Дело № 2-2991/2019 64RS0028-04-2019-000252-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2019 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Комарова И.Е., 

при секретаре судебного заседания Жебревой Н.Б., 

с участием 

представителей истца ФИО1, ФИО2, ФИО3, 

представителя ответчика администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Сельхозтехника» к администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области, ФИО5, ФИО6, третьи лица Администрация Перелюбского муниципального района Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

открытое акционерное общество «Сельхозтехника» обратилось в суд с иском, в котором после уточнения исковых требований просило признать недействительным договор аренды земельного участка кадастровым номером * от 10.12.2018 года № 1, заключенного между администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО5, признать недействительным договор субаренды земельного участка кадастровым номером * от 05.04.2019, заключенного между ФИО5 и ФИО6, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что за администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области было зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства кадастровым номером * общей площадью 7000000 кв.м., расположенный по адресу: *. 05.06.2019 года ОАО «Сельхозтехника» направило в адрес Администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области заявление о заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов. Из полученной 03.07.2019 года выписки из Единого государственного реестра недвижимости ОАО «Сельхозтехника» стало известно, что 21.12.2018 года в отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды за ФИО5 на основании договора аренды от 10.12.2018 года № 1. 

15.04.2019 года спорный земельный участок был передан ФИО6 на основании договора субаренды земельного участка от 05.04.2019 года. 

В нарушение требований законодательства Администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области публикация информации о возможности приобретения земельного участка не осуществлялась. Кроме того, данная информация не была размещена на сайте администрации Перелюбского района. 

Кроме того, договор аренды № 1 от 10.12.2018 года заключен в период не истекшего шестимесячного срока, предусмотренного абзацем 1 п. 5.1 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ОАО «Сельхозтехника» с 2006 года по настоящее время использует спорный земельный участок для производства сельхозработ с целью выращивания на нем зерновых культур. ФИО5 не имеет статуса сельхозпроизводителя и не зарегистрирован в качестве КФХ. 

В качестве оснований недействительности договора аренды №1 от 10 декабря 2018 года истец ссылается на ст. 168 Гражданского кодекса РФ и считают, что оспариваемая сделка совершена с нарушением требований: Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального закона от 26.07.2006 года №135-Ф3 "О защите конкуренции", Земельного кодекса, поскольку ОАО «Сельхозтехника» является лицом, в чьем фактическом владении находится спорный земельный участок, на протяжении длительного времени именно ОАО «Сельхозтехника» обрабатывает спорный земельный участок и открыто заявляло о намерении приобрести земельный участок кадастровым номером *, из которого и был сформирован спорный земельный участок кадастровым номером *, но администрация Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области в нарушение требований Федерального закона от 26.07.2006 года №135-Ф3 "О защите конкуренции" и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не опубликовала информацию о регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок, что привело к нарушению требований ст.ст.39.6 и 39.18 ЗК РФ, и нарушению прав ОАО «Сельхозтехника».

В отношении договора субаренды истец ссылается на п.2 ст.618 ГК РФ и считает договор субаренды от 05 апреля 2019 года спорного земельного участка, заключенный ФИО5 с ФИО6 недействительным.

Представители истца ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебном заседании поддержали исковые требования, дали объяснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области ФИО4 исковые требования признал.

Ответчик ФИО6, извещенный о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явился, в письменных возражениях на иск просил отказать в удовлетворении иска. 

Ответчик ФИО5 извещен о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО5 просил в иске отказать по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление, в том числе, по мнению ответчика ОАО «Сельхозтехника» не имеет охраняемого законом интереса в отношении спорного земельного участка и интересы истца не нарушены оспариваемыми сделками. 

Третьи лица Администрация Перелюбского муниципального района Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области извещены о времени и месте рассмотрения гражданского дела, представители в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Предоставление земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации на основании обращения заявителя о предоставлении земельного участка, принятия распорядительного акта органа местного самоуправления и заключением в дальнейшем договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрены субъекты, которым предоставляется земельный участок без проведения торгов.

В соответствии с частью 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом, орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Таким образом, из анализа вышеуказанных норм права следует, что спорный земельный участок мог быть предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов при соблюдении нескольких условий: предварительном информировании населения в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка, а также крестьянское (фермерское) хозяйство должно использовать данный земельный участок.

Нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона N 101-ФЗ предусматривают предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предлагаемых для передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Таким нормативным правовым актом является распоряжение Правительства Саратовской области от 01.03.2003 N 50-Пр "Об утверждении перечня средств массовой информации", которым установлено, что публикация объявлений и извещений, предусмотренных статьями 10, 12, 12.1, 13.1, 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" производится в средствах массовой информации согласно приложению. Согласно приложению к данному распоряжению в Перелюбском муниципальном районе области таким печатным изданием является газета "Целинник".

В судебном заседании установлено, что 05.12.2018 года за Администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер * общей площадью 7000000 кв.м., расположенный по адресу: *(том 1 л.д. 12-23).

В нарушение требований законодательства о землепользовании администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области сообщение о предоставлении спорного земельного участка на Интернет-сайте и в газете "Целинник" не опубликовывалось. Данный факт подтверждается сообщением МУП «Редакция газеты «Целинник» (том 1 л.д. 45).

Открытое акционерное общество «Сельхозтехника» является действующим юридическим лицом, дополнительным видом деятельности которого является выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (том 1 л.д. 46- 48).

ФИО5 не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (том 1 л.д. 229), имеет место жительства в Ивантеевском районе Саратовской области (т.1 л.д.83), но 13 июля 2018 года обратился в администрацию Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 13858463 кв.м. (т.1 л.д.79). Постановлением администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области №18 от 24 августа 2018 года (т.1 л.д.84) в редакции Постановления администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области №22 от 23 октября 2018 года (т.1 л.д.91) утверждена схема расположения спорного земельного участка, на ФИО5 возложены обязанности по постановке земельного участка на кадастровый учет. 

ФИО6 ИНН * прекращал деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 29.04.2011 года (том 1 л.д. 231-233), но в 2017 году вновь зарегистрировался в качестве ИП (т.1 л.д.49).

10.12.2018 года между Администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО5 заключен договор аренды № 1 земельного участка кадастровым номером * общей площадью 7000000 кв.м., расположенный по адресу: *(том 1 л.д. 70-72). Указанный договор заключен на основании Постановления Администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области от 10.12.2018 года № 32 о предоставлении земельного участка кадастровым номером * ФИО5 для организации деятельности КФХ (том 1 л.д. 73).

05.04.2019 года между ФИО5 и ФИО6 заключен договор субаренды земельного участка кадастровым номером * общей площадью 7000000 кв.м., расположенный по адресу: *(том 1 л.д. 101-104).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 7000000 кв.м. с кадастровым номером * общей площадью 7000000 кв.м., расположенный по адресу: * с 2006 года по настоящее время фактически используется ОАО «Сельхозтехника» для сельскохозяйственной деятельности. Весной 2019 года ОАО «Сельхозтехника» на всей площади земельного участка произвела работы по внесению удобрений, культивации и вспашке земли, высеву ярового ячменя и подсолнечника. Данное обстоятельство подтверждается справкой отдела сельского хозяйства администрации Перелюбского муниципального района от 30.07.2019года (том 1 л.д. 113).

Факт использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением ОАО «Сельхозтехника» подтверждается также актами выполненных работ (том 1 л.д. 114-137), справкой отдела сельского хозяйства администрации Перелюбского муниципального района от 05.11.2019 года (том 2 л.д. 103), а также Актом осмотра земельного участка от 07 августа 2019 года (т.2 л.д.5-8), составленного с участием, в том числе и ответчика ФИО6

ОАО «Сельхозтехника» 09 октября 2018 года обращалась в администрацию Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области с заявлением о продаже невостребованных земельных долей земельного участка кадастровым номером * (т.2 л.д.121-124).

Постановлением Администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области № 20 от 12.10.2018 года ОАО «Сельхозтехника» предоставлено за плату 50/675 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения кадастровым номером * площадью 67080000 кв.м., расположенном по адресу: * (том 2 л.д. 101-102).

Кроме этого, судом установлено, что на публикацию кадастрового инженера ФИО7 о проводимых кадастровых работах по земельному участку кадастровым номером * в газете «Саратовская областная газета» (т.1 л.д.90) истцом были 19 октября 2018 года поданы возражения (т.2 л.д.114), но работы были продолжены и проект межевания земельного участка был 05 ноября 2018 года утвержден главой администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области (т.1 л.д.85). При этом, в пояснительной записке кадастрового инженера не указано о наличии возражений (т.1 л.д.87). Кадастровый номер спорному земельному участку был присвоен 64:24:220203:143 только 05 декабря 2018 года одновременно с регистрацией права муниципальной собственности (т.1 л.д.12).

Таким образом, судом установлено, что ОАО «Сельхозтехника» обрабатывает спорный земельный участок и открыто заявляло о намерении приобрести земельный участок кадастровым номером *, из которого и был сформирован спорный земельный участок кадастровым номером *, а поэтому решение администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области о заключении без проведения аукциона договора аренды №1 от 10 декабря 2018 года с ФИО5, не обрабатывающим земли сельхозназначения в Перелюбском районе Саратовской области, не имеющим земельного пая в земельном участке кадастровым номером * не соответствует требованиям ст.39.6 ЗК РФ, что привело к нарушению прав истца на спорный земельный участок.

Доводы ответчиков ФИО5, ФИО6 о соблюдении порядка формирования спорного земельного участка, в том числе и проведение необходимых публикаций, судом не принимаются, поскольку единственная информация, которая могла быть доступна неопреденному кругу лиц, в том числе и истцу, – это информация на сайте администрации Перелюбского района на основании извещения №120 от 13 июля 2018 года, из которого невозможно идентифицировать указанный в нем предлагаемый объект аренды площадью 13858463 кв.м. со спорным земельным участком (т.1 л.д.80 и 81). 

Доказательств соблюдения требований о публикации факта регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок суду не предоставлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. п. 74, 75 Постановления Пленума от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать, в том числе интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

По смыслу законодательства о землепользовании публикация извещения о предоставлении земельного участка в аренду, предшествующая принятию решения о предоставлении земельного участка в аренду конкретному лицу, призвана обеспечить гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных лиц, следовательно публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Невыполнение органом местного самоуправления обязанности по подготовке информации о том, что спорный земельный участок свободен и может быть предоставлен на праве аренды, с указанием цели использования, и заблаговременной публикации такой информации нарушило предусмотренные земельным законодательством принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельного участка.

Таким образом, сделка с земельным участком, как затрагивающая публичные интересы неопределенного круга лиц, в том числе и муниципального образования, является ничтожной по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд учитывает положения п. 5.1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о преимущественном праве истца на получение спорного земельного участка в аренду, без проведения торгов и передаче использующему такой земельный участок крестьянскому (фермерскому) хозяйству в аренду, так как истец был лишен возможности обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением в отсутствие публикации, но волеизъявление истца на заключение договора аренды спорного земельного участка не вызывают сомнений у суда, что и подтверждается заявлением истца без даты на л.д.41-42 т.1). 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При передаче ФИО5 спорного земельного участка в субаренду не было получено согласие арендодателя администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области, что подтверждается сообщением главы Первомайского муниципального образования (том 2 л.д. 110).

В силу пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, проверив доводы сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания договора субаренды земельного участка недействительным ввиду отсутствия согласия собственника земельного участка - администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области на передачу земельного участка в субаренду, а также в силу прямого указания п.2 ст.618 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде аннулирования регистрационных записей запись в ЕГРН об аренде земельного участка кадастровым номером 64:24:220203:143 от 21 декабря 2018 года и субаренде земельного участка кадастровым номером 64:24:220203:143 от 15 апреля 2019 года, поскольку судом достоверно установлено, что фактически спорный земельный участок не выходил из муниципальной собственности и ни арендатор ни субарендатор во владение спорным земельным участком не вступали.

Определением судьи Балаковского районного суда от 11 ноября 2019 года (т.2 л.д.142) в целях обеспечения иска наложен арест на земельный участок кадастровым номером *. В связи с разрешением спора по существу отпала необходимость в дальнейшем сохранении мер обеспечения иска, и в соответствии со ст.144 ГПК РФ меры обеспечения подлежат отмене с даты вступления решения в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования открытого акционерного общества «Сельхозтехника» к администрации Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка кадастровым номером * от 10.12.2018 года № 1, заключенный между администрацией Первомайского муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО5

Признать недействительным договор субаренды земельного участка кадастровым номером *от 05.04.2019 года, заключенный между ФИО5 и ФИО6

Применить последствия недействительности сделки, аннулировав запись в ЕГРН об аренде земельного участка кадастровым номером * от 21 декабря 2018 года и субаренде земельного участка кадастровым номером * от 15 апреля 2019 года.

Со дня вступления решения в законную силу отменить меры обеспечения иска в виде ареста земельного участка кадастровым номером *, наложенного определением судьи Балаковского районного суда от 11 ноября 2019 года.

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Решение в окончательно форме изготовлено 25 ноября 2019 года. 

Судья И.Е. Комаров