания А.Р. Миннемуллиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО16 к ФИО2 ФИО17 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указал, что между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 1 февраля 2016 года был заключен договор купли- продажи помещения.

В соответствии с пунктом 1 договора продавец продал, а покупатель купил помещение (назначение: нежилое, этаж подвал №1), с кадастровым номером 

<

номер изъят>, общей площадью 36,8 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес изъят>

В соответствии с пунктом 3 договора цена приобретаемого помещения составляет 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно пункту 8 договора до подписания договора указанное помещение правами третьих лиц не обременено, никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеется.

Помещение было передано покупателю по передаточному акту от 1 февраля 2016 года.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан по делу №33-12928/2018 решение Советского районного суда города Казани отменено и принято новое решение, согласно которому на ТСЖ «АМЕГА» возложена обязанность в районе фасадной части под лоджией квартиры № 4 демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение № 8; восстановить несущую стену дома; демонтировать дверной проем; восстановить гидроизоляцию несущей стены дома; восстановить бетонную отмостку, восстановить нарушенное штукатурное покрытие, досыпать и уплотнить плодородный грунт до общего уровня, восстановить земельный травяной газон, демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями № 9 и № 8 и № 1002.

На ФИО3 возложена обязанность в районе фасадной части под лоджией квартиры № 3 демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение № 1002; восстановить несущую стену дома; демонтировать дверной проем; восстановить гидроизоляцию несущей стены дома; восстановить бетонную отмостку; демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями № 1002 и № 1001.

Договор купли-продажи нежилого помещения был заключен между продавцом и покупателем с целью минимизировать материальные риски продавца, поскольку, как стало известно в ходе рассмотрения дела №33- 12928/2018, продавец знал о том, что самовольная реконструкция была произведена с нарушениями строительных и иных норм законодательства Российской Федерации, но не уведомил об этом покупателя. Таким образом, действия продавца при заключении спорного договора следует квалифицировать как недобросовестные, по договору передано помещение ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены. При этом продавец не сообщил о том, что им в нарушение проектно-строительной документации дома, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме было реконструировано нежилое помещение. Впоследствии данные изменения стали предметом спора, по результатам которого эти изменения должны быть устранены новыми собственниками помещений. В случае если данные изменения будут устранены, покупатель будет лишен возможности использовать нежилое помещения по его целевому назначению.

Спорное нежилое помещение является объектом коммерческой недвижимости. Одним из условий его использования по назначению является наличие обособленной входной группы. Входная группа в спорное нежилое помещение согласно апелляционному определению Верховного Суда Республики Татарстан должна быть демонтирована. Так, после вступления в силу судебного акта по названному выше делу, покупатель утратит возможность использовать спорное нежилое помещение в целях, для которых приобреталось последнее.

В этой связи договор купли-продажи помещения от 1 февраля 2018 года подлежит расторжению. Денежные средства, уплаченные по договору, подлежат возврату покупателю, а спорное нежилое помещение - возврату продавцу.

Истец направил претензию ответчику, однако ответа на данную претензию им не было получено.

На основании вышеизложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 1 февраля 2016 года между ФИО4 и ФИО3, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 1 000 000(один миллион) рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 700 рублей.

Протокольным определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительное предмета спора, товарищество собственников жилья "АМЕГА", ФИО5.

Истец ФИО3 и его представители ФИО6, ФИО7 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ТСЖ "АМЕГА" ФИО8 судебное заседание явился, решение вопроса по существу спора оставил на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО9, которая против удовлетворения иска возражала. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, руководствуясь нижеуказанными нормами законодательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По своей правовой природе отказ от исполнения договора купли-продажи с требованием возврата уплаченной за товар денежной суммы является расторжением договора в одностороннем порядке. 

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 29 октября 2014 года ФИО5 продала ФИО4 помещение, назначение: нежилое, общая площадь 36,8 кв.м, этаж подвал № 1, адрес(местонахождение) объекта: 

<

адрес изъят>, за 184 000 рублей, о чем заключен договор купли нежилого помещения от 29 октября 2014 года. 

ФИО5 данный объект перешел по наследству от супруга ФИО10, который являлся директором застройщика, спорного многоквартирного жилого дома ООО «КСМУ-5».

Согласно договору купли-продажи помещения от 1 февраля 2016 года ФИО3 приобрел у ФИО4 помещение, назначение: нежилое, этаж подвал №1, с кадастровым номером 

<

номер изъят>, общей площадью 36,8 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес изъят>. Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 3 договора цена приобретаемого помещения составляет 1 000000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно пункту 8 договора до подписания договора указанное помещение правами третьих лиц не обременено, никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеется.

Помещение было передано покупателю по передаточному акту от 1 февраля 2016 года.

В реестровом деле на объект недвижимости с кадастровым номером 

<

номер изъят>, имеется кадастровый паспорт помещения, в котором обозначен вход в него со стороны улицы.

Решением Советского районного суда г. Казани от 21 мая 2018 года иск ФИО11 ФИО18 к товариществу собственников жилья «Амега», Котляревской ФИО19, ФИО1 ФИО20 о понуждении к приведению помещения в прежнее состояние – оставлен без удовлетворения. С ФИО11 ФИО21 в пользу ООО «Поволжский региональный центр судебной экспертизы» взысканы расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы 65 000 рублей. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 4 октября 2018 года решение Советского районного суда города Казани от 21 мая 2018 года отменено и принято новое решение, согласно которому на ТСЖ «АМЕГА» возложена обязанность в районе фасадной части дома 

<

адрес изъят> под лоджией квартиры № 4 демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение № 8; восстановить несущую стену дома; демонтировать дверной проем; восстановить гидроизоляцию несущей стены дома; восстановить бетонную отмостку, восстановить нарушенное штукатурное покрытие, досыпать и уплотнить плодородный грунт до общего уровня, восстановить земельный травяной газон, демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями № 9 и № 8 и № 1002.

На ФИО3 возложена обязанность в районе фасадной части дома 

<

адрес изъят> под лоджией квартиры № 3 под лоджией квартиры № 3 демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение № 1002; восстановить несущую стену дома; демонтировать дверной проем; восстановить гидроизоляцию несущей стены дома; восстановить бетонную отмостку; демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями № 1002 и № 1001.

Согласно заключению судебной экспертизы устройство входных групп в помещения №№ 1002, 8, 9 проектом не предусмотрены. По результатам обмерных работ установлено, что входные группы выходят за границы внешней стены дома. Схема устройства входной группы в нежилое помещение № 1002 не соответствует данным дополнительно представленного эскизного предложения, выполненного ООО «ПМ+». Высота ступеней и дверных проемов входных групп в помещения № 9, 8, 1002 не соответствуют СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Максимальная высота ступеней не должна превышать 22 см (по факту она достигает 35,5 см), а высота эвакуационного выхода не менее 1,9 м (по факту она достигает 1,8 м). В помещениях №№ 8 и 9 высота эвакуационного выхода снижается трубопроводом тепловой сети до 1362 мм. Заложенные кирпичом технические проходы между помещением № 8 и помещением № 9, помещением № 8 и помещением № 1002 предусмотрены проектом.

Входные группы в указанные нежилые помещения ранее были самовольно реконструированы прежними владельцами в нарушение проектно-строительной документации дома, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Эти переустройства повлекли за собой разрушение бетонной отмостки многоквартирного дома, конструктивные изменения фасадной части стены подвального помещения дома, занятие части придомовой территории, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что после принятия судебной коллегий вышеназванного апелляционного опредления, произошло существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, а спорное нежилое помещение, переданное покупателю, обладает существенными недостатками, препятствующими его использованию по назначению. 

Так, спорное нежилое помещение является объектом коммерческой недвижимости. Одним из условий его использования по назначению является наличие обособленной входной группы, которая была предусмотрена в технической документации при заключении договора. В настоящее время, после принятия апелляционного определения Верховного суда Республики Татарстан д от 4 октября 2018 года, входная группа со стороны улицы в спорный объект недвижимости должна быть демонтирована. ФИО3 утратит возможность использовать спорное нежилое помещение в целях, для которых приобреталось последнее. Более того, после приведения спорного объекта недвижимости в соответствии с проектом, оно не будет обособленным, поскольку по проекту является проходным помещением. 

С учетом фактических обстоятельств данного дела, а также дела №33-12928/2018, следует, что произошло существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, а нежилое помещение, переданное ФИО4 ФИО3, обладает существенными недостатками.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ФИО4 денежных средств уплаченных по договору купли-продажи, ввиду существенного нарушения условий договора, о которых не было известно покупателю в момент заключения договора. 

Более того со стороны истца, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации были представлены доказательства, подтверждающие, что недостатки товара в виде отсутствия в спорное нежилое помещение отдельного входа со стороны улицы, возникли до его передачи покупателю, по причинам, возникшим до заключения договора. В этой связи сам по себе факт того, знал либо не знал ФИО4 о неправомерности их возведения, правового значения не имеет. 

Обязательный претензионный порядок рассмотрения данного требования истцом соблюден, требование о расторжении договора, изложенное в претензии было направлено истцом 27 ноября 2018 года и получено Э,ФИО12 4 декабря 2018 года, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления по почтовому идентификатору, квитанцией ФГУП Почта Россия, текстом самой досудебной претензии, и сторонами по делу в судебном заседании не оспаривалось. 

В судебном заседании ФИО4 подтвердил, что существовала два проекта к спорному дому, однако строительство велось по тому проекту, в котором отдельный вход в спорный объект недвижимости в виде нежилого помещения со стороны улицы был предусмотрен. 

Наличие в проекте отдельного входа со стороны улицы в спорный объект недвижимости, в рамках рассмотрения данного дела доказыванию и установлению не подлежит, вступившим в законную силу судебным постановлением данные обстоятельства установлены, в этой связи доводы ответчика в данной части правого значения не имеют. 

Истец в судебном заседании утверждал о том, что ответчику было известно о существовании двух проектов при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес изъят>, а также о наличии в судах спора по входным группам в нежилые помещения, расположенные в данном доме.

Так, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Казани от 18 февраля 2016 года иск товарищества собственников жилья «АМЕГА» к Котляревской ФИО22, ФИО2 ФИО23 об обязании сноса самовольной постройки, устранении повреждения общего имущества, приведении общего имущества в первоначальный вид удовлетворен частично. 

Решением постановлено:

обязать Котляревскую ФИО24 в районе фасадной части дома 

<

адрес изъят> демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение №1000, восстановить несущую стену дома, демонтировав дверной проем, восстановить противопожарный приямок, восстановить гидроизоляцию несущей стены дома, восстановить бетонную отмостку, восстановить нарушенное штукатурное покрытие, досыпать и уплотнить плодородный грунт до общего уровня, восстановить земельный травяной газон, убрать строительный мусор.

Взыскать с Котляревской ФИО25 в пользу ТСЖ «АМЕГА» расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей.

Взыскать с Котляревской ФИО26 в пользу ТСЖ «АМЕГА» расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей.

Взыскать с Котляревской в пользу ТСЖ «АМЕГА» судебные расходы в сумме 560,98 рублей. 

В случае неисполнения решения суда Котляревской ФИО27, ТСЖ «АМЕГА» вправе самостоятельно исполнить решение суда с последующим возложением понесенных затрат на ответчика.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении иска к ФИО2 ФИО28 об обязании в районе фасадной части дома 

<

адрес изъят> под лоджией квартиры №83 демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение №1000, восстановить несущую стену дома, демонтировав дверной проем, восстановить противопожарный приямок, восстановить гидроизоляцию несущей стены дома, восстановить бетонную отмостку, восстановить нарушенное штукатурное покрытие, досыпать и уплотнить плодородный грунт до общего уровня, восстановить земельный травяной газон, убрать строительный мусор, отказать.

Доводы ответчика о том, что данное решение при заключении договора, о расторжении которого заявлено истцом было предоставлено на обозрение покупателю ФИО3, не соответствуют действительности, поскольку сделка между сторонами была 1 февраля 2016 года, а решение принято судом 18 февраля 2016 года. Из материалов гражданского дела 2-562/2016 следует, что оно было принято к производству 5 ноября 2015 года, ответчик при рассмотрении данного дела участвовал, в качестве представителя ФИО5, начиная с первого судебного заседания, назначенного на 7 декабря 2015 года. В материалах указанного дела со стороны ТСЖ «Амега» были представлены поэтажный план строения, кадастровый паспорт помещения и индивидуальный проект десяти этажного жилого дома по ул. 

<

адрес изъят>, из которых усматривается отсутствие самостоятельных входов со стороны улицы в нежилые объекты недвижимости (кроме входа в техподполье), расположенные в подвальной части данного дома.

Сам ФИО3 в судебном заседании пояснил, что ФИО4 показывал судебный акт о наличии по спорному объекту задолженности по коммунальным платежам, этим мотивируя срочность его продажи. 

Оснований для применения к заявленным истцом требованиям срока исковой давности не имеется, поскольку, данный срок подлежит исчислению с момента принятия судом апелляционной инстанции апелляционного определения от 4 октября 2018 года, которым была установлена неправомерность возведения входной группы в спорное жилое помещение.

Частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом указанных норм, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 700 рублей.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО29 к ФИО2 ФИО30 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 1 февраля 2016 года, помещения с кадастровым номером 

<

номер изъят>, общей площадью 36,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Взыскать с ФИО2 ФИО31 в пользу ФИО1 ФИО32 1 000 000 (один миллион) рублей, уплаченных по договору купли-продажи от 1 февраля 2016 года, 13 700 (тринадцать тысяч семьсот) рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского 

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2019 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова