Дело № 2-262/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Остров Псковская область *** 2019 года 

Островский городской суд Псковской области в составе:

председательствующей судьи Мучициной Н.О.,

при секретаре Андреевой И.И.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ***.2018, сроком на 3 года,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности от ***.2019, сроком на 10 лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице представителя ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец в лице представителя обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере № рублей в качестве излишне уплаченных по договору купли-продажи квартиры от *** 2018 года.

Одновременно истцом заявлено требование о возмещении расходов, понесенных в связи с проведением ООО «Паритет-Консалтинг» независимой оценки от ***.2018 в размере № рублей; на услуги представителя в размере № рублей, по уплате государственной пошлины в размере № рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что в приобретенной истцом на основании заключенного сторонами ***.2018 договора купли-продажи двухкомнатной квартире по адресу: ... выявлены недостатки, выразившиеся в аварийном состоянии кирпичной стены в зоне расположения квартиры, выпирании кирпичной кладки с многочисленными трещинами, при этом, по договору ответчица обязалась передать квартиру в технически исправном состоянии и надлежащего качества, тогда как выявленные недостатки квартиры являлись скрытыми и не были оговорены продавцом. В этой связи истец, ссылаясь на положения ст. 475 ГК РФ, просит взыскать с ответчицы в качестве соразмерного уменьшения покупной цены стоимость затрат на ремонтно-восстановительные работы по устранению выявленных дефектов, составляющих утрату ее товарной стоимости.

Истец ФИО1, ответчик ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, реализовали право на участие в процессе через представителей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования и доводы в их обоснование поддержал, пояснил, что после приобретения истцом спорной квартиры, в ходе проведения ремонтных работ в ванной комнате, при удалении декоративной обшивки из ПВХ панелей были обнаружены повреждения несущей стены между квартирой и подъездом в виде рассыпающейся кирпичной кладки и трещин. Указанные недостатки являются скрытыми, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещения, и не были оговорены продавцом при заключении сделки. Полагал, что о наличии данных повреждений ФИО3 было известно, поскольку объект находился в ее собственности длительное время и последней осуществлялся ремонт в квартире. Стоимость предстоящих расходов истца по устранению выявленных дефектов, согласно независимой оценке, составляет № рублей, в связи с чем, просил взыскать с ответчицы денежную сумму в заявленном размере и понесенные истцом судебные расходы. 

Представитель ответчика ФИО4 по иску возражал по мотивам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 39-40), с заявленными требованиями не согласился ни по праву, ни по размеру, указал, что на момент подписания договора купли-продажи от ***.2018 и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству квартиры между продавцом и покупателем не возникло, передаваемая квартира надлежащим образом осмотрена и принята покупателем, цена договора согласована сторонами. Кроме того, до заключения договора покупателем производилась предварительная оценка рыночной стоимости квартиры, последний располагал технической документацией на объект и был осведомлен, что дом, в котором расположена квартира, 1894 года постройки, последний капительный ремонт в нем производился в 1952 году. Отметил, что обстоятельств, связанных с понуждением истца к заключению договора на указанных в нем условиях, по делу не установлено, доказательств осведомленности продавца ФИО3 до продажи квартиры о дефекте несущей стены, стороной истца не представлено. 

Представитель третьего лица без самостоятельных требований - ПАО «Сбербанк России», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктами 1 и 2 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Как следует из материалов дела, ***2018 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., по условиям которого ответчица обязалась передать квартиру покупателю в том состоянии, в каком она находится на день подписания договора (пункт 3.5) (т.1 л.д.11-12, 96-98)

Стороны согласовали стоимость отчуждаемой квартиры в размере № рублей, подлежащую уплате за счет собственных денежных средств покупателя в сумме № рублей, за счет кредитных средств – № рублей после регистрации права собственности в соответствующем органе (раздел 2 договора).

Из содержания п. 3.5 договора также усматривается, что на момент его подписания спорный объект недвижимости осмотрен покупателем, последний претензий по качеству квартиры не имеет. 

Акт приема-передачи квартиры между сторонами не составлялся. (т.1 л.д.93)

Факт оплаты истцом приобретенной квартиры в полном объеме подтверждается распиской ответчицы, и участвующими в деле лицами не оспаривается. (т.1 л.д.136-139)

Государственная регистрация права собственности истца на указанную квартиру произведена в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ***.2018. (т.1 л.д.13-15)Предъявляя исковые требования истец указал, что приобретенная им квартира на момент ее передачи имела скрытые недостатки в виде существенных повреждений несущих конструкций (стены), что было выявлено при проведении косметического ремонта при удалении декоративной обшивки из ПВХ панелей в санузле.

Комиссионным актом ООО "Жилкомсервис N № Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга от ***.2018 в ходе осмотра многоквартирного 7-ми этажного дома, 1894 года постройки (в 1952 г. проведена частичная реконструкция МКД, 2015-2016 г.г. замена лифтового оборудования) зафиксировано, что в ходе осмотра строительных конструкций лестничной стены в зоне расположения спорной квартиры №№ наблюдается выпирание кирпичной кладки с множественными косыми трещинами, кирпичная стена на данном участке ослаблена наличием большого количества дымоходов и вент.каналов в теле стены, что при толщине стены в 2 кирпича делает невозможным нормальную перевязку между наружным и внутренним слоем. Наблюдаемое выпирание кирпичной кладки является результатом потери устойчивости внутреннего (со стороны квартиры) слоя, фактически стена расслоилась на два независимых друг от друга слоя. Отмечен факт наличия в дверном откосе вертикальной трещины, раскрытием более 12 мм. на всю высоту проема. При осмотре поверхности стены лестничной клетки в уровне первого и вышерасположенных этажей обнаружена система вертикальных и наклонно-вертикальных трещин, приуроченных к дверным проемам, расположенным у наружной стены (у лифта). В уровне первого этажа наблюдается участок кирпичной кладки с выпучиванием и деструкцией материалов кладки. В уровне подвала в конструкции обследуемой стены выявлено ослабление кирпичной кладки в зоне входа в подвал под квартирой №. Техническое состояние здания оценивается, как аварийное. По выводам комиссии, для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс мероприятий по специально разработанному проектному решению, выполненному специализированной организацией. (т.1 л.д.53-54) 

Полагая, что данные повреждения несущей стены были известны продавцу на момент продажи спорной квартиры, истцом представлено заключение специалиста ООО «Паритет-Консалтинг» № от ***.2018, согласно которому, рыночная стоимость затрат на ремонтно-восстановительные работы по устранению выявленных дефектов определена в размере 1 167 480 рублей, что составляет величину утраты товарной стоимости квартиры по адресу: .... (т.1 л.д. 99-128)

Разрешая спор, суд исходит из положений ст. 56 ГПК РФ, определяющих обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из пояснений представителей сторон и представленных документов усматривается, что недостатки квартиры, выявленные в результате удаления декоративной обшивки стены в помещении санузла, являются скрытыми недостатками, так как обнаружить их при обычном способе приемки не представлялось возможным.

Вместе с тем, само по себе наличие данного дефекта несущей конструкции здания не свидетельствует о том, что продавцу было известно о нем на момент продажи спорной квартиры.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что при заключении договора купли-продажи стороны согласовали все существенные условия, истец, после осмотра квартиры, был согласен с ее техническим состоянием, претензий и замечаний по состоянию квартиры, снижающих потребительские качества, не предъявлял, объект был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена квартиры согласована сторонами в соответствии со ст. 421 ГК РФ, учитывая состояние самой квартиры, а также ее расположение в многоквартирном жилом доме 1894 года постройки с учетом его физического износа, сведениями о характеристиках которых истец на момент заключения договора и согласования цены располагал.

Суд также учитывает, что до заключения сделки истцом самостоятельно была проведена оценка рыночной стоимости квартиры в целях оформления ипотечного кредита, о чем в материалах дела имеется выкопировка из отчета №18-Н1819 ООО «Авторское бюро оценки «Альтернатива», с датой проведения оценки ***.2018, из которого усматривается, что для проведения оценки специалистам была предоставлена техническая и иная документация на объект исследования, что свидетельствует о том, что истец обладал необходимой информацией о характеристиках здания, сроке эксплуатации и состоянии спорной квартиры. (т.1 л.д.182-183)

Соответственно, приобретая дорогостоящую недвижимость, истец имел возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра объекта, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от него требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая квартиру без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчица знала об имеющихся недостатках продаваемого имущества и умышленно скрыла их от покупателя, истцом суду не представлено, равным образом, материалами дела не установлено, что аварийность стены в жилом помещении связана с действиями ответчицы.

Напротив, из представленного ООО «Жилкомсервис №2 Адмиралтейского района» г. Санкт-Петербурга по запросу суда в материалы дела технического заключения ООО «Стройград-Проект» по результатам обследования несущей стены лестничной клетки, смежной с квартирой №№ расположенной в уровне первого этажа здания по адресу: ... (т. 1 л.д.210-224) усматривается, что основными причинами выявленных дефектов и повреждений являются конструктивные особенности участка стены в уровне первого этажа в виде многочисленных ослаблений и неоднородности и увеличение нагрузки на стену за счет надстройки объема машинного отделения в габаритах существующей лестничной клетки в уровне кровли. Из анализа повреждений стены следует, что стена в уровне первого этажа перегружена, а внутренний слой (со стороны квартиры №№) в пределах наибольшей концентрации вентиляционных каналов и дымоходов потерял устойчивость. Физический износ кирпичной стены лестничной клетки, смежной с квартирой № составляет 60%, техническое состояние кирпичных стен площадью № кв.м. оценивается как аварийное (т. 1 л.д. 220), что однозначно указывает на то, что выявленные в спорной квартире дефекты несущей стены, относящейся к общедомовому имуществу многоквартирного дома, находятся вне пределов ответственности продавца (ответчицы).

Несущая стена здания относится к общему имуществу дома, устранение указанных недостатков определяется проведением капитального ремонта. Содержание общего имущества дома относится к обязанности всех собственников. 

Применительно к рассматриваемому спору усматривается, что в отношении аварийного состояния строительных конструкций многоквартирного дома по вышеуказанному адресу решается вопрос о включении работ по их устранению в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга, что предполагает их устранение за счет средств Фонда капитального ремонта. (т.1 л.д. 207, 209, 228а-231)

Таким образом, установленные по делу фактические обстоятельства не позволяют признать обоснованность утверждений истца о наличии скрытых недостатков в приобретенной им квартире, расходы по устранению которых должны быть возложены на ответчицу, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194–199, 321 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 в лице представителя ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Островский городской суд ... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Мотивированное решение составлено ***.2019.

Судья Н.О. Мучицина