Дело №3а-48/2021 (№3а-1006/2020)

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-48/2021 (№3а-1006/2020) по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Терминал Девелопмент» об 

оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Терминал Девелопмент» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (нежилого здания). Просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, представил замечания в письменном виде. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 28 017,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН имеющейся в материалах дела.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №19/0172-О, выполненный ООО «Русоценка», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года составляет 192 200 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Первая оценочная компания», эксперту ФИО3

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 272 375 592 рубля. 

С выводами судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Первая оценочная компания» ФИО3, не согласился представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, представил замечания в письменном виде. 

Выслушав показания представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО4, допросив эксперта ФИО3 по замечаниям представителя административного ответчика, суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО2

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 571 650 883 рубля.

Данные выводы экспертом в заключении повторной судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, а также первое заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ООО «Первая оценочная компания» ФИО3, замечания в отношении которого судом признаны обоснованными и правомерными.

Таким образом, суд, исследовав заключение повторной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом ФИО5 заключению повторной судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении повторной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

В опровержение возражений на заключение эксперта ФИО2 пояснил, что на стр.12 заключения приведен скриншот местоположения исследуемого объекта по данным Яндекс.Карт. На данном скриншоте видно, что исследуемый объект находится в непосредственной близости от остановки общественного транспорта (около 100 м), просматривается как с остановки общественного транспорта, так и с дороги, проходящей по территории. Расположение относительно красной линии - это не выход на первую линию дороги, а, в первую очередь, обеспеченность объекта высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком. Поскольку территория, на которой расположен исследуемый объект (для дилерских центров, на территории которых расположен исследуемый объект, важным фактором является близкое расположение к основным транспортным магистралям, обеспечивающим необходимый поток посетителей), обеспечена высоким автомобильным и пешеходным трафиками, внесение корректировки на красную линию не требуется. Помимо вышеизложенного, исследуемый объект является вспомогательным зданием к зданию автосалона, расположенного на первой линии Новорижского шоссе.

Кроме этого, эксперт ФИО2 указал на то, что вывод о том, что в представленной таблице имеются данные по гаражам/паркингам, ошибочен. В пункте 21 таблицы указаны автосервисные и авторемонтные здания и помещения, в том числе гаражи и мастерские. В данном случае подразумеваются автосервисные и авторемонтные помещения, расположенные в гаражах, но никак не сами гаражи, ни тем более паркинги. Таким образом, применение корректировки в один этап некорректен.

Также экспертом ФИО2 обращено внимание, что на стр. 34 заключения им указано, что размер корректировок определялся с учетом индивидуальных особенностей исследуемого объекта, в том числе учитывалась значимость наличия данных коммуникаций для эффективного использования. Поскольку конструктивно здание является сквозным, то и наличие или отсутствие отопления никак не отразится на эффективном использовании объекта исследования согласно функциональному назначению. Так как все подобранные экспертом аналоги имеют отопление, экспертом применена понижающая корректировка на его наличие, однако, учитывая вышесказанное, а именно, незначительное влияние на эффективное использование объекта, данная корректировка применена на минимальном уровне, который учитывает затраты на подключение систем отопления.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной повторной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Терминал Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 

<

данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 28 017,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 571 650 883 (пятьсот семьдесят один миллион шестьсот пятьдесят тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2021 года.