РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Фёдоровой Н.Н.,

при помощнике ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-592/2025 по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании невыплаченной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, в котором просит взыскать с ФИО5 денежную сумму в размере 500 000 рублей в счёт невыплаченной суммы задатка, а также расходы по оплате госпошлины в размере 15 000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 в порядке положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ заключен предварительный договор купли-продажи следующего объекта недвижимого имущества:

- Земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Блокированная жилая застройка, площадью 206 кв.м. (после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет площадью 358 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес> малоэтажной застройки «Северо-западный» (согласно распоряжению «О присвоении адреса» от ДД.ММ.ГГГГ № после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет присвоен адрес: 

<

адрес>); земельный участок №. Кадастровый номер участка: №;

- Дом блокированной застройки, расположенный на этом участке (далее именуемые «объект недвижимого имущества»).

Согласно п. 3 Договора стоимость отчуждаемого имущества составляет 10 800 000 рублей.

В соответствии с п. 5 Договора расчеты между Сторонами производятся в следующем порядке:

- сумму в размере 500 000 рублей Сторона-1 (Ответчик) получила от Стороны-2 (Истца) при подписании настоящего договора в качестве задатка;

- оставшуюся сумму в размере 10 300 000 рублей Сторона-1 (Ответчик) получит от Стороны-2 (Истца) в день подписания основного договора купли-продажи.

В силу положений п. 5.1 Договора при неисполнении условий Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: в случае отказа от заключения «Стороной-1» —Ответчика основного договора купли - продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего договора со «Стороной -2» -Истцом до ДД.ММ.ГГГГ, то «Сторона -1» —Ответчик обязана уплатить второй стороне двойную сумму задатка;

- в случае отказа от заключения «Стороной -2 (Истцом) основного договора купли продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего Соглашения со «Стороной -2» (Истцом) до ДД.ММ.ГГГГ, то сумма задатка остается у стороны (Ответчика). 

Согласно п. 6 Договора Стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного имущества.

В силу п. 7 Договора в случае увеличения сроков проведения работ по подключению к общим городским сетям ресурсоснабжающих организаций сроки, предусмотренные Договором, могут быть так же увеличены, в связи с этими обстоятельствами Сторона-1 — ответчик никакой ответственности за продление сроков по заключено основного договора купли-продажи не несет

Согласно п. 8 Договора в случае, если ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не может быть завершен в предусмотренный договором срок в связи с обстоятельствами указанными в 11.7 Договора, то Сторона-1 — ответчик никакой ответственности за продление сроков по заключению основного договора купли продажи не несет.

Согласно п. 11 Договора передача объекта недвижимости Истцу должна осуществиться не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В случае увеличения сроков проведения работ по подключению к общим городским сетям ресурсоснабжающих организаций. сроки, предусмотренные данным договором, могут быть так же увеличены.

Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств (п. 20 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ при заключении Договора во исполнение п. 5 Договора истец передала Ответчику в качестве задатка сумму в размере 500 тыс. рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Основной договор купли-продажи указанного имущества между Истцом и Ответчиком не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с продлением срока действия Договора.

На факт продления срока Договора указывают совершаемые конклюдентные действия Сторонами, которые выражались следующим образом.

В мессенджере WhatsApp представителями ответчика создано сообщество «ТАУНХАУСЫ (бронь)», где участником является представитель Истца —мать ФИО2, ФИО1 (получатель №).

В указанном сообществе представителем Ответчика (риелтором «Корпорация недвижимости» ФИО9) с момента заключения Договора на регулярной основе публиковались новости о движении процесса по проведению Ответчиком работ по подключению объекта недвижимости к общим городским сетям ресурсоснабжающих организаций, по введению объекта недвижимости в эксплуатацию, по заключению Основного договора купли продажи Объекта.

Из анализа опубликованных новостей установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ работы по подключению Объекта к общим городским сетям ресурсоснабжающих организаций завершены не были, Объект недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ не был введен в эксплуатацию. Указанные обстоятельства исключали возможность заключения между Сторонами Основного договора купли продажи Объекта в установленный Договором срок.

Действия Сторон после ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют об отсутствии утраты интереса в заключении основного договора купли-продажи недвижимости Объекта, поскольку Истцом посредством представителя активно принимала участие в переговорах по прояснению ситуации в части сроков заключения Основного договора купли-продажи Объекта, ДД.ММ.ГГГГ представителем Истца принято участие во встрече, организованной Ответчиком, по вопросам не заключения Основного договора купли-продажи Объекта в установленные сроки.

ДД.ММ.ГГГГ АО «ТЕВИС» ФИО5 направлена информация о принятии исполнительно-технической документации по устройству системы водоснабжения и бытовой канализации на Объекте, скан информации опубликован в сообществе «ТАУНХАУСЫ (бронь)» представителем Ответчика (риелтором «Корпорация недвижимости» ФИО9). Кроме того, риелтором «Корпорация недвижимости» ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ к указанной информации опубликована новость «Осталось дождаться справку о подключении и идем оформляться, то есть к концу недели планируем идти на регистрацию таунхаусов».

ДД.ММ.ГГГГ риелтором «Корпорация недвижимости» Саркисян C в сообществе «ТАУНХАУСЫ (бронь)» опубликована новость о направлении АО «ТЭВИС» в адрес ФИО5 подписанных актов о подключении (технологическом присоединении) Объекта для подписания. Указанные акты получены ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

Из устных бесед, а также переговоров о заключении Основного договора купли-продажи Объекта между Сторонами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следовало, что Стороны не отказываются от заключения Основного договора купли-продажи Объекта, желают его заключить на условиях Договора.

Ответчик после ДД.ММ.ГГГГ не информировала Истца о невозможности заключения Основного договора купли-продажи Объекта, Истцом не выражала отказ от заключения Основного договора купли-продажи Объекта.

ДД.ММ.ГГГГ Истцом от представителя Ответчика риелтора ФИО7 Посредством мессенджера 

<

данные изъяты> получено уведомление об отсутствии оснований удержания денежных средств в размере 500 тыс. рублей, полученных Ответчиком в качестве задатка при заключении Договора, а также истечении, по мнению ответчика срока действия Договора.

Указанные действия Ответчика свидетельствовали о выражении Ответчиком отказа от заключения Основного договора купли-продажи Объекта между сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ на электронный адрес Ответчика Истцом направлено заявление с предложением Ответчику заключить с Истцом Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, установленных Договором, либо заключить к Договору дополнительное соглашение об установлении актуального срока заключения Основного договора купли-продажи. В случае отказа Ответчика от заключения Основного договора купли-продажи Объекта на условиях, установленных Договором/ заключения к Договору дополнительного соглашения об установлении актуального срока заключения Основного договора купли-продажи, Ответчику предложено вернуть в пользу Истца гумму задатка в двойном размере (1 000 000 руб.), сумму понесенных убытков (110 000 руб.); сумму процентов за пользование денежными средствами (24 330,60 руб.), итого сумму в размере 1 134 330,60 руб.

По результатам рассмотрения указанного заявления Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет Истца возвращена сумма задатка (в размере 500 тыс. рублей), а также сумма понесенных расходов в размере (110 000 рублей).

Указанные действия Ответчика свидетельствуют об отказе Ответчика от заключения с Истцом Основного договора купли-продажи недвижимости на Условиях Договора, а также о расторжении Ответчиком Договора.

Истец полагает, что после ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 6, 7, 8, 20 Договора действие последнего не могло считаться прекращенным. Поскольку Основной договор купли-продажи Объекта не заключен между сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ по причине не подключения Объекта к общегородским сетям, не введения Объекта в эксплуатацию, как следствие срок действия Договора до ДД.ММ.ГГГГ (до даты возврата задатка) считался продленным.

В судебное заседание истец ФИО4 и ее представитель Начесная Л.Н. не явились, извещены надлежащим образом, до начала слушание по делу предоставили заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в судебных заседаниях заявленные требования подержали в полном объеме и просили их удовлетворить по основаниям изложенным в иске, а так же письменных пояснениях.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО10 с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме и просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и отзыве на пояснении истца приобщенные к материалам дела. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, до начала слушания по делу предоставил ходатайство рассмотрении дела в его отсутствие, а так же письменные пояснения по делу. 

Выслушав представителя ответчика, и изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п.2 ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться простой письменной форме.

Согласно п.2 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 ст.434 ГК РФ.

В соответствии с п.3 ст.434 ГК РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор (оферта) принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ.

Пролонгация договора – это изменение его условия о сроке. По общему правилу (если иное не указано в самом договоре) любое изменение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Письменная форма считается соблюденной, если есть письмо-оферта об изменении срока договора и письмо-акцепт (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

На основании п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3).

Согласно п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст.429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление) для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО11 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с КН № и расположенного на нем дома блокированной застройки, по условиям которого Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи следующего объекта недвижимого имущества:

- Земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Блокированная жилая застройка(2.3), площадью 206 кв.м.(после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет площадью 358 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес> малоэтажной застройки 

<

данные изъяты>» (согласно распоряжению «О присвоении адреса» от ДД.ММ.ГГГГ №

<

адрес> после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет присвоен адрес: 

<

адрес>); земельный участок №. Кадастровый номер участка №

- Дом блокированной застройки, расположенный на вышеуказанном участке (далее именуемые «объект недвижимого имущества»).

Стоимость отчуждаемого имущества составляет 10 800 000 рублей.

Расчеты между Стороной-1 и Стороной-2 будут производиться в следующем

порядке: - сумму в размере 500 000 рублей Сторона-1 получила от Стороны-2 при подписании настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 10 300 000 рублей Сторона-1 получит от Стороны-2 в день подписания основного договора купли-продажи. 

Стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного в п. 1 настоящего договора имущества.

До ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи вышеуказанного имущества сторонами заключен не был, поскольку ни одна из сторон до окончания срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи не направило другой стороне уведомление о заключении основного договора купли продажи. 

В силу положений п. 5.1 Договора при неисполнении условий Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: в случае отказа от заключения «Стороной-1» —Ответчика основного договора купли - продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего договора со «Стороной -2» -Истцом до ДД.ММ.ГГГГ, то «Сторона -1» —Ответчик обязана уплатить второй стороне двойную сумму задатка;

- в случае отказа от заключения «Стороной - 2 (Истцом) основного договора купли продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего Соглашения со «Стороной -2» (Истцом) до ДД.ММ.ГГГГ, то сумма задатка остается у стороны (Ответчика).

Как следует из искового заявления, основной договор купли-продажи не заключен по причине продления срока его действия. Однако, в одностороннем порядке продлить срок заключения основного договора в силу закона недопустимо, поэтому совершить данное действие возможно только в случае, если право на него предусмотрено в предварительном договоре, либо по соглашению сторон. 

В п. 7 и п. 8 Предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что сроки могут быть так же увеличены по независящим от продавца обстоятельствам, однако в договоре не изложено, что сроки предварительного договора купли-продажи в данном случае должны быть продлены автоматически, в то же время договором предусмотрено, что продавец за эти обстоятельства ответственности не несет. 

Сторонами вышеуказанного договора дополнительные сроки не обговаривались. Дополнительное соглашение об увеличении сроков для подписания основного договора купли-продажи сторонами не заключалось.

Между тем, следует учитывать, что все изменения и дополнения к договору должны быть оформлены в письменной форме.

Что касается доводов истца, о том что срок предварительного договора был фактически продлен, и на факт продления договора указывают совершаемые сторонами действия, а именно, в мессенджере зафиксированы переговоры о ходе работ по вводу в эксплуатацию, суд к ним относится критически, поскольку представитель Стороны 1 (покупателя), на которого ссылается истец – риелтор Саркисян не является стороной по предварительному договору купли-продажи. Стороной истца в материалы дела в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что риелтор Саркисян являлась представителем ФИО5 (ответчика). 

Так же по мнению суда является необоснованным довод истца о том, что представителем стороны 2 (покупатель) по вышеуказанному договору в момент его подписания являлась мать ФИО4 (истца) ФИО8, поскольку предварительный договор купли-продажи был подписан ДД.ММ.ГГГГ, а нотариальная доверенность на ФИО8 была оформлена лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент подписания договора ФИО8 стороной по договору (представителем покупателя) не являлась, в связи с чем нет оснований полагать что между сторонами предварительного договора купли-продажи велись какие-то переговоры относительно продления сроков по предварительному договору, для заключения основного договора.

Оценивая представленные истцом в материалы дела в качестве доказательств переписку из мессенджера «Ватсап» между риелтором Саркисян и представителем истца ФИО1 суд считает, что последние не могут являться надлежащими, в силу положений ст. 59,60 ГПК РФ.

Согласно статье 59 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Допустимость доказательств - это их соответствие нормам нравственности, истинности, а равно требованиям закона относительно источника, способа собирания и вовлечения в гражданский процесс сведений о фактах, где источники доказательств соответствуют закону, в первую очередь, когда они признаются теми средствами, именно с помощью которых должно быть установлено имеющее отношение к делу обстоятельство.

Однако, суд считает данные доказательства не допустимыми по следующим основаниям.

Во-первых, для придания электронной переписке статуса доказательства важно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), во-вторых, письма должны быть подписаны уполномоченным на то представителем ( постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2018 N Ф05-11749/2018 по делу N А41-84219/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 09АП-25271/17). Другими словами, необходимо установить принадлежность электронных почтовых адресов соответствующим лицам, а также что именно эти лица имели полномочия на ведение соответствующей переписки.

В данном случае не установлено, что именно ФИО4 адресована данная переписка, и не установлено и материалами дела не подтверждено, что Саркисян была уполномоченным лицом для осуществления данной переписки. 

При наличии договорных отношений, в целях признания электронной переписки надлежащим доказательством и осуществления идентификации отправителя, получателя и уполномоченного лица на ведение переписки, необходимо было включить в предварительный договор электронные адреса, с которых осуществляется переписка по вопросам исполнения договора, а также лиц, ответственных за осуществление указанной переписки.

Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи (п. 21) суд установил, что стороны договорились, что обмен сканами подписанного договора, а также всех документов, связанных с ним (расписки, дополнительные соглашения, претензии и т.д.) по электронной почте или мессенджерах по номеру телефона признается надлежащим и такие документы имеют юридическую полную силу до момента обмена сторонами оригиналами подписанных документов. Однако в договоре не указаны номера телефонов, адрес электронной почты, а также мессенджеры, через которые может происходить обмен документами, таким образом данная переписка не может является допустимым доказательством по данном гражданскому делу. 

В силу ч. 1 ст. 71 ГПК РФ, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.

Однако, истцом не было представлено суду достоверной информации о происхождении данной переписки (не заверено нотариально), не установлен мессенджер, а также принадлежность номеров телефонов, на чье имя зарегистрированы номера и соответствующие мессенджеры, а также из данной переписки по мнению суда невозможно сделать вывод, о том, кому адресована переписка и о каком объекте идет речь, в связи с чем, не подставляется сделать вывод, что данная переписка имеет отношение к рассматриваемому спору. 

Принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абз 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ). Предварительный договор служит примером такого добровольно принятого обязательства.

Что касается довода истца, о том, что в мессенджере, в котором имеются новости о ходе работ по направлению документов в различные организации, по мнению суда отсутствует указание на пролонгацию вышеуказанного договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Что касается доводов истца о том, что после окончания срока, указанного в предварительном договоре велись беседы и переговоры о заключении основного договора купли-продажи, данные суд так же признает необоснованными, поскольку в материалы дела документы, обосновывающее данные доводы стороной истца не представлены, в нарушении ст. 56 ГПК РФ. 

Довод истца, о том, что стороны не отказывались от заключения основного договора, суд так же считает ничем не подтвержденным, поскольку как установлено в судебном заседании ни одна из сторон до истечении срока, указанного в предварительном договоре не направила уведомление о заключении основного договора купли-продажи, как предусматривает закон.

Что касается довода истца о том, что покупатель не обязан направлять письменное уведомление о необходимости заключить основной договор купли-продажи, а достаточно проявить активные действия, в данном случае в виде переписки суд считает, основанными на неверном толковании норм права.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» а именно раздела, «заключение договора» п.7, отражено, что оферта должна быть заключена в письменной форме. По общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ). 

Так же в п. 8 отражено, что в случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано. Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 4291 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон. 

Согласно п.11 названного Постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что акцептовать оферту может лицо или лица, которым адресована оферта. По смыслу статьи 438, пункта 1 статьи 421 ГК РФ такое право не может быть передано другому лицу, если иное не установлено законом или условиями оферты. 

-Таким образом, из изложенного следует, что оферта должна была быть направлена только ФИО5, а не какому-то другому лицу, на которое ссылается ФИО4 

Из вышеуказанного выше Постановления следует, что уведомление о необходимости заключить основной договор ФИО4 должна была направить во-первых письменно, а во-вторых именно ФИО5, а не иному лицу, при иных обстоятельствах такое уведомление не может считаться направленным.

Оферта должна содержать конкретное предложение заключить основной договор купли-продажи, поэтому важно исключить даже двоякое толкования письма (аналогичная позиция выражена в том числе в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.09.2009 г. № А40-57031/07-89-416, № А41-20618/09 от 02.06.2010, Девятого Арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 № А40-31192/10-91-204).

Любая оферта, в том числе и с предложением заключить основной договор купли-продажи во исполнение предварительного договора должна содержать все существенные условия. Если в тексте письма будет отсутствовать существенные условия, оно не будет считается офертой (аналогичная позиция высказана Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2010 по делу А50-42453/2009). 

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что уведомление о заключении основного договора купли-продажи в письменном виде не направлялось как ФИО5 (продавцом), так и ФИО4 (покупателем), что подтвердили стороны в рамках рассмотрения дела. 

Что касается довода истца о том, что она в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в период для подписания основного договора купли-продажи) находилась в 

<

адрес> и занималась оформлением ипотеки, не свидетельствует о том, что она направила ФИО5 уведомление о заключении основного договора купли-продажи, а наоборот говорит о том, что у нее была объективная возможность обратиться к продавцу и заключить основной договор купли-продажи или продлить срок, указанный в предварительном договоре купли-продажи, однако она этого не сделала и в ходе рассмотрения дела не смогла пояснить причину по которой она в письменном виде не обратилась к продавцу. 

Однако, истец настаивала, что договор не заключен по вине ответчика. 

Что касается довода истца о том, что ответчик после ДД.ММ.ГГГГ не направила покупателю (истцу) уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи, суд приходит к следующим выводам. 

В силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 6 Договора Стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного имущества.

В силу положений п. 5.1 Договора при неисполнении условий Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: в случае отказа от заключения «Стороной-1» —Ответчика основного договора купли - продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего договора со «Стороной -2» -Истцом до ДД.ММ.ГГГГ, то «Сторона -1» —Ответчик обязана уплатить второй стороне двойную сумму задатка;

- в случае отказа от заключения «Стороной -2 (Истцом) основного договора купли продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего Соглашения со «Стороной -2» (Истцом) до ДД.ММ.ГГГГ, то сумма задатка остается у стороны (Ответчика).

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

Проанализировав предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу, что в действиях ФИО5 отсутствует факт уклонения от заключения основного договора купли-продажи, отсутствует уведомление об отказе от заключения основного договора купли-продажи и в материалы дела стороной истца такие доказательства не представлены.

Что касается довода истца о том, что ответчик после ДД.ММ.ГГГГ не направила покупателю (истцу) уведомление о невозможности заключения основного договора купли-продажи. 

Суд учитывает, что закон не требует от сторон сделки предпринимать такие действия, поскольку по истечению срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ, он автоматически считается прекращенным, в связи с чем обязательства заключения основного договора купли-продажи также прекращаются. 

Что касается довода истца о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 возвратила ФИО4 денежные средства в размере 500 000 рублей, уплаченные при заключении предварительного договора купли-продажи, что служит доказательством того факта, что ФИО5 (продавец, ответчик) отказалась от заключения основного договора-купли-продажи так же основаны на неверном толковании условий предварительного договора купли-продажи и норм закона, поскольку закон не обязывает ни продавца, ни покупателя после истечения срока, указанного в предварительном договоре заключать его, в том числе «задним» числом, либо продлевать его, таким образом истцом не представлено доказательств того, что ФИО5 после ДД.ММ.ГГГГ отказалась от заключения основного договора купли-продажи. 

В установленный договором срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен.

Между тем, истцом не представлено доказательств того, что он обращался надлежащим образом к ответчику с предложением о заключении основного договора купли-продажи и уклонении ответчика заключить основной договор, в том числе обращения в судебные органы об обязании заключить договор.

Ответчиком также не представлено доказательств того, что он обращался надлежащим образом к истцу с предложением о заключении основного договора купли-продажи и уклонении истца заключить основной договор, в том числе направление проекта основного договора с предложением подписать его и обратиться в регистрирующий орган.

Не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением. 

Таким образом ФИО5 (продавец) не является виновной стороной повлекли невозможность заключения основного договора купли-продажи. 

Объективных доказательств того, что ФИО5 (продавец) отказалась от заключения основного договора купли-продажи, а также доказательств того, что она намерено уклоняется от заключения основного договора купли-продажи в материалы дела представлено не было.

Таким образом, стороны, заключив ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи с условием заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, обоюдно не предприняли действий для его заключения, так как ни одна из сторон не обратилась к другой с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи, следовательно, обязательства, возникшие из соглашения о задатке, содержащего элементы предварительного договора, прекратились на основании п.6 ст.429 ГК РФ.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика задатка в двойном размере, поскольку ФИО5 отказалась от заключения основного договора купли-продажи суд приходит к следующим выводам.

На основании п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3).

Согласно п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2).

Судом установлено, что Согласно п. 3 Договора стоимость отчуждаемого имущества составляет 10 800 000 (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 5 Договора расчеты между Сторонами производятся в следующем порядке:

- сумму в размере 500 000(пятьсот тысяч) рублей Сторона-1 (Ответчик) получила от Стороны-2 (Истца) при подписании настоящего договора в качестве задатка;

- оставшуюся сумму в размере 10 300 000 (десять миллионов триста тысяч) рублей Сторона-1 (Ответчик) получит от Стороны-2 (Истца) в день подписания основного договора купли-продажи.

В силу положений п. 5.1 Договора при неисполнении условий Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: в случае отказа от заключения «Стороной-1» —Ответчика основного договора купли - продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего договора со «Стороной -2» -Истцом до ДД.ММ.ГГГГ, то «Сторона -1» —Ответчик обязана уплатить второй стороне двойную сумму задатка;

- в случае отказа от заключения «Стороной -2 (Истцом) основного договора купли продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1, настоящего Соглашения со «Стороной -2» (Истцом) до ДД.ММ.ГГГГ, то сумма задатка остается у стороны (Ответчика).

В тот же день ФИО5 написала расписку о получении у ФИО4 денежной суммы в размере 500 000 рублей в качестве задатка за продаваемый дом блокированной застройки, расположенный на земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Блокированная жилая застройка, площадью 206 кв.м. (после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет площадью 358 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес> малоэтажной застройки «

<

данные изъяты>» (согласно распоряжению «О присвоении адреса» от ДД.ММ.ГГГГ Уд 3540-р/5 после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет присвоен адрес: 

<

адрес>

В соответствии с п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление) для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В п.26 постановления также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ).

Использование в договоре о намерениях купли-продажи слова "задаток" само по себе в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №49 от 25.12.2018 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В рассматриваемом случае обе стороны предварительного договора не направили в согласованный ими срок надлежащего предложения о заключении основного договора.

В свою очередь прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ). 

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. 

По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Указание в договоре на уплату указанной суммы подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно п.3 ст.380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими их этого последствиями.

В рассматриваемом случае сторонами Договор задатка в письменной форме не был заключен, а лишь указан пункт в предварительном договоре, в отсутствие основного обязательства, в обеспечение исполнения которого выдан задаток. Ни предварительный договор купли-продажи, ни договор купли-продажи с отсрочкой платежа стороны не заключали.

При этом в предварительном договоре купли-продажи указано, что покупатель имеет намерение приобрести земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Блокированная жилая застройка, площадью 206 кв.м. (после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет площадью 358 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес> малоэтажной застройки «Северо-западный» (согласно распоряжению «О присвоении адреса» от ДД.ММ.ГГГГ № после ввода недвижимого имущества в эксплуатацию будет присвоен адрес: 

<

адрес>); земельный участок №. Кадастровый номер участка: № и дом блокированной застройки, расположенный на этом участке (далее именуемые «объект недвижимого имущества»).

Между тем дом блокированной застройки, как составляющая не является самостоятельным объектом гражданских прав. В силу ч.7 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения отдельно от земельного участка не допускаются. Следовательно, только дом блокированной застройки не мог быть предметом купли-продажи.

При таких обстоятельствах денежные средства, полученные ответчиком, следует определять как аванс, который не выполняет обеспечительной функции, и который должен быть возращен истцу.

Поскольку предусмотренные предварительным договором купли-продажи обязательства сторон были прекращены в результате бездействия сторон по заключению основного договора в предусмотренный договором срок, оснований для удержания полученной суммы у ответчика не имелось, в связи, с чем, ответчик обратился к истцу с просьбой указать реквизиты счета, на которые необходимо возвратить денежные средства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 перечислила ФИО4 денежные средства в размере 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, а также ФИО5 на счет ФИО4 были перечислены денежные средства в размере 110 000 рублей, уплаченные ею за дополнительные работы, что так же не оспаривалось сторонами. 

Вместе с тем, учитывая изложенное, а также установленные обстоятельства, суд не находит достаточных правовых оснований для применения п. 2 ст. 381 ГК РФ, поскольку истцом не представлено неопровержимых доказательств наличия вины ФИО5 в незаключении основного договора купли-продажи, в связи с чем, требования ФИО4 не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО5 о взыскании невыплаченной суммы задатка – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения в окончательной форме в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 08.04.2025 г. 

Судья Н.Н.Фёдорова

УИД: 63RS0027-01-2024-003389-52