Дело № 2-1914/2025

УИД 24RS0048-01-2024-007081-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года Советский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Меркушкиной Г.А.

при секретаре Якуповой И.Р.,

с участием истца – ФИО1, представителей ответчика АО «Россельхозбанк» – ФИО2, ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Россельхозбанк» о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточнений (л.д. 143) к АО «Россельхозбанк» о понуждении к заключению договора купли-продажи, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец нашла на сайте krasnoyarsk.domclick.ru объявление о продаже дома, продавцом выступало АО «Россельхозбанк». Истец в мессенджере watsapp написала сотруднику АО «Россельхозбанк» ФИО4 о намерении купить дом, которая отправила истцу бланк заявления на приобретение и согласие на обработку персональных данных, истец заполнила заявление, согласие и направила их обратно, а также копию паспорта, ИНН, СНИЛС. В переписке, в заявлении было указано, что цена 455 000 руб. окончательная и не подлежит никаким изменениям. Также было указано, что по истечении 5 рабочих дней после получения заявления и документов, можно будет выходить на сделку.ДД.ММ.ГГГГ истец отправила все документы, ДД.ММ.ГГГГ от Елизаветы поступило сообщение, что для подтверждения намерений, нужно подъехать в любое из отделений АО «Россельхозбанк» открыть дебетовый счёт и внести сумму в размере 455000 руб. В этот же день истец внесла денежные средства на счет. Сотрудник банка пояснила, что отдает договор на согласование. ДД.ММ.ГГГГ Елизавета сообщила что сделка пройдёт с 26-29 марта и точную дату сообщит позже. ДД.ММ.ГГГГ от неё поступило сообщение о том, что не получится осуществить продажу за 455 000 руб. поскольку изначально стоимость актива составляет 955 000 руб. Руководством банка принято решение реализовать актив по первоначальной стоимости. После получения сообщения истец позвонила в банк по горячей линии и составила претензию. В ответе на претензию, полученную на электронную почту, было указано, что в ходе проведённой проверки установлено, согласно условиям реализации, стоимость актива составляет 955000 руб. Ошибка в стоимости была допущена в результате размещения объявления на сайте. Истцу была предложена беспроцентная рассрочка на покупку недвижимости сроком 3 месяца. Размещенное на сайте предложение о продаже дома к неопределенному кругу лиц, содержало все существенные условия договора, подробную информацию о товаре, цену, в связи с чем является публичной офертой. Истец связавшись с продавцом, заполнив намерение, согласие, внеся полную стоимость дома на специально созданный счет осуществила акцепт оферты на заключение договора купли-продажи, то есть договор между сторонами был заключен, в связи с чем у продавца АО «Россельхозбанк» возникла обязанность по передаче товара покупателю. Ответчик получив денежные средства по договору, внесенные на депозитный счёт, объект не продал, изменив цену товара, объявленную в момент оформления сделки, при этом покупатель имеет право на получение товара по цене заявленной в интернете. Истец просит понудить ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, СНТ «Финансист» ост. Пугачево, участок №, а также расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости с кадастровым номером: № за 455 000 руб., а также возместить моральный вред в размере 50 000 руб. 

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала, по основаниям изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что с заявлением непосредственно в банк не обращалась, письменно между сторонами договор не заключался, также не был подписан предварительный договор купли-продажи, общение по приобретению земельного участка и расположенного на нем жилого дома велось с сотрудником банка в мессенджере watsapp.

Представители ответчика АО «Россельхозбанк» - ФИО2, ФИО3 (полномочия проверены) в судебном заседании пояснили, что земельный участок и жилой дом были переданы банку по акту о передаче нереализованного имущества должника, с учетом балансовой стоимости актива, головным офисом рыночная стоимость актива установлена 952 200 руб., в объявлении цена продажи указана была ошибочно, о чем было сообщено истцу в ответе на претензию. Лицо осуществляющее переписку с истцом не имеет полномочий на определение цены продажи реализуемого имущества, не определяет порядок, условия реализации имущества. Также указала на то, что заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ в банк не поступало, делопроизводством не зарегистрировано, предварительный договор между сторонами не заключался, продажа объектов недвижимости не является видом деятельности банка, размещенное объявление о продаже объекта недвижимости не является публичной офертой, не носит характера публичного договора, в связи с чем у банка отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи на условиях, предлагаемых истцом. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта) (ч., 1, ч 2 ст. 437 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как установлено судом, на заседании Комитета по развитию розничного бизнеса АО «Россельхозбанк» принято решение, Красноярскому региональному филиалу оставить за собой (принять на баланс) нереализованное на повторных торгах имущество по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому с ФИО5: жилой дом с кадастровым номером: № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО5 и нереализованные в ходе исполнительного производства по цене 952 200 руб. Красноярскому региональному филиалу выполнить необходимые мероприятия по оставлению за собой нереализованного с торгов указанного имущества, отразить стоимость имущества на балансе банка на основании профессионального суждения профильного подразделения филиала, подготовленного с учётом стоимости имущества, предложенной судебным приставом-исполнителем при признании повторных торгов несостоявшимися, что следует из выписки из протокола заседании Комитета по развитию розничного бизнеса АО «Россельхозбанк» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 213).

На основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ АО «Россельхозбанк» приняло арестованное по акту от ДД.ММ.ГГГГ имущество, а именно: жилой дом по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 822 744 руб., земельный участок по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 129 456 руб., общая стоимость составляет 952 200 руб. (л.д. 146) 

Из отчета № № том 1529 ООО «Инвест Проект» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 2022 год составляет 870 000 руб., из них земельный участок – 136 000 руб., жилой дом – 734 000 руб. (л.д. 147-203). 

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером: № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за АО «Россельхозбанк» (л.д. 78-80).

Право собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за АО «Россельхозбанк».

Из выписки из протокола заседания Комитета по работе с проблемной задолженностью от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в реестр профильных нецелевых активов АО «Россельхозбанк» внесены изменения. Согласно приложению № к проекту решения Комитета по работе с проблемной задолженностью АО «Россельхозбанк» следует, что балансовая стоимость на дату принятия актива, жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: 

<

адрес> составляет 952 200 руб., рыночная стоимость 870 000 руб., целевой показатель реализации 952 200 руб., целевой срок реализации ДД.ММ.ГГГГ, прямая продажа по цене 952 200 руб. (л.д. 215).

Из объявления размещенного на сайте krasnoyarsk.domclick.ru следует, что продается жилой дом, площадью 75 кв.м., с кадастровым номером № расположенный на земельном участке площадью 464 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид пользования: для ведения садоводства, кадастровый № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно истории изменения цены, его стоимость ДД.ММ.ГГГГ составляла 1 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 950 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 955 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 700 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 455 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 955 000 руб. (л.д. 17)

Из переписки в мессенджере watsapp между истцом и сотрудником банка следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец выразила желание приобрести жилой дом, уточнив, является ли цена окончательной, сотрудник банка пояснила, что цена окончательная, при этом какая окончательная цена не указано. ДД.ММ.ГГГГ истцом заполнено заявление о намерении приобрести жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> стоимостью 455 000 руб. и направила посредствам мессенджера watsapp сотруднику банка. ДД.ММ.ГГГГ по просьбе сотрудника банка истец зачислила денежные средства на счет открытый в АО «Россельхозбанк». ДД.ММ.ГГГГ сотрудник банка сообщила, что не получится осуществить продажу за 455 000 руб., изначальная стоимость актива составляет 955 000 руб., руководством банка принято решение реализовать актив по первоначальной стоимости (л.д. 17-22).

Согласно ответа АО «Россельхозбанк» на обращение истца, в ходе проверки установлено, что по условиям реализации, стоимость актива составляет 955 000 руб. Ошибка в стоимости была допущена в результате размещения объявления на сайте. Банком истцу предложена беспроцентная рассрочка на покупку надвижимости на срок 3 месяца (л.д. 11).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ основным видом деятельности АО «Россельхозбанк» является денежное посредничество (л.д. 216,217), с ДД.ММ.ГГГГ поставлен на учет в налоговом органе Красноярский региональной филиал АО «Россельхозбанк» (л.д. 34,35).

Согласно доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ выданной АО «Россельхозбанк» директору Красноярского регионального филиала Банка, ФИО6 уполномочена заключать в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего банку и учитываемых на балансе филиала, в порядке, определенном в Банке, на основании решения уполномоченного органа банка с правом подписания любых документов, связанных с заключением, исполнением указанных договоров (п. 39) (л.д. 205-210).

Согласно доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ выданной сотруднику Красноярского РФ АО «Россельхозбанк», ФИО4 не уполномочена на согласование условий, определения рыночной стоимости объектов недвижимости, заключение сделок по продаже объектов недвижимости принадлежащих банку. 

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом договор продажи недвижимости может быть заключен только одним из предусмотренных ст. 434 ГК РФ способов: путем составления одного документа, подписанного сторонами, а договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Действующее законодательство исключает возможность заключения договора продажи недвижимости путем акцепта направленного предложения (оферты) и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемый объект недвижимости покупателю.

Согласно ч. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Публичным договором купли-продажи признается лишь договор розничной купли-продажи (ч. 2 ст. 492 ГК РФ), при этом договор продажи недвижимости не является договором розничной купли-продажи и не является публичным договором, в связи с чем у ответчика имеется право отказать потенциальному покупателю в заключении договора.

Понуждение ответчика заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащего ему имущества в отсутствие предусмотренной законом такой обязанности прямо противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку публикация объявления о продажи имущества в сети интернет, не может быть признана публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями, так как способ заключения договора купли-продажи по публичной оферте неприменим и не относится к случаям продажи недвижимого имущества. Оснований полагать, что ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи именно с ФИО1 не имеется, между сторонами предварительный договор купли-продажи не заключался, представленная в материалы дела переписка в мессенджере watsapp между истцом и сотрудником банка не является доказательством заключения сделки купли-продажи объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Россельхозбанк» о понуждении к заключению договора купли-продажи, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Советский районный суд г. Красноярска.

Председательствующий (подпись) Г.А. Меркушкина

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна

Судья Г.А. Меркушкина