УИД: 50RS0010-01-2024-000780-84

гражданское дело №2-1797/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 апреля 2024 г. 

г.о. Балашиха 

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Емельянова И.С.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

заслушав объяснения представителя истца, поддержавшей иск, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ», в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет возмещения разницы общей площади квартиры в размере 239 992,76 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в размере 239 992,76 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб., штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб., почтовые расходы в размере 631,28 руб.

В обоснование исковых требований указано, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве. Ответчик (застройщик) передал истцу квартиру, площадь которой меньше площади квартиры, установленной договором на 1,90 кв.м. Истец обратился к ответчику с претензией, однако денежные средства в счет возмещения разницы площади квартиры до настоящего времени истцу не возмещены. Действиями ответчика истцу причинены моральные страдания, кроме того, истец понес расходы на оплату услуг представителя и почтовые расходы. 

ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» иск в заявленном размере требований не признает, указывает, что разница площади квартиры подлежит оплате в размере 63 155,99 руб., что подтверждается подписанным истцом актом приема-передачи. В случае удовлетворения исковых требований, просит применить к неустойке и штрафу положения ст. 333 ГК РФ. Указывает также, что заявленный размер расходов на оплату услуг представителя является завышенным и просит снизить ее до разумных пределов.

В судебном заседании истец не явился, извещен надлежащим образом.

ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» в судебное заседание своего представителя не направило, извещено, в т.ч. в порядке ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, что следует из факта представления суду возражений на исковое заявление.

Изучив доводы искового заявления и возражений относительно него, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 13 декабря 2021 г. ответчик (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключили договор № № в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и(или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.4 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок, указанный в п. 6.1 договора, передать объект долевого строительства участнику, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном разделом 4 договора, и принять объект долевого строительства, указанный в п. 2.1.1 договора, в порядке, предусмотренном разделом 6 договора.

Цена объекта долевого строительства составляет 5 535 936,10 руб. (п.4.1 договора).

04 марта 2023 г. квартира передана истцу по акту приема-передачи.

Согласно п.6 акта приема-передачи окончательная цена договора составляет 5 472 780,11 руб. 

Разница между окончательной ценой и оплаченной участником ценой договора составляет 63 155,99 руб. 

Согласно акту приема-передачи ответчик обязался возвратить истцу разницу между оплаченной и окончательной ценой договора в течение 30 дней с даты подписания акта приема-передачи.

28 декабря 2023 г. истец направил на адрес ответчика претензию с требованием уплатить разницу общей площади квартиры, неустойку, расходы на оплату юридических услуг.

Как предусмотрено п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В силу п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу п. 5 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.

На основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как предусмотрено ст. 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 45 Постановления от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. (абз 1)

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости. (абз. 2)

Пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения с отступлением от условий договора.

В соответствии с пп. 7 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (пп. 9 п. 4 ст. 8).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (пп. 1 п. 5 ст. 8) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Согласно статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Учитывая тот факт, что доказательств исполнения обязательств по выплате денежных средств в размере 63 155,99 руб., составляющих разницу между окончательной и уплаченной ценой договора, ответчиком не представлено, суд удовлетворяет требование истца о взыскании указанной суммы в полном объеме.

Застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 3.7 договора).

Для взыскания разницы между окончательной и уплаченной ценой договора в большем размере не имеется правовых оснований, поскольку результаты организованного ответчиком обмера квартиры истца отражены в сведениях ЕГРН, оснований считать их ошибочными не имеется, на ошибку в сведениях ЕГРН сторона истца не ссылается, а организованный по заказу истца обмер осуществлялся после выполнения отделочных работ.

Размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока исполнения требований потребителя за период с 27 января 2024 г. по 11 апреля 2024 г. составляет 47 998,55 руб., однако, с учетом заявления ответчика о применении к ней ст. 333 Гражданского кодекса РФ и последствий нарушения ответчиком прав истца, суд снижает ее размер до 6 000 руб. 

Оснований для взыскания штрафа не имеется в силу приведенного выше Постановления Правительства РФ.

В настоящем деле причинение истцу морального вреда обусловлено исключительно нарушением его прав как потребителя, оснований полагать, что просрочка исполнения каким-либо иным образом причинила истцу нравственные или физические страдания, не имеется.

С учетом установленной степени страданий истца, степени вины ответчика и прочих значимых для дела обстоятельств, суд полагает разумным и справедливым определить размер компенсации морального вреда равным 10 000 руб.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В связи с рассмотрением указанного дела истец понес расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей, что подтверждается договором №ФЛ на оказание юридических услуг от 21 декабря 2023 г., квитанцией к нему.

Принимая во внимание объем заявленных требований и их частичное 23% удовлетворение, сложность дела, объем оказанных представителем истца услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, возражения представителя ответчика, частичное удовлетворение исковых требований, суд исходит из того, что требованию разумности будет отвечать взыскание расходов на оплату услуг представителя в размере 23 000 руб.

Также истец в связи с рассмотрением дела понес почтовые расходы в размере 631,28 руб., которые подтверждаются платежными документами и подлежат взысканию с ответчика в его пользу, однако, с учетом частичного удовлетворения исковых требований почтовые расходы подлежат взысканию в размере 145,19 руб.

Таким образом, суд приходит к выводам об удовлетворении исковых требований в указанной выше части.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в счет возмещения разницы между окончательной ценой и оплаченной ценой договора №№ в долевом строительстве с выполнением отделочных работ (с использованием кредитных средств) от 13 декабря 2021 г. в сумме 63 155 рублей 99 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 27 января 2024 г. по 11 апреля 2024 г. в размере 6 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 23 000 рублей, почтовые расходы в размере 145 рублей 19 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме

изготовлено 03 мая 2024 г.