2-472 /2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 21 июня 2018 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Ишковой А.Ю.,

при секретаре Морозовой Т.И.,

с участием:

представителя истца ФИО9,

ответчиков - ФИО10 и ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО10, ФИО11, ФИО13 о признании договора купли – продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО9, действуя на основании доверенности (л.д.9) в интересах ФИО12, обратился в суд с иском, в котором указал, что 29.07.2004 г. истец ФИО12 с ответчиком Поповой (до регистрации брака - ФИО15) Л.A. заключил соглашение о задатке на покупку квартиры за 205 000 (двести пять тысяч) рублей, расположенной по адресу: 

<

адрес> и передал ФИО16 денежные средства в размере 140 000 (сто сорок тысяч) рублей в качестве задатка. После этого ответчиком ФИО17 были получены денежные средства за продажу вышеуказанной квартиры в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 29.07.2004 года, 20 000 (двадцать тысяч) рублей 11.08.2004 года, 100 000 (сто тысяч) рублей 24.08.2004 года, 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей 26.10.2004 года и 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 18.07.2005 года. 

По утверждению представителя истца, в общей сложности ФИО12 было выплачено ответчику ФИО18 425 000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей. В свою очередь ФИО18 обязалась в срок по ноябрь 2004 года оформить документы на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а именно: зарегистрировать на себя право собственности, и в случае, если в указанный ею срок ей не удастся зарегистрировать на себя право собственности, то с нее положена неустойка в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей ежемесячно.

ФИО9 также указывает в иске, что после того, как ФИО12 был передан первый задаток за вышеуказанную квартиру, он вселился в нее и начал в ней проживать. За период проживания он сделал в квартире ремонт, установил в ней газовое отопление.

Как указано в иске, ответчик ФИО18 поясняла истцу, что документы на квартиру еще не готовы, и что по готовности документов она зарегистрирует за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.

25.05.2006 года ответчик ФИО18 по договору на передачу и продажу квартир в собственность граждан получила от ГУ «Борисоглебская квартирно-эксплуатационная часть района командования специального назначения» право собственности на 1\3 квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, а так же, действуя в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, получила по 1\3 доле на своих детей. 

По утверждению ФИО19 в иске, после этого ответчик ФИО10 уклонялась от заключения основного договора купли - продажи поясняя, что документы на квартиру еще не готовы, и она не оформила на себя право собственности. Таким образом, по мнению истца, она вводила его в заблуждение.

Представитель истца указывает, что ответчик ФИО10 умышленно уклонялась от заключения договора купли-продажи с ФИО12, и при приватизации квартиры включила в нее своих на тот момент несовершеннолетних детей. Данное обстоятельство: то, что у несовершеннолетних на тот момент детей было право собственности на квартиру, все равно не мешало ФИО10 заключить с истцом договор купли - продажи, т.к. она на тот момент представляла их интересы и была их законным представителем.

Таким образом, по мнению представителя истца, учитывая, что на момент приватизации ФИО10 являлась законным представителем ФИО1. и ФИО2. и выступала в их интересах, распорядилась полученными денежными средствами от квартиры в общих интересах семьи, то в соответствии с нормами ГК права и обязанности в настоящее время по распоряжению данной квартирой перешли от законного представителя к ним.

Представитель истца также указывает, что условия сделки со стороны ФИО12 выполнены полностью, поскольку он (истец) выплатил указанные в договоре купли-продажи денежные средства продавцу - ФИО10 Ответчик от регистрации на себя права собственности по неизвестной причине уклонилась, возможность получить данные документы самостоятельно у истца отсутствовала. В настоящее время добровольно зарегистрировать договор купли-продажи спорной квартиры ответчик отказывается, мотивируя это тем, что истец обязан оплатить коммунальные услуги, и что истцом денежные средства в полном размере переданы не были. 

По мнению ФИО9, 29.07.2004 г. ФИО18, а так же ФИО1., ФИО2. в лице их представителя ФИО10, действовавшей в интересах своих несовершеннолетних детей — «продавец», и ФИО12 — «покупатель», заключили соглашение о продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> Согласно п. 1 Соглашения, упомянутая квартира продана за 205 000 (двести пять тысяч) рублей, которую «продавец» получил от «покупателя» полностью.

Более того, как указывает представитель истца, ФИО10 фактически признала факт продажи спорной квартиры в 2004 году ФИО12, который в течение двенадцати лет пользуется ею. Таким образом, по мнению представителя истца, можно сделать вывод о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры между ним и ответчиками имела место, однако, в установленном законом порядке не была зарегистрирована по независящим от него причинам.

На основании изложенного и ст.ст. 10, 218, 223, 425, 433, 549, 551, 556, 558 ГК РФ представитель истца просит:

1. Признать договор купли-продажи между ФИО12 и ФИО10 состоявшимся.

2. Признать за ФИО12 право собственности на квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес>.

Впоследствии представителем истца был предъявлен уточненный иск (л.д.75-80), в котором он в связи с выяснившимся в процессе судебного разбирательства фактом регистрации брака ФИО20 и перемены ею фамилии на – ФИО11, указал новую фамилию ответчицы. 

В судебном заседании ФИО9, действуя в интересах ФИО12 на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал.

Истец ФИО12 и ответчик ФИО13 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ФИО12 представил заявление с просьбой дело рассмотреть в его отсутствие, иск поддерживает (л.д.94).

Ответчики ФИО10 и ФИО11 против удовлетворения иска возражают.

По утверждению ФИО10, в 2004 году она, действительно, имела намерение продать истцу квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, которую занимала по договору найма вместе с двумя несовершеннолетними детьми, за 205 000 рублей. Указанное намерение сторон было отражено ими в соглашении, подписанном 29.07.2004 года, в этот день она получила от истца 140 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры. Однако, оставшуюся сумму ФИО12, несмотря на её требования, ей не передал, свои обязательства по соглашению не выполнил. В отношении расписок о получении ею денежных средств, копии которых истец приложил к иску, ФИО10 объяснила, что они не имеют никакого отношения к ФИО12, были написаны ею другим лицам.

Согласно объяснениям ФИО11, она в период подписания соглашения между истцом и её матерью была ребенком, обстоятельства их взаимоотношений ей неизвестны.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области, привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.2), в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой дело рассмотреть в его отсутствие (л.д.93).

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 11.04.2018 г., на квартиру площадью 32,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано право собственности: ФИО20, ФИО10 и ФИО13 - в 1/3 доле – за каждой (л.д.19-23).

В судебном заседании установлено, что право собственности на квартиру возникло у указанных лиц на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан, заключенного 25.05.2006 года между Государственным учреждением «Борисоглебская квартирно-эксплуатационная часть района командования специального назначения», ФИО21, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия матери – ФИО21 (л.д.98).

01.07.2008 года ФИО21 заключила брак с ФИО3 после заключения брака ей присвоена фамилия – Попова (л.д.99).

13.12.2011 года ФИО22 вступила в брак со ФИО4., после заключения брака ей присвоена фамилия – ФИО13 (л.д.100).

11.11.2017 года ФИО20 заключила брак с ФИО5 после заключения брака ей присвоена фамилия – ФИО11 (л.д.66).

Судом также установлено, что 29.07.2004 года между ФИО21 (после регистрации брака – ФИО14) и ФИО12 было заключено Соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого, ФИО12 «выдал» ФИО21 задаток в сумме 140 000 рублей в счет причитающихся с него 205 000 рублей по договору купли – продажи квартиры, находящейся в стадии приватизации и расположенной по адресу: 

<

адрес>. ФИО21 по указанному соглашению о задатке в случае неисполнения договора (отказа от заключения договора купли – продажи квартир) должна уплатить ФИО12 280 000 рублей (двойную сумму задатка). При этом, в случае неисполнения договора по вине ФИО12 задаток в сумме 140 000 рублей остается у ФИО21

Условия соглашения изложены в письменном документе, подписанном сторонами (л.д.10). Впоследствии ни одна из сторон соглашения не предъявляла другой стороне письменных требований по поводу исполнения или неисполнения обязательств по нему, не направляла другой стороне предложение заключить основной договор. 

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего дела и установлены решением Борисоглебского горсуда от 07.12.2017г., принятым по гражданскому делу по иску ФИО12 к ФИО10, ФИО20, ФИО13 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры (л.д.117-120), вступившим в законную силу 01.03.2018г. после рассмотрения судебной коллегией по гражданским делам Воронежского областного суда апелляционной жалобы представителя ФИО12 – ФИО9 на него (л.д.121-122).

Поскольку ФИО12 утверждал в иске о понуждении ответчиц к заключению договора купли-продажи квартиры, что рассматриваемое соглашение от 29.07.2004г. является предварительным договором купли – продажи квартиры, а ответчики против указанного факта не возражали, судом при принятии 07.12.2017г. решения было установлено, что указанное соглашение является предварительным договором купли – продажи, основной договор подлежал заключению в течение года с момента подписания соглашения. Судом также было установлено, что никаких препятствий по внесению полной оплаты стоимости квартиры у ФИО12 не было. Однако, в установленный срок основной договор заключен не был, предложение заключить договор сторонами друг другу не направлялось, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным соглашением, прекратились. Учитывая, что истец в полном объеме денежные средства по соглашению от 29.07.2004 года не уплатил, суд при принятии 07.12.2017г. решения по спору между теми же сторонами пришел к выводу о том, что у ответчиков не возникла обязанность заключить с истцом договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным соглашением (л.д.119).

В соответствии с п.2 ст.61 "Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации", обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Утверждение ФИО12 во вновь предъявленном иске о том, что соглашение от 29.07.2004г. является сделкой купли – продажи квартиры между ним и ответчиками, она имела место в действительности, однако, в установленном законом порядке не была зарегистрирована по независящим от него причинам, противоречит как установленным ранее судом фактам, так и материалам настоящего дела. Кроме того, оно противоречит нормам права, в частности, и тем, на которые истец ссылается в иске.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом, согласно п. 1 ст. 209 ГК, правом на распоряжение имуществом обладает лишь его собственник, для того, чтобы сделка купли – продажи между сторонами могла иметь правовые последствия, у продавца должно быть право на отчуждение имущества.

Как установлено в судебном заседании, на момент подписания 29.07.2004г. соглашения ФИО15 (после регистрации брака – Попова) Л.А. являлась нанимателем спорной квартиры и не имела правомочий на заключение сделки по её продаже. Правомочий на распоряжение всей квартирой она не имела никогда. После приватизации в 2006 году она приобрела право на 1/3 долю в праве собственности на квартиру. Её дочери ФИО2 и ФИО1 сторонами соглашения не являлись, были несовершеннолетними, свою волю на продажу квартиры не высказывали. Законодательством предусмотрена необходимость соблюдения специальной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетним имущества, которая в рассматриваемом случае соблюдена не была.

А, следовательно, у лица, которое, по утверждению ФИО12, заключило сделку на продажу квартиры, не было правомочий на её отчуждение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

А, согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, согласно нормам ГК РФ, помимо общих условий, существенными условиями договора купли – продажи недвижимости являются: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ); цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ).

В соглашении указан адрес расположения квартиры и сумма, подлежащая уплате за неё – 205 000 рублей, а также отражен факт передачи при его подписании 140 000 рублей. 

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Государственная регистрация перехода истцу права собственности на квартиру не производилась, акт приема – передачи квартиры между сторонами не подписывался, доказательств передачи её в собственность истцу суду не представлено, он никогда не был зарегистрирован в рассматриваемой квартире по месту жительства (л.д.85-90). Денежная сумма – 205 000 рублей истцом ФИО10 полностью не выплачена.

На основании изложенного заявленные требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Представленные суду расписки (л.д.11-15) приведенным требованиям закона ни по форме, ни по содержанию не отвечают. В них отсутствуют какие-либо сведения, позволяющие определенно установить подлежащее продаже недвижимое имущество, они не определяют стоимость продаваемого имущества, а, следовательно, они не могут быть рассмотрены в качестве доказательства надлежащего исполнения истцом своих обязательств по сделке. Содержание расписок не позволяет на их основе установить факт получения ответчицей денег именно от ФИО12 в соответствии с заключенным 29.07.2004 года соглашением.

ФИО10 факт получения по этим распискам денежных сумм от истца отрицает.

Оценка указанным распискам также была дана судом при принятии 07.12.2017г. решения между теми же сторонами.

Ни в одной из расписок не указан адрес объекта недвижимости, за который получены деньги (в расписках от 29.07.2014 года, 11.08.2004 г., 24.08.2004 г., 18.07.2005 г. – за «квартиру», от 26.10.2004 г. – за «дом»).

В различных расписках содержатся разные сведения об общей сумме, подлежащей выплате: в расписке от 24.08.2004 г. – «из суммы 180 000 рублей», в расписке от 11.08.2004 года – «из суммы 200 000 рублей», в расписке от 26.10.2004 года – «от общей суммы 215 000 рублей». 

Указание в расписках различных сумм, полученных за объекты недвижимости, подтверждает объяснения ФИО10 о том, что эти деньги она брала от разных лиц по иным договоренностям. 

Расписка от 29.07.2004 года, написанная ФИО21 о получении ею в качестве задатка 15 000 рублей за продажу квартиры от ФИО23, не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку ФИО23 не является стороной по соглашению. На наличие у ФИО23 каких – либо полномочий по выплате денежных сумм за спорную квартиру участвующие в деле лица не ссылаются.

Общая сумма полученных по распискам денежных сумм - 285 000 рублей - также не позволяет отнести их к исполнению обязанностей по соглашению о продаже квартиры за 205 000 рублей, 140 000 из которых, как установлено судом и не оспаривается сторонами, переданы истцом ответчику при подписании соглашения.

Утверждение ФИО10 о том, что рассматриваемые расписки, выданные ею иным лицам по иным обязательствам, хранились ею в спорной квартире, где их и взял истец, которому она разрешила временно проживать там, в судебном заседании стороной истца не опровергнуто. Факт отношения расписок к договору, заключенному между сторонами, в нарушение требования ст. 56 ГПК РФ, истцом не доказан. 

Допрошенная по ходатайству представителя истца свидетель ФИО6 показала, что присутствовала при передаче денег ФИО12 ФИО10, сумму назвать не смогла. Об остальных обстоятельствах знает со слов ФИО12

Кроме того, показания указанного свидетеля не могут быть использованы судом при принятии решения, поскольку, согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу требований статей 161, 162, 408 ГК РФ уплата денежных средств по заключенным между сторонами договорам должна подтверждаться письменными доказательствами, использование свидетельских показаний для подтверждения факта передачи денежных средств недопустимо.

Допрошенные по ходатайству представителя истца свидетели ФИО7 и ФИО8 доводы истца не подтвердили.

Учитывая то, что в соглашении от 29.07.2004г. цена квартиры указана – 205 0000 рублей, а в иске ФИО12 указывает, что за продажу спорной квартиры им были выплачены ФИО10 425 000 рублей – сумма, которая письменными документами не подтверждена, условие о цене нельзя считать согласованным между сторонами, а соответствующий договор нельзя считать заключенным в силу п. 1 ст. 555 ГК РФ.

Тот факт, что ФИО10 разрешила ФИО12 проживать в спорной квартире, а также приобщенные к материалам дела документы о том, что он произвел подключение газового оборудования к квартире (л.д. 101-106), правового значения по иску о признании договора состоявшимся не имеют.

Принятое 06.08.2016 года Борисоглебским горсудом решение по иску ФИО10, ФИО13, ФИО20 о выселении ФИО12 подтверждает установленный судом в настоящем судебном заседании факт отсутствия у него правомочий в отношении спорной квартиры. В процессе рассмотрения дела по иску о выселении ФИО12 не участвовал, в апелляционном порядке он решение суда не обжаловал, от поданного заявления об отмене заочного решения отказался (л.д.113-114).

По объяснению ФИО10, она с мужем проживает в настоящее время в Поворинском районе. ФИО12, которому она в 2004 году разрешила временно проживать в квартире, имел возможность периодически пользоваться ею. Однако, постоянно он в квартире не проживал, в квартире с 31.03.2016 года отключено электричество и газ, имеется задолженность в сумме более 36 000 рублей по оплате за коммунальные услуги (л.д.107-108).

Споры по поводу денежных обязательств могут быть разрешены сторонами в отдельном судебном порядке.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО12 к ФИО10, ФИО11, ФИО13 о признании договора купли – продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение месяца со времени изготовления мотивированного решения.

Председательствующий