дело № 3а-21/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Уралвторчермет» к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Уралвторчермет» (далее - общество), действуя через своего представителя ФИО1, обратилось в суд с названным заявлением, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных цехов, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в сумме 28 761 791,85 руб. Однако она не соответствует его рыночной стоимости, которая определена отчетом об оценке земельного участка, выполненным ООО «Многопрофильный деловой центр», в размере 8 693 180, 55 руб. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - комиссия) от 25 января 2017 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 8 693 180, 55 руб.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены администрация Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Уралвторчермет» ФИО1, основываясь на заключении эксперта, полученном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. равной 11 125 000 рублей.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области ФИО3, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4, администрации городского округа г. Кострома ФИО5 не возражали против удовлетворения уточнённых административных исковых требований.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, ООО «Уралвторчермет» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. № № является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных цехов /т. 1 л.д. 8/.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 28 761 791, 85 руб. /т. 1 л.д. 9/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 8 693 180,55 руб. /т. 1 л.д. 25-128/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение № № /т. 1 л.д. 129-149/.

Общество 28 декабря 2016 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет. Решением комиссии от 25 января 2017 года в удовлетворении заявления отказано ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /т. 1 л.д. 11-14/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя административного истца ООО «Уралвторчермет» - ФИО1 проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка и проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка.

В выводах заключения эксперта № 13/17-Э, составленного экспертом ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» В., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- в расчетах не учтен фактор, влияющий на стоимость земельного участка, - наличие железнодорожного пути;

- оценщиком для объекта оценки определена зона города ПК-1 (промышленные и коммунально-складские зоны I, II, III класса опасности) согласно Правилам землепользования и застройки в г. Костроме, утвержденным Решением Думы г. Костромы № 248 от 18 декабря 2014 года, вышедшим после даты оценки. Тем самым, оценщик нарушил пункт 8 ФСО № 1. На дату оценки действовали Правила землепользования и застройки г. Костромы, утвержденные Решением Думы г. Костромы № 62 от 16.12.2010 г., согласно которым объект оценки находился в зоне ПК-2 (зона производственно-коммунальных объектов III класса опасности);

- к отчету приложены не заверенные документы;

- в отчете указана противоречивая информация относительно возможности подъезда железнодорожным транспортом;

- оценщиком не введена корректировка на наличие у объекта оценки железнодорожной ветки, тем самым занижена рыночная стоимость объекта.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. эксперт определил в размере 11 125 000 рублей /т. 2 л.д. 2-56/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Представители лиц, участвующих в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных цехов, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: г

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 11 125 000 рублей.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 28 декабря 2016 года /т. 1 л.д. 12/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ООО «Уралвторчермет» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных цехов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 11 125 000 (одиннадцать миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов