РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 марта 2021 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего Коваленко О.П.,

при секретаре Канаевой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-460/2021 по иску ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости ФИО2», ФИО3 о взыскании денежной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с учетом уточнений с иском к ООО «Агентство недвижимости ФИО2», ФИО3 о взыскании денежной суммы, в котором просила суд взыскать солидарно с ответчиков денежные средства в сумме 100 000 рублей в качестве двойного задатка, судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 3200 рублей, расходов на представителя 25000 рублей.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ в офисе ООО «Агентство недвижимости ФИО2» передала ответчику ФИО3 задаток в сумме 50 000 руб. в счет оплаты по договору о намерениях в приобретении 

<

адрес> дома по адресу : 

<

адрес> «а»; однако договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков, которые скрыли факт отсутствия объекта недвижимости как квартиры и оформленного права у ответчика, вследствие чего с ответчиков подлежит взысканию задаток в двойном размере, в добровольном порядке ответчики указанную сумму выплачивать отказывается.

В судебном заседании доводы уточненного иска представитель истца поддержала в полном объеме. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости ФИО2» по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала, пояснила, что договор купли-продажи не был заключен по вине истца, которая отказалась по надуманным причинам от заключения сделки. При заключении Договора о намерениях, а также Соглашении о задатке, Покупателю Продавцом были предоставлены на обозрение следующие документы: договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., справка ООО «ВиК Строй» об оплате в полном объеме по договору, договор № от ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве жилого дома и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору от № от ДД.ММ.ГГГГ. с подтверждением оплаты. При показе квартиры агентом по недвижимости и при заключении сделок покупателю было озвучено, что по аналогии с другими квартирами, находящимися в указанном многоквартирном доме, право собственности на приобретаемую квартиру будет признаваться за покупателем только в судебном порядке. Ответчик на претензию истца уведомил о намерении заключить договор уступки прав требований к Договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, о чем направил в адрес истца письмо. Полагает, что общество является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку денежные средства истцом по соглашению о задатке были переданы ФИО3 Просила в иске отказать. 

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 иск не признала, пояснила, что истец была уведомлена об условиях заключения сделки и дальнейшей процедуре по признанию права собственности на квартиру через Самарский районный суд г. Самары. Просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменные пояснения, согласно которым она сопровождала истца, как консультант при заключении сделок с ответчиком. Никакого договора на выполнение работ в качестве риэлтора и оказания каких - либо официальных работ с истцом она не заключала, доверенность ей не выдавалась, интересы ФИО1 при совершении каких-либо сделок она не представляла. Документы, подтверждающие право собственность на квартиру, справки об отсутствии задолженности по квартире не были представлены истцу ни на осмотре квартиры, ни на сделке, так и в последующем.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами: ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен Договор о намерениях, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить объект недвижимости - квартиру, общей площадью 66,2 кв.м., на 8 этаже, расположенную по адресу: 

<

адрес>., стоимость объекта продажи установлена в размере 4 180 000 (четыре миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей.

Дата сделки купли-продажи Объекта определена сторонами не позднее

ДД.ММ.ГГГГ

Также, между указанными сторонами было подписано Соглашение о задатке к Договору о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым покупатель передал, а продавец получил задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в обеспечение обязательной продажи объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 66,2 кв.м., на 8 этаже, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В пунктах 2.2., 2.4, 3.1 соглашения указано, что соглашение является неотъемлемой частью договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ и составлено на основании ст. 380,381,416 ГК РФ. В случае отказа покупателя от покупки вышеуказанного объекта (по вине покупателя) сумма задатка остается у продавца. В случае неисполнения упомянутого договора со стороны продавца, последний обязуется выплатить покупателю двойную сумму задатка, а именно: 100000 рублей.

Срок соглашения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1 Договора).

Во исполнение указанного соглашения ФИО1 передала ФИО3 50 000 руб. в качестве задатка за продаваемую квартиру в присутствии ООО «Агентство недвижимости ФИО2», о чем указано в соглашении (л.д. 23-24).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что продажей объекта недвижимости ФИО3: опубликованием объявления в сети Интернет, оформлением документов, занималось ООО «Агентство недвижимости ФИО2» на основании заключенного договора на оказании услуг по продаже от ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении Договора о намерениях, а также Соглашении о задатке, Покупателю Продавцом были предоставлены на обозрение следующие документы: договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., справка ООО «ВиК Строй» об оплате в полном объеме по договору, договор № от ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве жилого дома и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору от № от ДД.ММ.ГГГГ. с подтверждением оплаты, что не оспаривалось сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в ООО «Агентство недвижимости ФИО2» с претензией о возврате задатка в сумме 50 000 руб. по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ей не были предоставлены выписка из ЕГРН, а также справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агентство недвижимости ФИО2» направил в адрес ФИО1 ответ на претензию и приглашение на подписание договора уступки прав требований к договору ДД.ММ.ГГГГ в любое время с 9.00 ч по 18.00 ч по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчикам с требованием вернуть задаток в размере 50000 рублей, не получив его удовлетворения обратилась в суд с вышеуказанным иском о возврате суммы задатка.

Разрешая исковые требования истца, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора... Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Исходя из содержания договора о намерениях, последний содержит в себе существенное условия о предмете договора купли-продажи, а также взаимные обязательства сторон договора о продаже и последующем приобретении недвижимого имущества - квартиры по адресу: 

<

адрес>, между тем указанное не свидетельствует о заключении между сторонами предварительного договора купли-продажи, который может быть обеспечен задатком, в виду следующего.

В соответствии со ст. 231 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Так, судом установлено, что ФИО3 не является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25).

Материалами подтверждено, что на основании договоров № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома ФИО3 принадлежат права требования в строительстве жилого дома в части 

<

адрес>, общей площадью (без учета балконом/лоджий) 59,4 кв.м, расположенная на 8 этаже по адресу: 

<

адрес>. 

Указанный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в виду того что Постановление № «О выделении земельного участка» под строительство жилого дома, было выдано Главой г. Самары ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов....».

Жилой дом был введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод №, выданного Министерством строительства Самарской области ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, объект долевого строительства не передан застройщиком ответчику ФИО3 по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в нарушение ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Право собственности за ФИО3 на основании имеющихся документов не признано ни в судебном порядке, ни зарегистрировано в административном порядке.

Таким образом, продаваемый ответчиками объект недвижимости не является в правовом понимании квартирой, а является объектом долевого строительства, соответственно, заявленный ответчиками объект недвижимости - квартира не могла быть продана, как указано в п. 3 договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли- продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Вывод суда подтверждается и проектом договора № уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, который составлен ООО «Агентство недвижимости ФИО2», но не был подписан ФИО1, в соответствии с которым участник (ФИО3) уступает, а новый участник принимает права и обязанности по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в части строительства многоквартирного дома и спорной квартиры (л.д.67-68).

Несмотря на наличие в п. 4 Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ условия, что уступка прав требования в строительстве от физического лица к физическому лицу на Объект будет происходить в простой письменной форме путём подписания договора обеими сторонами, то есть условия о форме договора, суд, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в Договоре о намерениях слов и выражений, с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, воли сторон при заключении договора, всех обстоятельств дела, включая предшествующие предварительному договору (договору о намерениях) переговоры, последующее поведение сторон, и пояснений сторон, приходит к выводу, что существенное условие: предмет основного договора (п.1) сторонами не согласован, поэтому оснований полагать, что между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, в обеспечение которого передан задаток, не имеется. Соответственно, договор о намерениях заключить договор купли –продажи квартиру считается не заключенным.

Поскольку обязательство по купле -продажи квартиры между сторонами не возникло и не могло возникнуть в виду невозможности его исполнения, соответственно ее исполнение не могло обеспечиваться задатком. 

Вопреки доводам ответчиков сумма, переданная по соглашению о задатке, не обеспечивает обязательство по переуступке прав и обязанностей по договору № долевого участия в строительстве жилого дома в части квартиры, а в соответствии с п.1.1 Соглашения обеспечивает продажу квартиры, которая не могла состояться в виду установленных выше обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.

Поскольку иное не установлено этим же Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению в частности также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данное положение закона распространяется, в том числе на требования о возврате задатка, цель которого не осуществилась.

Поскольку между сторонами договор так и не был заключен, ответчик ФИО3 был обязан возвратить полученные в качестве задатка денежные средства истцу. Иное влекло бы возникновение у него неосновательного обогащения. Доказательств возврата истцу денежных средств в сумме 50 000 руб. ответчиком не представлено.

В этой связи суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 в части исковых требований о взыскании переданных ответчику ФИО3 денежных средств в сумме 50 000 руб.

Между тем, ООО «Агентство недвижимости ФИО2» подлежит освобождению от гражданско-правовой ответственности, поскольку денежные средства истец по соглашению о задатке передал ФИО3, стороне по договору, данные денежные средства общество по соглашению не получало.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей. Суду в качестве подтверждения понесенных расходов представлены: соглашение об оказании юридической помощи№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО7 и ФИО1, квитанция, нотариальная доверенность.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Принимая во внимание вышеизложенное, исходя из характера спора и категории гражданского дела, объема фактической работы, проделанной представителем в стадии подготовки данного дела к судебному разбирательству, учитывая количество (4) и продолжительность судебного заседания, в котором принимала участие представитель ФИО7., суд считает, что расходы истца на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению частично в сумме 10 000 рублей, исходя из обстоятельств дела, принципа разумности и справедливости.

При этом, размер расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика ФИО3, исходя из размера удовлетворенных судом исковых требований, в сумме 1700 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости ФИО2», ФИО3 о взыскании денежной суммы задатка, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 50000 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 1700 рублей, расходы на представителя 10000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.04.2021

Судья: О.П. Коваленко