Дело № 2-421/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2018 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

Председательствующего судьи Вороновой О.Е.

При секретаре Белозеровой Е.Ю.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройтрест №7» об обязании передать по акту приема-передачи квартиру, взыскании компенсации морального вреда, признании недействительным условия договора,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Стройтрест № 7» о защите прав потребителя. Обосновывает его тем, что 09 октября 2013 г. между ООО «Стройтрест № 7» (заказчик-застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор № ДДУ-09/10/13-71 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: (адрес) В соответствии с вышеуказанным договором плановый срок окончания строительства - 30.12.2013г., передача объекта Дольщику по акту приема-передачи - в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Также предусмотрено, что в случае если Дольщик оформляет право собственности самостоятельно, застройщик предоставляет ему необходимый пакет документов для оформления права собственности Дольщика на завершенную строительством Квартиру (п.2.1.9). Согласно п.3.1 договора Дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры: 2541128,00 руб.. Истец исполнил свои обязательства в полном объёме. Однако, ответчик нарушил оговоренный сторонами срок передачи квартиры в собственность истца. Решениями Костромского районного суда Костромской области по делу № 2-858/2014 от 01.10.2014 года, по делу №2-488/2015 от 20.04.2015 года, по делу № 2-466/2016 от 20.04.2016 года, по делу №2-480/2017 от 06.06.2017 года установлено, что ООО «Стройтрест № 7» нарушены права ФИО1 как потребителя услуг по договору участия в долевом строительстве жилья в связи с несоблюдением срока передачи объекта долевого строительства (квартиры). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 08.12.2017 года, в связи с чем, квартира должна быть передана истице по акту приема-передачи до 08.03.2018 года. Однако в нарушение п.2.1.7 договора ответчик до настоящего времени не направил истице сообщение о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче, времени и месте подписания передаточного акта. 09.03.2018 года она обратилась в адрес ООО «Стройтрест № 7» с письменным требованием незамедлительно сообщить о готовности квартиры к передаче, времени и месте подписания передаточного акта. Ответ на обращение не поступил. В связи с реальной угрозой объявления ООО «Стройтрест №7» банкротом в ближайшее время и умышленными действиями руководства ООО «Стройтрест № 7», которое сознательно затягивает передачу дольщикам квартир по актам, истец испытывает постоянную напряженность и тревогу, что отрицательно отражается на ее здоровье, нарушился сон. Она вынуждена тратить свое время на постоянное отслеживание информации по данному дому и застройщику. Дом сдан с многочисленными недоделками, не подключен к постоянной схеме электроснабжения, в связи с чем, регулярно происходят отключения электроэнергии, прекращается отопление от собственной газовой котельной и горячее водоснабжение. В осмотре состояния квартиры в марте 2018 года ответчик истцу отказал. Своим издевательским поведением и отношением ответчик унижает её достоинство, так как, несмотря на ввод дома в эксплуатацию, она продолжает оставаться обманутым дольщиком, что причиняет ей нравственные страдания. По вине ответчика она вынуждена обращаться в суд с настоящим иском, поскольку ответчиком были нарушены обязательства по передаче объекта долевого строительства и ее права как потребителя услуг. 

Кроме того, согласно пункту 2.3.5 договора долевого участия в строительстве, дольщик обязан компенсировать застройщику на дату подписания передаточного акта квартиры расходы, связанные с эксплуатацией Объекта, завершенного строительством, включая оплату коммунальных услуг (при их наличии), расходы по техническому обслуживанию (содержанию), охране объекта, внесения платы за владение и пользование соответствующим земельным участком. Указанные расходы уплачиваются Дольщиком не позднее даты подписания Сторонами передаточного акта. Сумма подлежащих оплате Дольщиком указанных в настоящем пункте расходов рассчитывается и уплачивается за 6 месяцев вперед с момента ввода Объекта в эксплуатацию, пропорционально его доле в объекте. В случае неисполнения настоящего условия об оплате расходов Дольщик обязан уплатить Застройщику пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки. Указанные положения договора, предусматривающие оплату Застройщику перечисленных в п.2.3.5 Договора расходов, в т.ч. по внесению платы за владение и пользование соответствующим земельным участком, за 6 месяцев вперед с момента ввода объекта в эксплуатацию, противоречат положениям ст. 153 ЖК РФ, которой предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, а также ст. 154 ЖК РФ, которой определен состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Оплата дополнительных услуг Застройщика, не связанных с содержанием жилого помещения, нормами действующего законодательства не предусмотрена. Кроме того, ООО «Стройтрест № 7» принуждает всех дольщиков оплачивать одинаковую сумму 30 тысяч рублей, а не пропорционально доле в объекте (одно-, двух- или трехкомнатная квартира. При этом никаких пояснений по указанной сумме, никаких расчетов и подтверждающих документов о несении Застройщиком расходов, перечисленных в п.2.3.5 Договора, никому из дольщиков не предоставляется. Ответчику ничто не мешало в декабре 2017 года передать квартиры дольщикам, в том числе и ей, для выполнения п.2.3.5 Договора по возмещению расходов Застройщика, связанных с эксплуатацией данного многоквартирного дома (при наличии таковых). 

