Гражданское дело №2-1662/2024

УИД №34RS0027-01-2024-001014-45

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Михайловка 17 декабря 2024 года 

Волгоградской области 

Михайловский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Беляевой М.В., при секретаре Мельниковой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и задатка по предварительному договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и задатка по предварительному договору купли-продажи, указав, что 24.04.2023 между ними был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Адрес. По условиям договора арендная плата составила 30000 рублей ежемесячно. Срок действия договора был определен сторонами до 31.10.2023. Ответчик проживала в жилом доме с 25.04.2023 по 04.10.2023, однако коммунальные платежи за данный период не оплатила. Арендная плата внесена только за 1 месяц.

Кроме того, между сторонами 24.04.2023 был заключен предварительный договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, согласно которого они обязались заключить основной договор не позднее 31.10.2023, а ответчик также обязалась внести задаток в размере 230 000 рублей, из которых 30000 рублей – не позднее 15.05.2023, а 200 000 рублей – не позднее 30.06.2023, однако, указанные обязательства ею не исполнены.

Просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 156 774 рубля; неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 1 000 000 рублей; задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 35 331,65 рублей; задаток по предварительному договору купли-продажи в сумме 230 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с даты вынесения решения суда по день его фактического исполнения; расходы по оплате услуг представителя в сумме 100 000 рублей; расходы по оплате госпошлины в сумме 15310 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом и своевременно.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом и своевременно заказной почтовой корреспонденцией по адресу регистрации. Конверт возвращен с отметкой «истек срок хранения».

В тоже время суд учитывает, что копия определения Михайловского районного суда Волгоградской области об отмене заочного решения от 31.10.2024, в котором указаны время, место и дата судебного заседания, направлено по двум указанным ответчиком адресам и до даты судебного заседания и получены ею, после чего от её представителя поступали документы, в том числе, ходатайство о проведении судебного заседания посредством ВКС, что свидетельствует о наличии у ФИО2 достоверной и актуальной информации о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Изучив письменные материалы дела, оценив предоставленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему. 

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1 и 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Соласно выпискам из ЕГРН истцу на праве собственности принадлежат жилой дом площадью 45,2 кв.м. кадастровый Номер, расположенный по адресу: Адрес Адрес Адрес.

Как следует из материалов дела 24.04.2023 между сторонами был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Адрес Адрес Адрес, по условиям которого арендная плата составила 30 000 рублей ежемесячно. Срок действия договора был определен сторонами до 31.10.2023. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Истец указал, что ответчиком оплата арендной платы произведена в размере 30 000 рублей, подтверждая свои пояснения перепиской в мессенджере Ватсап. Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком и также подтверждается квитанцией Тбанка Номер от 18.06.2023.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате суд полагает возможным признать обоснованным, поскольку он соответствует условиям договора аренды и обстоятельствам дела.

Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Ответчиком данный расчет не оспорен и доказательства злоупотребления арендодателем своим правом, являющиеся основанием для применения положений п. 2 ст. 10 ГК РФ, в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ФИО2 не предоставлены достаточные и допустимые доказательства исполнения надлежащим образом принятых на себя обязательств по договору аренды от 24.04.2023, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.04.2023 по 31.10.2023 в сумме 156 774 рубля

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Согласно условиям договора аренды от 24.04.2023 (п. 3.5) в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере двойной суточной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В тоже время, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Принимая во внимание характер спора, обстоятельства рассматриваемого дела, период просрочки исполнения обязательства, учитывая компенсационную природу неустойки, которая должна быть направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, а не служить средством обогащения, с учетом разъяснений, данных в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", о необходимости установления судом баланса интересов сторон, исходя из принципов разумности и справедливости, суд считает необходимым уменьшить размер заявленной к взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до 156 774 рублей.

Таким образом, исковые требования ФИО3 о взыскании с ФИО2 неустойки за просрочку внесения арендной платы, предусмотренной договором, подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика 156 774 рублей. 

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки в сумме 843226 рублей ФИО3 надлежит отказать ввиду несоответствия размера ответственности должника объему нарушенного права. 

Согласно п. 3.4 договора аренды жилого дома и земельного участка от 24.04.2023, заключенного между сторонами, оплату коммунальных услуг и потребляемой электроэнергии арендатор осуществляет на основании платежных документов согласно тарифам соответствующих организаций и показаний приборов учета самостоятельно.

Заявляя требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 24.04.2023 по 04.10.2023 в сумме 35 331,65 рублей, истец ссылается на нормативные акты субъекта Российской Федерации об установлении тарифов на коммунальные услуги. 

Между тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ФИО3 не предоставлены достаточные и достоверные доказательства наличия указанной задолженности в заявленном размере, получения платежных документов от ресурсоснабжающих организаций, факта оплаты данной задолженности, равно как и изменения показаний приборов учета за указанный период.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца 1 пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса РФ, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае соглашением сторон в договоре аренды специально предусмотрен размер и порядок начисления неустойки. Однако данная неустойка заявлена к взысканию за период до 31.10.2023. В то время как требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлены ФИО3 не за этот же период, а за последующий – с даты вынесения решения суда.

Следовательно, одновременное взыскание неустойки с процентами, предусмотренными статьей 395 ГК РФ, в рамках настоящего дела не допущено.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, суд находит подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с даты вынесения решения суда по день его фактического исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

24.04.2023 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащих истцу земельного участка, площадью 1800 кв.м., и жилого дома, площадью 45,2 кв. м, расположенных по адресу: Адрес Адрес Адрес.

Покупатель обязалась передать продавцу обеспечительный взнос в качестве задатка в размере 30 000 рублей в срок до 15.05.2023 и 200 000 рублей в срок до 30.06.2023. По условиям договора стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор не позднее 31 октября 2023 года. 

Предварительный договор, в силу прямого указания закона, предусматривает для сторон его заключивших единственное обязательство - заключить в будущем основной договор. Данное обязательство денежным не является. Потому предусмотренный им обеспечительный платеж, правовая природа которого согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечивать исполнение исключительно денежного обязательства, в действительности не обеспечивает и не может обеспечивать исполнение обязательств по предварительному договору, который согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" может быть обеспечен задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора.

Принимая во внимание условия предварительного договора от 24.04.2023 о зачете обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства по оплате стоимости приобретаемых в будущем земельного участка и жилого дома, суд приходит к выводу, что предусмотренный им обеспечительный взнос в сумме 230 000 рублей был призван обеспечить исполнение сторонами не сам предварительный договор, а обязательство, которое возникнет в будущем, а именно - из планируемого к заключению основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре купли-продажи от 24.04.2023 сторонами определен срок, в который они обязуются заключить основной договор – 31.10.2023.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, при этом судом установлено, что ни одна из сторон в срок до 31.10.2023 не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор, доказательств принятия истцом мер к заключению основного договора не представлено, то обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из буквального толкования данной нормы, она подлежит применению только в том случае, если: сумма задатка была фактически передана покупателем продавцу и имеется вина одной из сторон в неисполнении договора.

Между тем, судом установлено, что денежные средства в сумме 230 000 рублей, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 24.04.2023 в качестве обеспечительного платежа (задатка) фактически не переданы.

Доказательств того, что основной договор не был заключен сторонами по вине одной из них, в том числе покупателя, материалы дела не содержат. При этом, ФИО3 не воспользовался правом на понуждение ответчика к заключению основного договора в предусмотренный законом срок, в связи с чем оснований для применения в данном случае положений пункта 2 статьи 381 ГК РФ и взыскании с ФИО2 суммы задатка в размере 230 000 рублей не имеется.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в силу абзаца 4 статьи 94 ГПК РФ, в том числе, относятся: расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Общий принцип распределения судебных расходов установлен частью 1 статьи 98 ГПК РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно чеку-ордеру от 12.05.2024 истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 15310 рублей.

С учетом частичного удовлетворения заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6338,48 рублей.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ).

В подтверждение понесенных расходов на оказание юридической помощи истцом представлены: договор на оказание юридических услуг от 02.05.2024 с предметом – подготовка искового заявления, отправка почтовой корреспонденции и подача заявления через ГАС Правосудие, стоимость услуг 100 000 рублей; квитанция приходному кассовому ордеру №1 от 02.05.2024 на сумму 100 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. 

В силу абзаца 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно материалам дела представителем подготовлено исковое заявление, участия ни в одном судебном заседании Михайловского районного суда Волгоградской области представитель не принимал.

Принимая во внимание сложность категории дела, объем правовой помощи, оказанной представителем, отсутствие у представителя статуса адвоката, учитывая частичное удовлетворение исковых требований, суд полагает возможным заявленное требование о возмещении расходов на оплату услуг представителя удовлетворить частично и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей.

С учетом необходимости соблюдения принципа справедливости и баланса интересов сторон, в удовлетворении остальной части требований по возмещению судебных расходов суд полагает необходимым ФИО3 отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и задатка по предварительному договору купли-продажи – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН Номер) в пользу ФИО3 (ИНН Номер): 

задолженность по арендной плате в сумме 156 774 рубля за период с 25.04.2023 по 31.10.2023;

неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 25.04.2023 по 31.10.2023 в сумме 156 774 рубля;

проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с даты вынесения решения суда по день его фактического исполнения;

расходы по оплате услуг представителя в сумме 5 000 рублей;

расходы по оплате госпошлины в сумме 6338,48 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в сумме 843226 рублей; задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 24.04.2023 по 04.10.2023 в сумме 35 331,65 рублей; задатка по предварительному договору купли-продажи в сумме 230 000 рублей; расходов по оплате услуг представителя в сумме 95 000 рублей; расходов по оплате госпошлины в сумме 8971,52 рубля ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Беляева М.В.

Мотивированный текст решения

изготовлен 09 января 2025 года