Дело 2-592/2025 (2-5894/2024;)

УИД 54RS0007-01-2024-005695-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новосибирск 6 ноября 2025 г. 

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе: 

председательствующего судьи Щегловой А.В.,

при секретаре судебного заседания Тарасовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ "На Кирова" к ФИО1 о демонтаже самовольной строительной конструкции, 

установил:

Товарищество собственников жилья «На Кирова» (далее – ТСЖ, истец) обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик) о возложении обязанности демонтировать строительную конструкцию, возведенную на кровле (входной группе) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, и восстановить общее имущество дома в первоначальное состояние. В обоснование иска указано, что в период с 09 по /дата/ ответчик, являясь нанимателем 

<

адрес>, расположенной на 3-м этаже 17-этажного дома, самовольно, без получения необходимых разрешений и согласия собственников помещений в многоквартирном доме, осуществил реконструкцию, возведя на кровле входной группы (над 3-м этажом) остекленную конструкцию (мансардный этаж). Данными действиями, по мнению истца, ответчик уменьшил площадь общего имущества (крыши), нарушил штатную систему ливневой канализации, целостность гидроизоляции кровли, вентилируемого фасада и утеплителя, что привело к протечкам и угрозе причинения ущерба имуществу и здоровью жильцов. Истец неоднократно обращался к ответчику и в контролирующие органы, однако нарушения устранены не были.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования и просит обязать ответчика демонтировать строительную конструкцию и привести общее имущество в первоначальное состояние, предусмотренное проектной документацией дома, а также взыскать судебные расходы: 6 000 рублей – государственную пошлину и 74 884 рубля – стоимость судебной экспертизы.

Ответчик иск не признал, представив письменные возражения и пояснения в судебном заседании. Он утверждал, что не производил реконструкцию, а лишь застеклил существующую террасу, входящую в состав его квартиры, с целью защиты от протечек воды и обеспечения безопасности своих несовершеннолетних детей. Ответчик ссылался на устное разрешение управляющей ТСЖ ФИО2 и на то, что получил согласие некоторых соседей. Он указывал, что в ходе работ его подрядчики восстановили все необходимые конструктивные элементы. Кроме того, ответчик настаивал, что, согласно заключению эксперта, выявленные нарушения (отсутствие снегозадержателей, ограждений и т.п.) могут быть устранены без демонтажа всей конструкции, и выражал готовность их устранить. Ответчик также заявил, что проблемы с подтоплением подземной парковки связаны с неисправностью общедомовой ливневой системы, которую не устраняет ТСЖ.

Третье лицо, собственник квартиры ФИО3, в письменном отзыве полностью поддержал исковые требования ТСЖ, указав, что ответчик самовольно, без решения общего собрания собственников и необходимых разрешений, захватил часть общего имущества, нарушив его права как сособственника.

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний в строительстве, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведенная ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (эксперт ФИО4, заключение от /дата/ №). Эксперт был допрошен в судебном заседании /дата/.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном и объективном исследовании, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что многоквартирный 17-этажный жилой дом расположен по адресу: 

<

адрес>, и является объектом капитального строительства.

Указанный дом был введен в эксплуатацию по окончании реконструкции здания бывшего МОУ ДОД «Юниор». Проектная документация на дом, носящая название «Реконструкция здания МОУ ДОД «Юниор» со строительством административно-жилой пристройки, рабочий проект жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной парковкой по 

<

адрес>» и распространяющаяся на земельный участок с кадастровым номером №, является единственным законным основанием, определяющим его архитектурный облик, конструктивные решения, состав и параметры общего имущества.

Управление многоквартирным жилым домом по адресу 

<

адрес> осуществляется ТСЖ «На Кирова», что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. 

Квартира № расположена на 3-м этаже указанного дома. Изначально ФИО1 вселился в нее на основании договора социального найма от /дата/, заключенного с Мэрией 

<

адрес>, действующей от имени собственника жилого помещения – муниципального образования 

<

адрес>, в лице главы администрации 

<

адрес> (наймодатель), и ФИО1, из которого следует, что изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоит из двухкомнатной квартиры, общей площадью 133,8 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выданному ООО «Ростехинвентаризация- БТИ» от /дата/, спорное жилое помещение имеет следующие технические характеристики: общая площадь – 133,8 кв.м., жилая площадь- 77,0 кв.м., вспомогательная площадь- 56,8 кв.м., в том числе: холл – 24,7 кв.м., санузел- 4.9 кв.м., жилая комната – 33,7 кв.м., кладовая – 7,3 кв.м., жилая комната – 43,3 кв.м., кухня – 15,5 кв.м., санузел- 4.4 кв.м., терасса – 13,9 кв.м.

Решение Октябрьского районного суда от /дата/ по делу № согласно которому на квартиру было признано право собственности за ответчиком и членами его семьи в законную силу не вступило, производство по делу приостановлено в суде апелляционной инстанции, а потому данное решение преюдициальной силы не имеет, а суд исходит лишь из тех обстоятельств, которые имеют для него обязательную силу. 

Как было установлено и не оспаривалось ответчиком, в период с 09 по /дата/, на кровле (крыше) входной группы многоквартирного дома, непосредственно над 3-м этажом, ФИО1 как нанимателем квартиры была возведена строительная конструкция. 

Данная конструкция представляет собой остекленный объем (помещение), пристроенный к наружной стене дома в уровне 3-го этажа. Она имеет общую площадь более 20 кв. м, опирается на существующие конструкции здания, а из ее внутреннего пространства оборудован выход непосредственно в жилые комнаты 

<

адрес>. Фактически, к квартире ответчика было пристроено новое, не предусмотренное проектом, изолированное помещение.

Установлено, что для производства указанных работ ответчик не получал разрешения на строительство (реконструкцию) от уполномоченного органа местного самоуправления – Администрации 

<

адрес>.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не принимало решения о реконструкции общего имущества (крыши) в части, касающейся возведения спорной конструкции. Согласие всех собственников на такое уменьшение общего имущества отсутствует.

<

адрес> ответчику было выдано предписание от /дата/ об устранении нарушений (прекращении работ и приведении в первоначальное состояние), которое им не исполнено.

Обращаясь в суд, истец исходил из того, что, будучи нанимателем квартиры по договору ФИО1, самовольно возведена строительная конструкция, которая в интересах жителей дома, должна быть демонтирована.

Суд устанавливает, что обращение истца (ТСЖ «На Кирова») в суд с настоящими требованиями является прямым исполнением его законной обязанности, возложенной на него пунктами 7 и 8 статьи 138 Жилищного кодекса РФ. ТСЖ, как орган управления общим имуществом, обязано принимать меры для прекращения действий, нарушающих права собственников на это имущество, и представлять их интересы в суде.

В ходе рассмотрения дела по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее производство в соответствии с требованиями закона поручено государственному экспертному учреждению ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта от /дата/ №:

1. Проектной документацией на реконструкцию здания (рабочий проект жилого дома) не предусмотрено наличие балкона, террасы или иного помещения, связанного с квартирой №. Площадь, на которой возведена конструкция, изначально являлась частью крыши (кровли) входной группы многоквартирного дома.

2. Крыша многоквартирного дома, включая кровлю над входной группой, относится к общему имуществу собственников помещений в этом доме в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ №). 

3. Работы, выполненные ответчиком, являются реконструкцией объекта капитального строительства, так как привели к изменению его параметров (площади, объема) путем надстройки (пристройки помещения). Данный вывод основан на определении реконструкции, данном в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. 

4. Проведенная реконструкция не соответствует градостроительным требованиям, поскольку осуществлена с грубым нарушением установленного порядка: отсутствуют проект реконструкции, положительное заключение экспертизы проекта, решение общего собрания собственников и разрешение на строительство (ст. 44 ЖК РФ, ст. 51, 52 ГрК РФ).

5. Имеются нарушения строительных норм и правил: частично отсутствует снегозадерживающее устройство, ограждение по карнизу кровли, стационарная лестница для доступа на кровлю и система против обледенения (СП 17.13330.2017). 

6. В результате работ повреждено общее имущество: разобран участок фасада с утеплителем и демонтирована часть стояка ливневой канализации.

7. Экспертом указано, что механическая безопасность несущих элементов самой возведенной конструкции обеспечена, и ее разрушение в ближайшей перспективе не прогнозируется. Однако механизм и последствия дополнительной нагрузки от этой конструкции на несущие конструкции самого жилого дома не исследовались, так как для этого требуются специальные расчеты, не входящие в компетенцию эксперта-строителя при проведении визуального обследования.

8. Нарушения могут быть устранены двумя путями: а) путем приведения всего в первоначальный вид (демонтаж конструкции и полное восстановление) или б) путем легализации самовольной постройки, что потребует проведения всего комплекса мероприятий по согласованию реконструкции, начиная с получения решения общего собрания собственников и заканчивая получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Безопасность для пользователей (риск падения, травмирования) не обеспечена.

Заключение эксперта, не оспоренное сторонами по существу и судом принимается в качестве доказательства (ст. 86 ГПК РФ).

Так, факт самовольного возведения ответчиком строительной конструкции на общем имуществе – кровле многоквартирного дома – подтвержден материалами дела, в том числе заключением экспертизы, и не оспаривается ответчиком по существу.

Его довод о том, что он лишь застеклил «террасу», входящую в состав квартиры, опровергается экспертным заключением, согласно которому проектом подобная терраса не предусмотрена, а возведенный объект является новой строительной конструкцией на крыше.

Так, возведение конструкции повлекло за собой следующие изменения в объекте капитального строительства такие как: изменение параметров здания (увеличение его объема и площади (надстройка)), захват общего имущества - кровля (крыша) входной группы, являющаяся согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил № общим имуществом собственников, была частично изъята из общего пользования и присоединена к жилому помещению, была демонтирована часть штатного стояка ливневой канализации, нарушена целостность и герметичность системы водоотведения с кровли, в месте примыкания конструкции к дому был разобран участок наружной стены с вентилируемым фасадом и утеплителем, демонтированы защитные элементы парапета, что привело к разгерметизации фасадной системы.

Из чего следует, что действия ответчика по своей правовой природе являются не «остеклением балкона», а реконструкцией многоквартирного дома, под которой в силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, в том числе его надстройка.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Такое решение в отношении спорной конструкции не принималось, о чем свидетельствуют материалы дела и подтвердил в суде третье лицо ФИО3 Представленное ответчиком согласие отдельных собственников, на которое ссылается ответчик, не заменяет законной процедуры и не отменяет требования ч. 3 ст. 36 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников при уменьшении общего имущества.

Осуществление реконструкции объекта капитального строительства без получения в установленном порядке разрешения на строительство является существенным нарушением градостроительных норм (ст. 51 ГрК РФ). Наличие предписания администрации о прекращении работ подтверждает противоправный характер действий ответчика.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в абзаце 3 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от /дата/ N 44 постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. 

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Понятие общего имущества в многоквартирном доме содержится в пункте 1 статьи 290 ГК РФ, части 6 статьи 15, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также в пункте 2 раздела 1 "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от /дата/ №.

В силу положений частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ для проведения реконструкции необходимо получение согласия всех собственников помещений в жилом доме и машино-мест, являющихся неотъемлемой конструктивной частью дома, поскольку уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Проведенная при отсутствии такого согласия реконструкция является самовольной (пункт 5 Обзора от /дата/). Данное согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство. Это положение корреспондируется с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ, частью 2 статьи 36 ЖК РФ.

Приведенные выше положения можно проиллюстрировать Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от /дата/ N 24-КГ22-10-К4. 

Таким образом, возведенная конструкция подпадает под признаки самовольной постройки, предусмотренные ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так как создана на общем имуществе без необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

Довод ответчика о возможности устранения выявленных нарушений без демонтажа, по сути, означает требование к суду и обществу санкционировать и легализовать самовольный захват общего имущества. Такая легализации возможна только в строгом соответствии с законом, начиная с получения согласия всех сособственников. Учитывая, что такое согласие отсутствует (более того, третье лицо и, как следует из многочисленных жалоб в материалах дела, иные собственники возражают против постройки), сохранение нструкции нарушает их права и интересы. Вывод эксперта о том, что долгосрочное воздействие дополнительной нагрузки на конструкции дома не исследовано, указывает на наличие неопределенности и потенциального риска для безопасности жильцов, что само по себе является основанием для устранения такой неопределенности, то есть демонтажа.

Довод ответчика о возможности приведения конструкции в соответствие с законом суд принимает во внимание, однако отмечает, что такая возможность (легализация) представляет собой самостоятельный сложный административно-правовой процесс, требующий, в первую очередь, получения согласия всех собственников помещений в МКД и разработки проектной документации. В материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик предпринял какие-либо действия в этом направлении или что такое согласие может быть им получено. На момент рассмотрения спора объект обладает всеми признаками самовольной постройки, а сохранение его в существующем виде нарушает права истца. В связи с этим у суда отсутствуют правовые основания для отказа в иске или для возложения на ответчика обязанности в альтернативной форме. 

Более того, легализация постройки (приведение ее в соответствие с законом) — это отдельный, самостоятельный и заблаговременный процесс. Он должен был быть осуществлен ответчиком до начала строительства или, как минимум, до обращения истца в суд. Предоставление такой возможности после выявления нарушения и обращения в суд означало бы, что суд санкционирует нарушение закона и ставит истца (чьи права уже нарушены) в зависимость от действий нарушителя, что повлечет нарушение принципа определенности и исполнимости судебного акта (ст. 13 ГПК РФ, ст. 203 ГПК РФ).

Суд также принимает во внимание установленные в рамках другого судебного разбирательства обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела. Так, решением мирового судьи 7 судебного участка 

<

адрес> от /дата/ по делу № (материалы приобщены к настоящему делу) был установлен факт причинения ущерба имуществу собственника вследствие затопления подземной парковки.

В рамках указанного дела судом на основании заключения судебной экспертизы был сделан однозначный вывод о том, что причиной затопления явились работы по реконструкции кровли пристроя входной группы, произведенные ФИО1, которые повлекли нарушение герметизации фасада, демонтаж элементов ливневой системы и парапетов.

Данные выводы, имеющие преюдициальную силу в силу ст. 61 ГПК РФ для настоящего дела, поскольку ФИО1 являлся учатником дела (третьим лицом), подтверждают и дополняют доказательственную базу, собранную по настоящему делу. Они свидетельствуют о том, что самовольные действия ответчика имели не только потенциальные, но и реальные негативные последствия, выразившиеся в повреждении общего имущества многоквартирного дома и причинении ущерба другому собственнику. Это обстоятельство дополнительно подтверждает обоснованность требований истца о необходимости устранения источника нарушений — самовольной строительной конструкции.

Факт причинения ущерба общей ливневой системе и фасаду, а также наличие в материалах дела сведений о затоплении подземной парковки как следствия нарушения системы водоотведения (что подтверждается вступившим в законную силу решением мирового судьи по другому делу), свидетельствуют о реальных негативных последствиях действий ответчика для общего имущества и имущества других собственников.

Устное разрешение, на которое ссылается ответчик, даже если бы оно было доказано, не могло и не может отменить требования жилищного и градостроительного законодательства и предоставить право на реконструкцию общего имущества. Представитель ТСЖ не обладает полномочиями на одобрение таких действий в обход закона и воли собственников.

Согласно статье 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Как разъяснено в пунктах 27, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом характера и особенностей спорных правоотношений, с учетом характера работ – демонтаж, который не связан со сбором разре, суд полагает необходимым установить срок для демонтажа самовольной конструкции 2 (два) месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., а также по оплате судебной экспертизы в сумме 74 884 руб. которые были необходимы для рассмотрения настоящего дела. Эти расходы понесены истцом в связи с необходимостью защиты нарушенных прав, что вызвано противоправным поведением ответчика.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования, удовлетворить.

Обязать ФИО1 в течение 2 (двух) месяцев с даты вступления решения в законную силу осуществить демонтаж строительной конструкции, размещенной на третьем этаже 17 этажного здания над входной группой многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> и привести общее имущество собственников многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> в первоначальное состояние, предусмотренное проектной документацией «Реконструкция здания МОУ ДОД «Юниор» со строительством административно-жилой пристройки, рабочий проект жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной парковкой по 

<

адрес>», расположенному на земельном участке с кадастровым номером №

Взыскать с ФИО1 в пользу Товарищества собственников жилья «На Кирова» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей; по оплате судебной экспертизы в сумме 74 884 (семьдесят четыре тысячи восемьсот восемьдесят четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.12.2025.

Председательствующий: А.В. Щеглова