Со ссылками на ст. 309,310, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 153, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 15,16 Закона РФ «О защите прав потребителя», просит возложить на ООО «Стройтрест № 7» обязанность в 5-ти дневный срок с момента вступления в силу решения суда по данному делу предоставить для осмотра ФИО1 (адрес) передать данную квартиру по акту приема-передачи с необходимым пакетом документов для оформления права собственности; взыскать с ООО «Стройтрест № 7» компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; признать недействительными абзацы 2, 3, 4 пункта 2.3.5 договора долевого участия в строительстве № ДДУ-09/10/13-71 от 09.10.2013 года.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования об обязании ответчика предоставить ей квартиру для осмотра не поддержала ввиду отсутствия в настоящее время препятствий к осмотру. В остальном на иске настаивала в соответствии с доводами, изложенными в заявлении. Пояснила, что до настоящего времени ответчик не предпринял мер к урегулированию возникшего спора мирным путем, направленный в его адрес Акт приема-передачи квартиры не подписывает, имеющиеся в ней строительные недостатки не устраняет.

Представитель ответчика ООО «Стройтрест №7» в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства путем направления сообщения по электронной почте (л.д.68-69), о причинах неявки суд в известность не поставил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил. В письменном отзыве на иск указал на несогласие с требованиями. Пояснил, что представителю истца была предоставлена к осмотру квартира. В настоящее время ответчик осуществляет мероприятия по устранению обнаруженных истцом дефектов, что исключает возможность подписания акта приема-передачи до момента достижения согласия сторон относительно качества передаваемой квартиры. Требование о признании недействительным п.2.3.5 Договора необоснованно, поскольку, подписывая Договор, истец явно и недвусмысленно выразила свою волю на возникновение правоотношений с ответчиком, замечаний по поводу содержания Договора от неё не поступало. С момента подписания Договора прошло более четырех лет, а факт удовлетворения исков ФИО1 по другим делам указывает на её признание сложившихся правоотношений. Кроме того истец осмотрел квартиру и сообщил о выявленных дефектах, принимая на себя частичное исполнение обязательств. Со ссылкой на ст.10 ГК РФ указывает на недобросовестность действий истца и просит отказать в удовлетворении иска о признании пункта договора недействительным. Также указал, что требование о возмещении морального вреда не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств несения физических и нравственных страданий соразмерно заявленной сумме компенсации. Более того по итогам рассмотрения иных дел по искам ФИО1 в её пользу уже взыскивалась компенсация морального вреда по причине просрочки передачи спорной квартиры, в связи с чем иск ФИО1 о взыскании с ООО «Стройтрест №7» в её пользу компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит (л.д.70-74).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие стороны ответчика.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, оценив доводы каждой стороны, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закона N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 09 октября 2013 г. между ООО «Стройтрест № 7» (заказчик-застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор № ДДУ-09/10/13-71 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: (адрес), по условиям которого заказчик-застройщик обязуется своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями и подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Плановый срок окончания строительства - 30 декабря 2013 г. (п.1.8.) (л.д.7-13).

Дольщик обязался внести в счет участия в долевом строительстве денежные средства в объемах и сроки, предусмотренные договором - в размере стоимости квартиры 2 541 128 рублей (п.2.3.1, п. 3.1). 

Пунктом 1.5. договора установлено, что передача квартиры заказчиком-застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется в течение трех месяцев после получения заказчиком-застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии завершения всех расчетов по настоящему договору. 

Из представленных платежных поручений № 694634 от 26 ноября 2013 г. на 840 000 руб. и № 324639 от 01 ноября 2013 г. на 1 701 128 руб. следует, что ФИО1 обязанность по внесению денежных средств в сумме 2 541 128 руб. исполнена в полном объеме (л.д.14).

В свою очередь ответчиком допущено нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, которое установлено решениями Костромского районного суда от 01 октября 2014 г., от 20.04.2015 года, от 20.04.2016 года, от 06.06.2017г. и апелляционными определениями Костромского областного суда. Указанное обстоятельство в силу ст.61 ГПК РФ не подлежит доказыванию.

В соответствии со ст. 8 вышеназванного Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2.1.7 Договора заказчик-застройщик принимает на себя обязательство передать Дольщику квартиру по акту приема- передачи в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Сообщение о завершении строительства Объекта и готовности квартиры к передаче, времени и месте подписания передаточного акта направляется Заказчиком- Застройщиком Дольщику заказным письмом с уведомлением либо вручается лично под расписку по адресу Дольщика, указанному в реквизитах настоящего договора.

Из материалов дела следует, что 08.12.2017 года ООО «Стройтрест № 7» выдано разрешение № 78-06-29-2017 на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.15-16). При этом, квартира в установленный договором трехмесячный срок истцу по акту приема-передачи не передана.

Согласно сведениям с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, (адрес) поставлена на кадастровый учет 02.02.2018, присвоен кадастровый № (л.д.17).

09.03.2018 года в адрес ответчика истцом направлено обращение с просьбой сообщить о готовности квартиры к передаче, а также о времени и месте подписания передаточного акта, предоставить необходимый пакет документов для оформления права собственности на завершенную строительством квартиру (л.д.18-19). Затем 12.04.2018г. ФИО1 вновь обратилась к ответчику с письменным предложением о принятии по акту приема-передачи квартиры с имеющимися дефектами, часть из которых просила устранить силами застройщика (л.д.34-36).

Письмом от 12.04.2018г. ООО «Стройтрест №7» ответило ФИО1 о готовности приступить к передаче квартиры по Акту приема-передачи после выполнения условий об оплате Договора долевого участия (л.д.50). 

19.04.2018г. истец потребовала предоставить ей счет на оплату задолженности по договору, а также смету по стоимости балконного остекления и расходов застройщика, согласно п. 2.3.5 Договора (л.д.53).

26 апреля 2018г. в заявлении к ответчику истец вновь предложила подписать с ней акт приема-передачи квартиры на предложенных ею условиях, представив при этом подписанный ею Акт от 26.04.2018г. (л.д.54-55).

В письменном отзыве на иск, представитель ответчика, не оспаривая наличие дефектов в квартире, указывает на осуществление мероприятий по их устранению, в качестве обоснования довода о невозможности подписания Акта в настоящее время. 

Вместе с тем истец выражает однозначное согласие на подписание акта до устранения имеющихся недостатков. При этом законодательно не запрещена передача объекта недвижимости владельцу под условием устранения имеющихся недостатков в последующем. Принимая во внимание факт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, оснований считать, что присутствуют существенные препятствия в передаче объекта долевого строительства участнику, не имеется.

Суд полагает, что к числу таковых не относится задолженность участника по оплате услуги по остеклению балкона. Согласно выявленным замечаниям в соответствии СНиП3.04.01-87 СП 71.13330.2012, установленным специалистом компании СЛОН 03.04.2018г., на балконе спорной квартиры не открывается створка окна, на витраже имеется царапина. Стороной ответчика не представлено документального подтверждения устранения недостатков, равно как не представлено документальное обоснование сметного расчета стоимости услуг по остеклению, несмотря на соответствующие требования участника. Такое бездействие ответчика не должно влечь для истца негативных последствий в виде отказа передать построенный объект после сдачи его в эксплуатацию. Более того, правоотношения сторон по исполнению обязательств относительно остекления балкона квартиры не имеют юридической значимости для разрешения заявленного иска о передаче квартиры участнику, поскольку, как следует из содержания п.3.1 Договора, затраты на остекление балконов и лоджий в цену Договора не входят.

По состоянию на дату рассмотрения дела сведений о передаче квартиры истцу вместе с комплектом документов для государственной регистрации прав собственности, согласно пункту 2.1.9 Договора, в материалы дела не представлено. Таким образом, длительное бездействие стороны ответчика по исполнению обязательства передачи объекта участнику, полностью оплатившему стоимость объекта долевого строительства (л.д.14), является неправомерным. 

В связи с чем суд удовлетворяет требования истца об обязании ответчика в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 по акту приема-передачи жилое помещение: (адрес), расположенную на одиннадцатом этаже в (адрес), с необходимым пакетом документов для оформления права собственности, согласно Договору № ДДУ-09/10/13-71 долевого участия в строительстве жилого дома от 09.10.2013 года, заключенному между ООО «Стройтрест №7» и ФИО1.

По мнению суда установленный пятидневный срок для исполнения решения в указанной части иска является достаточным, поскольку не требует существенных временных затрат на оформление и подписание соответствующих документов.

Разрешая требование о компенсации морального вреда, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Согласно с. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и ст. 151 настоящего Кодекса. 

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. 

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших. 

С учетом указанных положений, принимая во внимание требования разумности и справедливости, длительности срока нарушения принятого ответчиком на себя обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства суд приходит к выводу о взыскании в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 5000 рублей. Такой размер, по мнению суда, соответствует принципам разумности, и в достаточной мере компенсирует причиненные виновными действиями ответчика нравственные страдания истца.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

С учетом принятого решения о компенсации морального вреда истцу, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя составит 2500 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО2

Относительно требования истца о признании недействительным пункта 2.3.5 договора (абзацы 2,3,4) суд руководствуется следующими правовыми нормами:

Согласно п.6, п.7 ч.2 ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

- лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

- застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В противоречие с указанной нормой права пунктом 2.3.5 Договора долевого участия в строительстве жилого дома предусмотрена обязанность компенсировать Застройщику на дату подписания Сторонами передаточного акта Квартиры расходы связанные с эксплуатацией Объекта, завершенного строительством, включая оплату коммунальных услуг (при их наличии), расходы по техническому обслуживанию (содержанию)…. Указанные расходы уплачиваются Дольщиком не позднее даты подписания Сторонами Передаточного акта. Сумма подлежащих оплате Дольщиком указанных в настоящем пункте расходов рассчитывается и уплачивается за шесть месяцев вперед с момента ввода объекта в эксплуатацию, пропорционально его доле в объекте. В случае неисполнения настоящего условия об оплате расходов Дольщик обязан уплатить Застройщику пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки. 

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом первым ст.168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Условие о возложении на участника обязанности по компенсации застройщику расходов по оплате коммунальных платежей и за содержание за период до передачи объекта долевого строительства противоречит вышеуказанной норме Жилищного кодекса РФ, что влечет его недействительность и свидетельствует об обоснованности требования о признании недействительным данного пункта договора в части оплаты коммунальных платежей и за содержание.

Вместе с тем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании недействительным указанного пункта договора в части возложения обязанности по оплате эксплуатационных расходов по охране объекта, оплате за владение и пользование соответствующим земельным участком.

Статьей 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в соответствии с частью второй которой, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги. Такие виды расходов как эксплуатационные на охрану объекта, оплату за владение и пользование соответствующим земельным участком и иные, возникающие в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве, нормами жилищного законодательства не включены в структуру платы за жилое помещение. Соответственно, их включение в пункт 2.3.5 договора не противоречит нормам закона, при заключении договора данное условие согласовано сторонами, договор подписан участником ФИО1, в связи с чем оснований для признания оспариваемого пункта договора в части указанных видов расходов не имеется. 

Более того в соответствии с п.2 ч.1 ст.18 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции действовавшей на момент заключения между сторонами договора) предусматривалось право застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях: возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

В редакции закона, действующей на момент разрешения спора, также предусмотрено право застройщика осуществлять операции по зачислению и списанию денежных средств на расчетном счете застройщика по оплате арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В судебном заседании истец подтвердила, что понимала содержание условий договора на дату его подписания; доказательств понуждения её к подписанию договора материалы дела не содержат. 

При таких обстоятельствах между сторонами было достигнуто обоюдное согласие об обязательствах участника (дольщика) компенсировать застройщику расходы, связанные с охраной Объекта и оплатой за владение и пользование земельным участком на дату подписания передаточного акта за 6 месяцев вперед с момента ввода Объекта в эксплуатацию, а также о последствиях неисполнения этих обязательств в виде пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Указанное в совокупности с отсутствием противоречий с действующим законодательством оспариваемого условия Договора о компенсации застройщику расходов по охране Объекта и в связи с владением и пользованием земельным участком, приводит суд к выводу об отказе истцу в удовлетворении иска о признании условий Договора в указанной части недействительным. 

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

С учетом ст. 333.19 НК РФ с ответчика ООО «Стройтрест № 7» в доход бюджета Костромского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в размере: (300 + 300 + 300) = 900 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ООО «Стройтрест №7» в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 по акту приема-передачи жилое помещение: (адрес), расположенную на одиннадцатом этаже в (адрес), с необходимым пакетом документов для оформления права собственности, согласно Договору № ДДУ-09/10/13-71 долевого участия в строительстве жилого дома от 09.10.2013 года, заключенному между ООО «Стройтрест №7» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Стройтрест №» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда - 5000 рублей, штраф - 2500 рублей, а всего: 7500 (семь тысяч пятьсот) рублей.

Признать недействительным пункт 2.3.5 договора долевого участия в строительстве № ДДУ-09/10/13-71 от 09.10.2013 года, заключенного между ООО «Стройтрест №7» и ФИО1 , в части возложения на участника обязанности по компенсации застройщику расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости в виде коммунальных платежей и за содержание.

ФИО1 в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Стройтрест №7» в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области государственную пошлину в размере 900 (девятьсот) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.

Судья: Воронова О.Е.

решение в окончательной форме 

изготовлено 04.06.2018 года 

судья: