Судья: Смирнова Ж.Ю.

1 инст. дело № 2-1646/2025

2 инст. дело № 33-56835/2025

УИД: 77RS0034-02-2024-019569-17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Вьюговой Н.М., Мордвиной Ю.С.,

при секретаре (помощнике) Азарцевой Е.Р.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 06 июня 2025 года, которым постановлено:

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт НОМЕР) денежные средства в счет устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 241 675 руб. 95 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., расходы на проведение досудебного исследования экспертизы в размере 60 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 015 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Предоставить ООО СЗ «Самолет-Алхимово» отсрочку исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу до окончания действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326.

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» государственную пошлину в бюджет г. Москвы в размере 11 250 руб. 00 коп.,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «Самолет-Алхимово», мотивируя требования тем, что 16.03.2023 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № НОМЕР, свои обязательства по нему истец исполнил надлежащим образом, оплатив в полном объеме предусмотренную договором цену объекта долевого строительства, однако объект долевого строительства (апартамент) передан ответчиком с нарушением установленного договором срока и со строительными недостатками, которые нашли свое подтверждение в экспертном заключении. Кроме того, согласно результатам окончательных обмеров фактическая площадь квартиры уменьшилась по сравнению с проектной на 0,31 кв.м., стоимость которых по договору долевого участия составляет 74 524,56 руб., взаиморасчеты между сторонами не произведены. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена им без удовлетворения.

Основываясь на изложенном, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков в размере 417 291,67 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с 31.10.2023 по 21.03.2024 в размере 575 994,53 руб., разницу стоимости площадей в размере 74 524,56 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований за период с 01.01.2025 по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы на составление досудебного исследования в размере 60 000 руб., нотариальные расходы в размере 2 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 015 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» в судебное заседание не явился, представил возражения на исковое заявление, просил применить положения ст. 333 ГК РФ, снизить размер неустойки. Указал на то, что недостатки не должны превышать 3% от стоимости договора. Просил предоставить отсрочку исполнения решения.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого в части просит истец в лице представителя ФИО2 по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Стороны в заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 16.03.2023 г. между участником долевого строительства ФИО4 и застройщиком ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» заключен договор участия в долевом строительстве № НОМЕР, по условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок объект долевого строительства – квартиру с проектным номером 204, общей приведенной площадью 33,51 кв.м. (приложение № 1 к договору), в многоквартирном доме № 7 по строительному адресу: АДРЕС, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, с отделкой, параметры которой определены в приложении № 3 к договору, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с п. 3.1 договора, цена договора составила сумму в размере 8 055 865 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме.

Согласно п. 2.5 договора, срок передачи объекта долевого строительства установлен не позднее 30.10.2023 г.

Между тем, в пределах указанного срока квартира истцу передана не была, акт приема-передачи подписан между сторонами только 15.05.2024 г.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка за просрочку передачи квартиры за период с 31.10.2023 г. по 21.03.2024 г. составляет 575 994,35 руб., расчет истца произведен, исходя из ставки 7,5%.

Требование истца о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры, изложенные в претензии, направленной ответчику 17.07.2024 г., оставлено им без удовлетворения.

В обоснование своих требований истец также ссылался на то, что при приемке квартиры им был выявлен ряд строительствах недостатков, кроме того, строительные недостатки были обнаружены истцом и в ходе эксплуатации квартиры. Согласно экспертному заключению, выполненному «Альянс Эксперт» (ИП ФИО5) по инициативе истца, в переданной истцу квартире имеются строительные недостатки, стоимость их устранения оценена в 754 454, руб.

Требование истца о выплате стоимости устранения выявленных недостатков, также изложенные в претензии, направленной ответчику 17.07.2024 г., оставлено им без удовлетворения.

По ходатайству ответчика, не согласившегося с перечнем выявленных недостатков и стоимостью их устранения, определением суда от 01.11.2024 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО ЦСИ «РиК».

Согласно заключению экспертов АНО ЦСИ «РиК», в переданной истцу квартире имеются недостатки (дефекты), не соответствующие условиям договора № НОМЕР от 16.03.2023 г. и/или требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, стоимость их устранения, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет 417 291,67 руб.

Признав указанное заключение относимым и допустимым доказательством по делу, суд положил его в основу решения, в силу чего, руководствуясь ст.ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 7, ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в редакции, действующей на дату принятия решения, установив факт передачи истцу объекта долевого строительства со строительными недостатками, возникшими по вине ответчика, взыскал в счет их устранения в пользу истца 241 675,95 руб., что с учетом заключения АНО ЦСИ «РиК» составляет 3% от цены договора долевого участия.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком было допущено нарушение условий договора в части срока передачи истцу квартиры, однако поскольку с ответчика уже взысканы расходы на устранение недостатков в размере 241 675,95 руб., что достигло 3% от цены договора, суд посчитал, что применительно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ оснований для взыскания означенной неустойки не имеется.

Также суд, установив, что квартира истцу была передана площадью, меньшей, чем предусмотрено договором, между тем, не нашел оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы в счет уменьшения площади объекта долевого участия, поскольку, проанализировав условия договора долевого участия, исходя из положений ст.ст. 5, 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, пришел к выводу, что разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором долевого участия допустимое изменение площади, при этом между сторонами имеется соглашение (п. 3.5 договора участия в долевом строительстве) об отсутствии спора в случае отступления в площади до 1 кв.м.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, суд не усмотрел, поскольку определенная в счет устранения строительных недостатков сумма сама по себе достигла предела в 3% от цены договора, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ для общих сумм, подлежащих взысканию с застройщика, а кроме того, в период добровольного исполнения направленной ответчику претензии действовал мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 года.

Однако поскольку факт нарушения ответчиком своих обязательств в части нашел подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из принципа разумности и справедливости, в размере 5 000 руб.

На основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 суд предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда до окончания действия введенного данным Постановлением моратория.

В порядке ст. 98 ГПК РФ суд распределил судебные расходы, с ответчика в пользу истца взысканы расходы на проведение досудебного исследования экспертизы в размере 60 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 015 руб.

В соответствии со ст. 103.1 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы взыскана государственная пошлина в размере 11 250 руб.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении судом положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ с учетом изменений, введенных 26.12.2024 г., и в связи с этим о том, что расходы на устранение строительных недостатков следует взыскать в размере, определенном судебной экспертизой, без снижения до 3% от цены договора, подлежат отклонению, поскольку следуют из ошибочного толкования норм материального права.

Статьей 4 ГК РФ, закрепляющей общий принцип действия гражданского законодательства во времени, определено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2 ст. 4 ГК РФ).

Федеральным законом от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, статья 10 данного закона дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В силу ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ предусмотрено, что положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Вместе с тем, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникнуть из устанавливающего их судебного решения.

Вопреки позиции истца права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков по судебному решению возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии или предъявления иска в суд, а в момент присуждения судом соответствующих денежных сумм в пользу участника долевого строительства, поскольку между сторонами возник спор относительно наличия в переданном объекте недостатков, причин их возникновения и стоимости, необходимой для их устранения.

Из буквального толкования ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ следует, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора при удовлетворении требований участника долевого строительства в судебном порядке.

Таким образом, поскольку судом решение принято после 01.01.2025 года, к возникшим между сторонами правоотношениям в полной мере на момент вынесения решения применимы положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ.

В этой связи выводы суда об ограничении взыскиваемой суммы расходов на устранение строительных недостатков 3% от цены договора в соответствии с редакцией ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ от 26.12.2024 г. являются правильными.

И поскольку определенная судом в счет устранения строительных недостатков сумма сама по себе достигла предела в 3% от цены договора, который установлен ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ для общих сумм, подлежащих взысканию с застройщика, а заключенный между сторонами договор не предусматривает право истца на получение денежных средств в большем размере, оснований для взыскании в пользу истца неустойки на будущее, за период с 01.07.2025 г. и до момента фактического исполнения решения суда, у суда первой инстанции обоснованно не имелось.

Вместе с тем, доводы жалобы истца о неправомерном отказе во взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, коллегия полагает заслуживающими внимания.

Так, отказывая в удовлетворении требований истца в указанной части, суд первой инстанции исходил из того, что ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в редакции от 26.12.2024 г., установлены ограничение на взыскание с застройщика денежных средств за нарушение условий договора долевого участия.

В абзаце втором пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в редакции, действовавшей до 1 января 2025 г.) указано, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу этого постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Таким образом мораторий на взыскание неустойки установлен с 22.03.2024г.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка за просрочку передачи квартиры заявлена за период с 31.10.2023 г. по 21.03.2024 г. и составляет 575 994,35 руб., расчет истца произведен, исходя из ставки 7,5%. Данный расчет является верным, сделан истцом с учетом особенностей начисления неустойки, установленных Постановлением Правительства РФ 18.03.2024 № 326.

Поскольку ответчик допустил просрочку передачи истцу объекта долевого строительства, что нашло свое подтверждение в материалах дела, с него в пользу истца подлежит взысканию неустойка на основании ст. ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, решение суда в части отказа истцу во взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежит отмене.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении заявленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 определения от 21.12.2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ одновременно содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

С учетом изложенной правовой позиции Конституционного Суда РФ о необходимости соблюдения баланса интересов сторон, при котором взыскание штрафных санкций не должно служить средством обогащения, исходя из анализа всех обстоятельств дела, в том числе учитывая цену объекта, срок и причины неисполнения обязательств ответчиком, тот факт, что квартира истцу уже передана, с учетом требований разумности и справедливости судебная коллегия считает необходимым на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки за просрочку передачи истцу квартиры до 250000 руб., полагая, что такая сумма будет соответствовать последствиям нарушения обязательств ответчиком, отвечать требованиям соблюдения баланса интересов сторон спора.

Других доводов апелляционная жалоба истца не содержит, ответчик решение суда не обжалует, в силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы истца судебная коллегия не находит.

Выводы суда первой инстанции в неотмененной части соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому в остальной части обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда г. Москвы от 06 июня 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Постановить по делу в данной части новое решение, которым взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 250000 руб.

В остальной части решение Щербинского районного суда г. Москвы от 06 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 18 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: