№ 2-22/2026

УИД 39RS0021-01-2025-000714-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2026 года город Светлый

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Авдеевой Т.Н.,

при секретаре Власовой Т.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО4 к ФИО2 и ФИО5 о признании договора купли-продажи долей квартиры недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 являлся собственником 3/5 долей в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 64,2 кв.м. (КН № расположенной по адресу 

<

адрес>.

25 августа 2023 года от его имени представителем по доверенности ФИО5 с ФИО2 заключен договор купли-продажи указанных долей квартиры по цене 100 000 рублей.

09.10.2025 года ФИО4 обратился в суд, ссылаясь на нарушение его прав представителем ФИО5, который продал имущество по существенно заниженной цене относительно его рыночной стоимости, полагал, что сделка фактически прикрывает сделку, совершенную на иных условиях, т.е. является притворной, в связи с чем в силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ является ничтожной.

Кроме того полагал, что действия ФИО5 нарушают положения п.2 ст.174 Гражданского кодекса РФ, поскольку он совершил сделку по отчуждению имущества истца в ущерб его интересам.

ФИО4 просил суд признать договор от 25.08.2023 купли-продажи 3/5 долей квартиры по адресу 

<

адрес> недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность ФИО4 3/5 долей квартиры, а ФИО2 возвратить денежные средства в сумме 100 000 рублей путем взыскания с ФИО5, а также признать недействительной запись в ЕГРН о переходе права собственности на доли в квартире к ФИО2

В судебном заседании ФИО4 не присутствовал, извещён надлежаще.

Представитель ФИО4 по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным основаниям. Суду дополнил, что о сделке ему стало известно не ранее 07 декабря 2024 года, когда он написал смс сообщение сестре ФИО6, а о цене сделки узнал при ознакомлении с текстом договора купли-продажи в сентябре 2025 года.

Ответчик ФИО2 возражала против заявленного иска и пояснила, что истец её родственник. После смерти своего отца в 2019 году, на семейном совете, ФИО4 сказал, что примет наследство, но проживать в г.Светлый Калининградской области не намерен, поскольку живет и работает в г.Санкт-Петербург, а его работа связана с постоянным выездом в Финляндию, и в квартире не заинтересован. Было оговорено, что ФИО2 выкупит у Александра его 3/5 доли за сумму, которую сможет заплатить, при этом, сохранит ФИО4 постоянную регистрацию в квартире. Летом 2023 года ФИО4 выдал на имя ФИО5, свекра его родной сестры ФИО6, доверенность, а в августе 2023 была совершена сделка. ФИО2 по имеющейся договоренности передала ФИО5 денежные средства в размере 100 000 рублей, зарегистрировала переход права собственности на доли квартиры, в настоящее время проживает в квартире, исполняет обязанности собственника. Регистрация ФИО4 в квартире сохранена, но в квартире он не проживает.

Представитель ответчика ФИО3 поддержал доводы ответчика, обосновал позицию. Указал, что сделка является оспоримой и истцом пропущен срок давности по оспариванию сделки, в связи с чем просил отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен. Ранее дал пояснения, что ФИО4 родной брат его невестки ФИО6 Он не общается с истцом и до заключения договора купли-продажи не участвовал в обсуждении каких-либо условий о продаже долей квартиры. Доверенность на представление интересов ФИО4 была выдана на его имя только потому, что ФИО7 проживает в Калининградской области, а ФИО4 и ФИО6 в г.Санкт-Петербурге и в г.Москве; участвовать при совершении сделки ФИО4 не мог, в связи с занятостью на работе. При подписании договора купли-продажи он удивился, что стоимость покупки составляет 100 000 рублей, но вмешиваться в условия договора не стал. Он получил денежные средства от ФИО2, но ФИО4 их не передавал, т.к. ФИО6 сказала, что заберет деньги лично и передаст брату. Ни до, ни после сделки ФИО4 с ним не связывался. Готов отдать эти деньги истцу по первому требованию. Полагал, что требования ФИО4 не обоснованы, просил отказать.

В судебное заседание третье лицо ФИО6 не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела в её отсутствие, представила письменные возражения, просила в иске отказать. Из содержания возражений следует, что истец её родной брат; в 2019 году после смерти их отца, от принятия 2/5 долей квартиры по наследству она отказалась в его пользу брата и он стал владельцем 3/5 долей квартиры. В этом же году ФИО4 заявил, что работает в Финляндии и квартира ему не нужна. На семейном совете было решено, что ФИО2 выкупит доли у других сособственников квартиры (Шуманских) и у ФИО4 Александр был согласен, но просил сохранить ему регистрацию в квартире. Ольга (Курганская) оплатила имеющуюся задолженность по коммунальным платежам (около 25 000 рублей), кредитную задолженность наследодателя ФИО8 (35539 рублей). Перед сделкой Александр пояснил, что возьмет с ФИО2 оплату за покупку долей столько, сколько она сможет отдать без указания конкретной суммы, и заберет деньги у ФИО6 при личной встрече. Продажа долей иным лицам не обсуждалась. При совершении сделки Александр не мог присутствовать, в связи с постоянным нахождением в Финляндии. Летом 2023 года на имя ФИО5 была выдана нотариальная доверенность и в августе совершена сделка. Спустя непродолжительное она сообщила брату, что сделка состоялась а Курганская смогла оплатить только 100 тысяч рублей, при этом возражений от него относительно цены договора не поступило. Спустя какое-то время Александр перезвонил в нетрезвом состоянии, обвинил её в том, что сделка проведена быстро, что его оставили без жилья, после чего они поссорились. В тот же день он звонил матери ответчика ФИО10 с такими же претензиями. В декабре 2024 года от Александра пришло смс, в котором он просил сообщить о судьбе его долей в квартире, что вызвало у ФИО6 недоумение. Они с братом созвонились, она сообщила о состоявшейся сделке, договорились, что деньги за доли она передаст при личной встрече.

Третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежаще.

Свидетель ФИО9, мать ответчика, в судебном заседании подтвердила, что с ФИО4 после смерти его отца была достигнута договоренность о выкупе его 3/5 доли ФИО2 с сохранением постоянной регистрации Александра в квартире. В 2020 году ФИО2 выкупила 2/5 доли у Шуманских, в 2023 году у ФИО11, его регистрация сохранена.

Выслушав пояснения сторон и представителей, показания свидетелей, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что притворной является такая сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 этого же кодекса сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

ФИО4 являлся собственником 3/5 долей в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 64,2 кв.м. (КН № расположенную по адресу 

<

адрес>, из которых 1/5 доля принадлежала ему на основании договора № 5/с от 05.07.2000 на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома и акта приема-передачи № 5 от 30.09.2000, и 2/5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20.05.2020 после смерти ФИО8

25 августа 2023 года продавец ФИО4 в лице своего представителя ФИО5, действующего по нотариальной доверенности от 01.07.2023, и покупатель ФИО2 заключили договор купли-продажи, по которому ФИО2 купила у ФИО4 3/5 доли квартиры по указанному адресу за 100 000 рублей. Оплата по договору совершена в наличной форме, ФИО5 денежные средства получил. (т.1 л.д. 93-95)

ФИО2 зарегистрировала переход права собственности в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. На момент рассмотрения дела ответчик ФИО2 является единоличным собственником указанной квартиры. (т.1 л.д. 72-73)

Согласно поквартирной карточке в квартире имеют регистрацию собственник ФИО2 и истец ФИО4 (т. 1 л.д. 169)

Обращаясь в суд, истец ссылался на недействительность сделки, поскольку при заключении договора купли-продажи фактически была совершена сделка на иную сумму, чем указано в договоре.

В предмет доказывания по требованиям о признании притворной сделки недействительной входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства не установлено таких обстоятельств, которые бы свидетельствовали о том, что ответчики ФИО2 и ФИО5, заключая договор купли-продажи, в действительности стремились к достижению иного правового результата сделки, либо сумма по договору не соответствовала той, что указана в договоре.

Из пояснений ФИО2, ФИО5 и ФИО6 следовало, что конкретная продажная цена долей не оговаривалась, покупатель ФИО2 должна была оплатить истцу денежные средства, исходя из имеющихся, что на момент покупки составило 100 000 рублей. Договоренности о продаже долей квартиры за иную сумму, соответствующую рыночной стоимости недвижимости, вопросы рассрочки, отсрочки платежей по договору, при обсуждении и заключении сделки не имелось.

Таким образом, доказательств притворности оспариваемой сделки истцом не представлено и оснований для удовлетворения иска ФИО4 по данным доводам суд не усматривает.

Наряду с указанным основанием, истцом заявлено о нарушении его прав представителем ФИО5, поскольку он, действуя от имени ФИО12 по доверенности, при совершении сделки купли-продажи причинил значительный материальный ущерб доверителю, продав доли в квартире за цену в десятки раз ниже их рыночной стоимости, что дает основание ставить вопрос о недействительности сделки по п.2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ.

Действительно, на имя представителя ФИО5 ФИО4 01.07.2023 года была выдана доверенность в нотариальной форме, по которому ФИО13 был уполномочен продать принадлежащие истцу три пятые доли квартиры по адресу 

<

адрес> за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана сроком на три года, отменена распоряжением ФИО4 от 18.06.2025 года. (т.1 л.д. 11, 160)

Как следует из кадастровой выписки, кадастровая стоимость спорной квартиры по состоянию на момент обращения в суд составляет 4 611 165,34 рубля. (т.1 л.д. 72-73)

В отчете об оценке № 106-09/2025 от 17.09.2025, составленном ООО «Стандарт оценка», рыночная стоимость квартиры на дату 25.08.2023 года определена в размере 3 727 000 рублей, исходя из этой стоимости, стоимость 3/5 долей рассчитана в размере 2 236 000 рублей.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по п.2 ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В судебном заседании ответчик ФИО5 настаивал, что в обсуждении условий сделки, в том числе цены сделки, не участвовал, его полномочия ограничились подписанием договора и получением денежных средств от покупателя.

Данные позиция в полной мере согласовывается с пояснениями ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО6 о том, что ФИО4 был согласен на продажу долей квартиры ФИО2 без указания конкретной суммы продажи, но с соблюдением условия сохранения его регистрации в квартире по месту жительства. На данных условиях сделка была совершена и условие о регистрации продавца в квартире исполнено.

Каких-либо доказательств, которые свидетельствовали о договоренности ФИО5 и ответчика ФИО2 при заключении оспариваемого договора купли-продажи долей квартиры причинить ущерб интересам продавца, либо об осведомленности Курганской о том, что, подписывая договор купли-продажи, ФИО13 преследовал цель нанести ФИО4 заключением такого договора ущерб, суду не представлено.

Оснований для признания сделки недействительной по основаниям п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ, а также для удовлетворения производных требований, суд не находит, считает необходимым ФИО4 в удовлетворении иска отказать.

Стороной ответчика заявлено о пропуске срока обращения в суд с указанным иском, которые заслуживают внимания.

Руководствуясь положениями абз. 2 пункта 2 статьи 199, пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации суд исходит из того, что срок исковой давности, применяемый к спорным правоотношениям, по сделке с долями квартиры истек 25 августа 2024 года. Обращение в суд последовало 09.10.2025, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Довод представителя истца о том, что срок обращения в суд подлежит исчислению с 25 сентября 2025 года, т.е. с даты, когда он ознакомился с содержанием договора купли-продажи в рамках гражданского дела № находящегося в производстве Зеленоградского районного суда Калининградской области по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании денежных средств, отклоняются.

В рамках настоящего дела, истцом ФИО4 и третьим лицом ФИО6 представлена переписка друг с другом от 07-09 декабря 2024 года (т.1 л.д. 209), содержание которой свидетельствует, что о сделке купли-продажи долей ФИО6 сообщила ФИО4 больше года назад, то есть не позже декабря 2023 года. Таким образом, обращение в суд с настоящим иском совершено за пределами установленного годичного срока оспаривания сделки.

Допущенный истцом пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ФИО4 отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО2 и ФИО5 о признании договора купли-продажи долей квартиры недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Светловский городской суд в течение одного месяца.

Судья Т.Н. Авдеева

Мотивированное решение составлено 14.04.2026.