Дело № 3а-425/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца открытого акционерного общества «Родина» - ФИО3, представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области – ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Родина» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованное лицо – Администрация города Ростова-на-Дону,

у с т а н о в и л :

ОАО «Родина» обратилось в суд с указанным заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящегося в собственности земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА квадратных метра, разрешенное использование – для проектирования и строительства многофункционального центра и многоэтажной автостоянки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности - ФИО3 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (в соответствии с заключением эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 мая 2017 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация г.Ростова-на-Дону.

В судебное заседание явился представитель административного истца -ФИО3, действующий на основании доверенности, уточненное заявление просил удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности -ФИО4 в суд явилась, возражала против удовлетворения уточненных административных исковых требований.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрации города Ростова-на-Дону, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ОАО «Родина» является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА квадратных метра, разрешенное использование – для проектирования и строительства многофункционального центра и многоэтажной автостоянки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается свидетельством о прве собственности и кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 7-10).

Согласно кадастровой справке от 07 февраля 2017 года (л.д. 11) кадастровая стоимость земельного участка составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Заявление ОАО «Родина» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года (л.д. 45-47).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28 декабря 2016 (л.д. 13-44). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 мая 2017 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на условия рынка, на дату продажи, местоположение участков и величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Возражая против заявленных административным истцом требований, представителями Правительствам Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону были представлены возражения относительно достоверности вышеуказанного экспертного заключения. 

В возражениях указано, что все объекты-аналоги имеют различия по местоположению. Данные корректировки были выведены из таблицы с приведенными данными, источник которых не указан. Эксперт использовал объекты-аналоги с различными датами публикации. Также указано на необоснованность отказа эксперта от корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. 

В возражениях также указано на то обстоятельство, что все участки существенно различаются по площади и не являются схожими. Эксперт вводит существенную корректировку на торг и местоположение объектов-аналогов, однако в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р, рекомендуется выбирать объекты максимально приближенные по рассматриваемым показателям; в заключении отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов. Необоснованно заниженная кадастровая стоимость земельного участка приведет к снижению доходной части муниципального бюджета, что затрагивает интересы муниципального образования «город Ростов-на-Дону».

Суд находит данные доводы ответной стороны и заинтересованного лица необоснованными исходя из нижеследующего.

В судебном заседании в качестве эксперта была допрошена ФИО1, которая пояснила, что является экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА именно она выполнила вышеуказанное экспертное исследование, удостоверила его правильность.

Ознакомившись с представленными возражениями эксперт пояснила, что отличие по площадям не является фактором, искажающим стоимость, если вводятся корректировки. Корректировки были введены в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости» под редакцией ФИО2. Дата оценки 01.01.2014, с того момента в открытом доступе осталось весьма ограниченное количество предложений, ввиду чего, подбор аналогов составляет большую сложность, для этого и разработаны методики введения корректировок, чтобы имеющийся аналог максимально приблизить к объекту оценки.

Также эксперт пояснила, что метод сравнения продаж обусловлен на анализе имеющейся информации в открытом доступе, и, как правило, в объявлениях не указываются такие данные, как кадастровые номера, для сохранения конфиденциальности продавца и объекта для посторонних, незаинтересованных лиц. 

Корректировка на дату оценки введена в расчетной таблице в графе «дата предложения/продажи». В расчетах использованы аналоги 2012 года ввиду отсутствия большого выбора на рынке в открытом доступе.

Со слов эксперта, задача оценщика – определить рыночную стоимость объекта оценки. Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ – под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Таким образом, после проведенного исследования, экспертом была определена наиболее вероятная цена, максимально объективно отображающая реальную рыночную стоимость объекта на дату оценки. 

Суд полагает возможным положить данные показания эксперта в основу решения суда, поскольку доказательств обратного сторонами не представлено, в то время как эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлена соответствующая подписка эксперта, содержащая результаты предупреждения об уголовной ответственности.

Более того, довод администрации г.Ростова-на-Дону об отсутствии в заключении кадастровых номеров объектов-аналогов не может быть принят во внимание, поскольку ни действующим законодательством об оценочной деятельности, ни федеральными стандартами оценки не предусмотрена обязанность указания кадастровых номеров объектов-аналогов при проведении оценки объекта недвижимости.

Кроме того, у всех объектов-аналогов указана либо улица города, либо район города, что позволяет определить местоположение земельных участков, их территориальную (функциональную) зону и транспортную доступность.

Ссылка на существенную корректировку на торг и местоположение объектов-аналогов, подлежит отклонению, поскольку о недостоверности данных экспертного заключения не свидетельствует и является допустимой.

Иные доводы возражений Администрации г.Ростова-на-Дону против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключении судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы либо допросе эксперта представителями административного ответчика и заинтересованного лица, не заявлялось.

Кроме того, ни представителем Правительства Ростовской области, ни представителем Администрации г.Ростова-на-Дону не было представлено каких-либо данных об иной стоимости земельного участка, как и не было представлено данных о наличии других объектов-аналогов. 

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключении эксперта, является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 9 651 000 рублей подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения ОАО «Родина» с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 30 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 мая 2017 года, решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы. 

Из материалов дела следует, что определением суда от 21 марта 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. Представленной в материалы дела копией платежного поручения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 апреля 2017 года подтверждается, что административный истец внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Следовательно, денежная сумма в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, внесенная ОАО «Родина» на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населенных пунктов, разрешённое использование – для проектирования и строительства многофункционального центра и многоэтажной автостоянки, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА квадратных метра, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 30 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от открытого акционерного общества «Родина» в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей на расчётный счёт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-425/2017 (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 мая 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 09 июня 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков