Дело № 2-987/17 29 мая 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мороз А.В.,

при секретаре ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Ареал», Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании договора исполненным, обязании подать документы для государственной регистрации договора, принятии решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем обязания Управление Росрестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Ареал», Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, обязательства по оплате цены договора истцом исполнены надлежащим образом, однако государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не произведена по той причине, что ответчик не заключил договор страхования своей ответственности, в связи с чем истец, уточнив исковые требования, просил суд признать договор участия в долевом строительстве исполненным, обязать ООО «Ареал» подать документы для государственной регистрации договора, обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, иск поддержал. 

Представитель ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований. 

Ответчик ООО «Ареал» в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, согласно поступившему в суд извещению «телеграмма не доставлена, такого учреждения нет». Вместе с тем суд считает, что ответчик, являясь юридическим лицом, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить получение направляемой ему по месту регистрации (нахождения) корреспонденции, учитывая, что согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. 

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В связи с изложенным на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Ареал» был заключен договор №-З беспроцентного денежного займа с физическим лицом на сумму 5.460.000 руб., ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор № участия в долевом строительстве жилого дома на сумму 574.300 руб. (л.д.10-11, 21-23).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение к договору №-З беспроцентного денежного займа с физическим лицом, согласно пункту 5 которого договор займа был дополнен пунктом 2.3 следующего содержания: «Погашение займа по настоящему договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между заемщиком и займодавцем в будущем», согласно предварительным договорам участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, № (л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве (далее – договор), по которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Ленсоветовский, участок 1 (юго-западнее 

<

адрес> литера А в Ленсоветовском) многоквартирный 9-этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику находящуюся в нем квартиру, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Цена договора составляет 674.300 руб. (л.д.24-28, пункт 4.1 договора).

Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом ФИО2 надлежащим образом в размере 5.932.557 руб. (л.д.13-16).

Таким образом, поскольку истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, требование о признании договора исполненным подлежит удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 7.2 договора исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику наряду с залогом обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика.

В материалы дела представлены чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий перечисление ФИО2 ООО «Ареал» 3.000 руб., назначение перевода: «возмещение расходов по оплате государственной пошлины по договору долевого участия в строительстве №», чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий перечисление ФИО2 ООО «Ареал» 6.922 руб. 30 коп., назначение перевода: «возмещение расходов по оплате страховой премии по договору долевого участия в строительстве №», чек ордер от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий перечисление ФИО2 ООО «Ареал» 175 руб., назначение перевода: «государственная пошлина за государственную регистрацию прав» (л.д.31).

Истцом также представлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в связи с не предоставлением заявления о государственной регистрации сделки – договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Ареал»; сведений об оплате государственной пошлины в размере 3.000 руб. от ООО «Ареал»; заявления на страхование; договора страхования ответственности застройщика, заключенного со страховой организацией, удовлетворяющей требованиям действующего законодательства, выгодоприобретателем по которому является ФИО2, а также документа, подтверждающего оплату страховой премии по договору страхования (л.д. 33-36).

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:

1) разрешение на строительство. Заявитель вправе не представлять разрешение на строительство. В случае, если разрешение на строительство не представлено заявителем, орган регистрации прав запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав;

2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

3) проектная декларация;

4) заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214;

5) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом № 214, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214 предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом.

6) заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона № 214, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

7) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса…

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными настоящим ФЗ, за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 7 части 2 настоящей статьи, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, указанные в пункте 5 части 2 настоящей статьи, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Подпунктом 1 части 6 статьи 48 Федерального закона № 218 установлено, что при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр недвижимости также вносятся дополнительные сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, заключивших договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также о страховой сумме по договору страхования.

В силу подпункта 8.2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 218 в реестр прав на недвижимость вносятся дополнительные сведения о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе, реквизиты договора страхования и наименование общества взаимного страхования застройщиков или страховой организации; срок действия договора страхования; страховая сумма по договору страхования.

Таким образом, в силу вышеприведенных положений законодательства истец самостоятельно не может представить все документы на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, учитывая необходимость предоставления документов, в частности, разрешения на строительство, плана на объект и т.д., которые находятся у застройщика. Кроме того, в силу статьи 48 Федерального закона № 218 предоставление договора страхования и документа, подтверждающего уплату страховой премии на государственную регистрацию, в том числе и последующих договоров участия в долевом строительстве, возложено именно на застройщика, договор участия в долевом строительстве сторонами подписан, государственная регистрация не произведена, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований об обязании ООО «Ареал» представить документы для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Истец также просит суд принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем обязания Управление Росрестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не является стороной договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ООО «Ареал», а также не состоит с истцом в правоотношениях по данному договору, а потому Управление не может, в силу положений статьи 38 ГПК РФ являться надлежащим ответчиком по иску о произведении государственной регистрации договора долевого участия.

Так же из материалов дела усматривается, что с соответствующим заявлением истец к ответчику не обращался, ответчиком отказа в государственной регистрации по заявлению истца не принималось, требования о признании незаконными действий, решений или бездействия государственного регистратора истцом не заявлены.

Согласно пункту 53, 56 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор не является надлежащим ответчиком по делам об оспаривании зарегистрированных прав либо обременении (в том числе и обременения в виде права залога (ипотеки) на объекты недвижимого имущества, однако может быть привлечено к подобным делам в качестве третьего лица. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с исковым заявлением (заявлением) по правилам об оспаривании решения, действия или бездействия государственного регистратора по правилам, установленным главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ или главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом подведомственности дела.

Таким образом, истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, что является основанием для отказа в удовлетворении данного искового требования. 

Кроме того, непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав. Неустранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права, служит основанием для принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации прав. 

Таким образом, непредставление застройщиком всех необходимых документов в регистрирующий орган является безусловным препятствием для возложения на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обязанности произвести регистрацию договора. Полный перечень документов не был представлен и в материалы дела. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить в части.

Признать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № исполненным ФИО2. 

Обязать ООО «Ареал» предоставить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу документы в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Ареал».

В остальной части в иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В.Мороз

Резолютивная часть решения суда оглашена 29.05.2017

Мотивированное решение суда составлено 02.06.2017