БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS00000-01-2020-000197-83

Производство № 3а-34/2021

(3а-161/2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2021 г. г. Белгород 

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова 

при секретаре Е.П. Грущенко,

с участием представителей административного истца ФИО1, административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 993 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> и нежилого здания с кадастровым номером № площадью 562, 2 кв. м, расположенного по тому же адресу, обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016 и 

<

данные изъяты> руб. на 05.07.2015 соответственно.

В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости (земельного участка – 

<

данные изъяты> руб. и нежилого здания – 

<

данные изъяты> руб.) значительно превышает их рыночную стоимость, которая определена оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО16 в отчетах от 01.12.2020 № 42/10/20 и № 43/10/20, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате налога на имущество физических лиц и земельного налога, исчисляемых от кадастровой стоимости объектов недвижимости, в завышенном размере.

Определением Белгородского областного суда от 11.02.2021 выделено в отдельное производство из административного дела № 31OS0000-01-2020-000197-83 (производство № 3а-34/2021) административное исковое требование ФИО4 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной.

Административный истец ФИО4, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заказной почтовой корреспонденцией (РПО № 30800058756734 возвращено 11.05.2021 за истечением срока хранения), а также 29.04.2021 по электронной почте, адрес которой указан в тексте обращения в суд, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО1, который административный иск поддержал по изложенным в нем основаниям. Пояснил, что замечаний к экспертному заключению, подготовленному экспертом ФИО25 в рамках судебной экспертизы, в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка у него не имеется. При этом считает, что эксперт ФИО26 не мог давать оценку правильности составленного оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО17 отчета об оценке.

Представитель Правительства Белгородской области ФИО2, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, указала на ряд нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенных, по ее мнению, экспертом ФИО27 при подготовке экспертного заключения, и повлиявших на результат рыночной стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 поддержал позицию, изложенную представителем правительства области; заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено надлежаще в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (первое судебное извещение после возобновления производства по делу получено 20.04.2021), явку своего представителя в суд не обеспечило.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителя вышеназванного административного ответчика, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регламентированы нормами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заключительными положениями которого установлен переходный период применения настоящего Федерального закона с 01.01.2017 до 01.01.2020.

Согласно части 6 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район», по состоянию на 01.01.2016, утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области».

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 30.06.1999 и вошел в перечень объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена постановлением № 418-пп. Кадастровая стоимость составила 

<

данные изъяты> руб.

Как следует из материалов административного дела, ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.01.2021 № КУВИ-001/2021-2499337.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка значительно завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика ФИО10, которым составлен отчет от 01.12.2020 № 42/10/20 об определении рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость на дату оценки составила 

<

данные изъяты> руб.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица, против размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (более 93 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 11.02.2021 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ФИО28

Перед экспертом поставлено два вопроса, первый – о рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; второй вопрос направлен на проверку отчета, представленного административным истцом, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО29 подготовлено и представлено в суд экспертное заключение от 08.04.2021 № 56-21, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Оценщиком ФИО18 при составлении отчета от 01.12.2020 № 42/10/20 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 08.04.2021 № 56-21 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом проведены анализ сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок, анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с сопоставимыми объектами недвижимости.

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2009 № 39 (действующих на дату оценки), земельные участки в составе земель населенных пунктов разделяются на 17 по видам разрешенного использования.

Эксперт указал, что на дату оценки объект экспертизы использовался для размещения объекта физической культуры и спорта – спортклуба «Юг». Таким образом, фактическое использование оцениваемого земельного участка соответствует 17-му виду разрешенного использования – объект оценки относится к земельным участкам, предназначенным для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Также эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3 под редакцией ФИО5, 2014, часть II) указал, что в практике оценки рыночной стоимости выделяют земельные участки жилого и коммерческого назначения, которые, в свою очередь, делятся на классы. Оцениваемый участок относиться к землям коммерческого назначения, который также можно разделить на следующие классы: 1) под офисно-торговую застройку; 2) под индустриальную застройку; 3) под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения; 4) земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Такая классификация позволяет объединить участки различных видов разрешенного использования по общности признаков со схожими принципами ценообразования. Так, оцениваемый участок фактически используется для размещения объекта физической культуры и спорта, т.е. относится к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. Такие участки включают в себя не только участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относятся к 5-му и 7-му видам разрешенного использования).

Для исследования рынка предложений эксперт использовал объявления, размещенные в период, предшествующий дате оценки в периодических печатных изданиях и на сайтах объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Собранная рыночная информация приведена экспертом в таблице на стр. 18-19 экспертного заключения.

Анализ рынка на территории исследования, произведенный экспертом, не выявил ни одного предложения о продаже земельных участков под офисно-торговую застройку. Отсутствие предложений указывает на то, что данный сегмент рынка на территории исследования (город ФИО6 Белгородской области) не развит.

Данное обстоятельство, с учетом положений подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7, позволило расширить территорию исследования за счет территории схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Территория экспертом расширена до города Старый Оскол Белгородской области. Каждый из подобранных объектов был идентифицирован экспертом, в том числе путем сопоставления текста объявления со сведениями Публичной кадастровой карты (стр. 18-27 экспертного заключения).

Диапазон полученных значений удельных цен предложений земельных участков под офисно-торговую застройку на дату оценки (01.01.2016) на территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (в городе Старый Оскол Белгородской области), составляет от 191, 37 руб. до 5 000 руб., при среднем значении 1 167, 31 руб./ кв. м. 

Сославшись на Справочник оценщика недвижимостям «Корректирующий коэффициенты для оценки земельных участков» (том 3)/ под ред. ФИО5, 2014 год, эксперт ФИО30 определил основные факторы и коэффициенты их влияния на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку.

При сравнительном подходе для расчета стоимости спорного земельного участка эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Отбирая объекты аналоги, эксперт исключил предложения с верхними и нижними пределами стоимости. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте объявлений «Авито» (объявления №, №, № и №).

Отклонение цен предложений данных земельных участков от предварительного среднего значения (1 167, 31 руб./ кв. м) составляет не более 18 %. Кроме того данные земельные участки равномерно распределены в ценовом диапазоне (от 964, 32 до 1 224, 59 руб. кв. м).

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр. 32 экспертного заключения).

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, применил необходимые корректировки на торг, на местоположение, расположение относительно красной линии (ко всем аналогам), на имущественные права (к аналогам № 1, № 3 и № 4) и на площадь (к аналогам № 1, № 2 и № 4). 

Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2016 составила 

<

данные изъяты> руб.

По результатам проверки отчета об оценке, составленного оценщиком ФИО19, эксперт установил, что отчет об оценке подписан одним оценщиком ФИО20 и скреплен печатью исполнителя предпринимателя ФИО9 Вместе с тем, на официальном сайте 

<

данные изъяты> членом которой является ФИО10, указано, что данный отчет был составлен двумя оценщиками – ФИО21 и ФИО11 Кроме того, между ФИО22 и ФИО11 трудовой договор не заключался. В отчете об оценке указано, что ФИО10 заключил договор найма от 01.10.2020 № 1 с предпринимателем ФИО11 для проведения настоящей оценки. На сайте 

<

данные изъяты> указано, что трудовой договор у ФИО10 заключен с предпринимателем ФИО23 (

<

адрес>) и 

<

данные изъяты> (

<

адрес>»). Следовательно, форма и содержание отчета, составленного оценщиком от лица исполнителя предпринимателя ФИО11, не соответствует абзацу 2 статьи 4, абзацам 4, 7 статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Определяя сегмент рынка оценщик указывает, что оцениваемый земельный участок относится к рынку «земельных участков для застройки культурно-оздоровительными и спортивными объектами». При этом источник информации, в котором приводится такое наименование сегмента рынка, оценщик не приводит. Указывая о «культурно-оздоровительных» объектах оценщик, таким образом, относит объект оценки к 8-му виду разрешенного использования – земельным участкам, предназначенным для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (хотя таких объектов на нем не расположено). Таким образом, оценщиком допущены нарушения пункта 10 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3, согласно которым для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Также эксперт ФИО31 указал, что выполняя анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости, оценщик вышел за пределы определенного им сегмента рынка, т.к. не все земельные участки, представленные в анализе, имеют «культурно-оздоровительное и спортивное назначение». Указанный в предложении № 3 земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 200 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, относится к 5-му виду разрешенного использования.

Неправильное определение сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, привело к последующей ошибке, в том числе к анализу фактических данных о ценах предложений с земельными участками из других сегментов рынка, к которым объект оценки не относится.

Указанные в предложениях № 1, № 2 и № 5 земельные участки относятся к 8-му виду разрешенного использования – к участкам, предназначенным для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (т.е. к другому сегменту рыка).

Эксперт также обратил внимание, что на дату оценки земельных участков (предложение № 1) и (предложение № 2) не существовало. Образованы они были из одного земельного участка и поставлены на кадастровый учет 15.04.2016. Указанная информация подтверждается сведениями публичной кадастровой карты.

Выявленных нарушений с очевидностью достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные в материалы дела доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 08.04.2021 № 56-21 выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет 

<

данные изъяты> руб.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО32 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

В то же время, как установлено судом и не опровергнуто стороной административного истца, представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит такие нарушения федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего, представленный административным истцом отчет отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Приведенные представителем заинтересованного лица доводы о допущенных нарушениях законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

В своих замечаниях представитель администрации Губкинского городского округа Белгородской области указал, что экспертом сделано допущение о том, что аналоги № 1, № 3 и № 4 находятся в муниципальной собственности и сдаются в аренду, ввиду чего к ним применена положительная корректировка 27 %. Вместе с тем эксперт, анализируя каждый объект-аналог, произвел его идентификацию и подробно исследовал, в том числе с учетом доступных источников информации. В судебном заседании эксперт ФИО33 пояснил, что данные земельные участки неоднократно использовались им в оценке (в частности по делу № 3а-1/2021).

Информация о нахождении данных объектов в муниципальной собственности является проверяемой. В свою очередь представитель администрации городского округа, приводя данный довод, указанную информацию не опроверг, ограничившись лишь своими предположениями, при том, что в заключении экспертом ФИО34 указаны кадастровые номера участков, вызывающих сомнение у представителя.

Более того, если согласиться с доводом представителя заинтересованного лица, то отсутствие корректировки в размере + 27 % приведет к большему снижению стоимости спорного земельного участка. Однако такой довод не согласуется с позицией администрации, являющейся получателем земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Несостоятельным является и довод представителя заинтересованного лица о том, что экспертом не применена корректировка на статус района. Как следует из экспертного заключения, ФИО35 была расширена территория исследования за счет территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта – города Старого Оскола, который, наравне с городом ФИО6, является самым северным городом области, граничит с ним, а также является райцентром с развитой промышленностью, сопоставим по удаленности от областного центра и по численности населения (является вторым после областного центра, а ФИО6 - третьим).

В вводной части Справочника оценщика недвижимости 2014 год, под редакцией ФИО5 (на который ссылается представителя администрации, приводя свой довод) указано, что приведенные рыночные соотношения могут использоваться в качестве корректировок, если они подтверждены непосредственным анализом сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Использование Справочника не может заменить такого анализа. Далее, в заключительной части этого же Справочника указано, что в качестве основного источника информации в Справочнике использовались данные по Нижнему Новгороду и Нижегородской области. Поэтому, продолжает автор Справочника, считается возможным использовать данные в качестве корректирующих коэффициентов для различных городов, подобных по экономическому потенциалу, количеству жителей, основным градостроительным характеристикам Нижнему Новгороду. Перед тем как применять такие коэффициенты, следует внимательно проанализировать рынок и установить, насколько характеристики рынка объекта оценки отвечают типовым признакам соответствующего сегмента рынка в большом городе, каким является Нижний Новгород.

Проведенный анализ рынка позволил не использовать упомянутую представителем администрации Губкинского городского округа корректировку, ввиду очевидного различия городов Нижний Новгород и ФИО6 и неприменения градации, предложенной в Справочнике.

Не может суд согласиться и с доводом представителя о том, что экспертом неполно проведен анализ рынка, ввиду чего им не использованы участки, расположенные за пределами городов ФИО6 и Старый Оскол, но сопоставимые с объектом экспертизы по такой характеристике как площадь.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Здесь же (абзац 8 пункта 22 ФСО № 7) указано, что объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Принцип вклада каждого элемента сравнения экспертом определен. В качестве источника информации использовался Справочник оценщика недвижимостям «Корректирующий коэффициенты для оценки земельных участков» (том 3)/ под ред. ФИО5, 2014 год. На первом месте, место по весу вклада, значится местоположение земельного участка, на втором – передаваемые имущественные права, на третьем – наличие электроснабжения на участке и лишь на четвертом – общая площадь.

Таким образом, фактор площади не является решающим при подборе аналогов для сравнения. Единственным предложением о продаже земельного участка, расположенного в городе Старом Осколе, которое, по мнению представителя заинтересованного лица, не было учтено экспертом ФИО36, является объявление о продаже участка площадью 105 соток (1, 05 га). Вместе с тем, обратившись к тексту объявления, можно увидеть, что продается земельный участок под любой вид деятельности, а, следовательно, согласиться с тем, что данный участок относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам, нельзя.

Более того, сам представитель администрации в качестве критерия подбора аналогов предлагает площадь, однако площадь объекта экспертизы (2 993 кв. м) и предложенного аналога (10 500 кв. м) со всей очевидностью не сопоставимы.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что заключение эксперта является единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016, не опровергнутым по существу.

Что касается довода представителя административного истца о том, что эксперт ФИО37 не мог давать оценку правильности составленного оценщиком ФИО24 отчета об оценке, то он также отклоняется судом как несостоятельный. В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дано разъяснение, что с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Протокольным определением от 25.05.2021 судом отклонено ходатайство представителя заинтересованного лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом ФИО38 по результатам судебной экспертизы.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением ФИО4 обратился в суд 27.12.2020.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 993 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости является 27.12.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 08.06.2021

Решение10.06.2021