Дело № 2-5155/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июля 2018 года г. Уфа 

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре Долгих Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ООО «Торговая сеть «Сладкий мир», Кунафиной Зиле Тагировне о признании недействительной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Кунафиной Зиле Тагировне о признании недействительной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, в обоснование требований указав, что помещение первого подъезда многоквартирного жилого домапо адресу: г. Уфа, 

<

адрес> бульвар, 

<

адрес>, литер А, занимает ФИО3 06.12.2010г. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №.3 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа Республика Башкортостан и ООО «Торговая сеть Сладкий мир», согласно которому арендатор передает, а арендодатель принимает во временное владение и пользование помещение подвала: №, 50, 50а, 53, 53а, 53б, 53в, 53г, 54 расположенные по адресу: г. Уфа, 

<

адрес> бульвар, 

<

адрес>, литер А, общей площадью 69 кв.м ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа между Управлением муниципальной собственности Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан и ООО «Торговая сеть Сладкий мир», в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала девятиэтажного жилого зданя, расположенного по адресу: г. Уфа, 

<

адрес> бульвар, 

<

адрес>, общей площадью 69 кв.м. (номера помещений: №, 50, 50а, 53, 53а, 53б, 53в, 53г, 54). 06.05.2017г. ООО «Торговая сеть Сладкий мир» продало вышеуказанные помещения ФИО3

Определением суда от 06.03.2018. произведена замена ненадлежащего ответчика Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Определением суда от 12.03.2018. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Торговая сеть Сладкий мир». 

Определением суда от 03.07.2018. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самотоятельные требования, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Согласно уточненных исковых требований истец просит признать ничтожным (недействительным) договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.01.2015г. №. 

Признать ничтожным (недействительным) договор купли-продажи от 06.05.2017г., заключенный между ООО «Торговая сеть Сладкий мир» и ФИО3

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 помещения №, 50, 50а, 53, 53а, 53б, 53в, 53г, 54 общей площадью 69 кв.м. по адресу: г. Уфа, 

<

адрес> бульвар, 

<

адрес>, литер А, 

Обязать ФИО3 освободить занимаемые помещения №, 50, 50а, 53, 53а, 53б, 53в, 53г, 54 общей площадью 69 кв.м. по адресу: г. Уфа, 

<

адрес> бульвар, 

<

адрес>, литер А, вернуть помещения в состояние, соответствующее проектной документации (до перепланировки).

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, заявив ходатайство о восстановлении срока исковой давности. 

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, представитель третьих лиц - ФИО8 требования иска поддержали, просили удовлетворить иск по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также просили восстановить пропущенный срок для обращения в суд.

Ответчики Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации ГО г. Уфа, Администрация ГО г. Уфа, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, не явились, явку своих представителей в суд не обеспечили, в возражениях на иск просили применить срок исковой давности. 

Ответчики ФИО3, ООО «Торговая сеть «Сладкий мир», третьи лица АО «УЖХ Кировского района ГО г.Уфа РБ», Государственный комитет РБ по жилищному и строительному надзору о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, не явились, явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таком положении в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Статьей 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 года N 443-1 "О собственности в РСФСР" устанавливалось, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций).

Согласно пункту 1 статьи 23 указанного Закона в муниципальной собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований, в частности находятся, в том числе жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда.

Во исполнение данного Закона Верховным Советом Российской Федерации принято Постановление от 27.12.1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

В соответствии с п. 2 Постановления объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

При этом в силу п. 5 указанного Постановления оформление передачи объектов, указанных в пункте 2 настоящего Постановления, в муниципальную собственность осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Из пункта 1 Приложения 3 следует, что к объектам муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.

Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с Приложением N 3 к Постановлению N 3020-1.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий", объекты, указанные в Приложении N 3 к Постановлению N 3020-1, являются муниципальной собственностью непосредственно в силу прямого указания закона и должны рассматриваться как объекты муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: г. Уфа, 

<

адрес> бульвар, 

<

адрес>, 1989 года постройки, принят в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании Указа Президиума Верховного Совета РБ № от 04.06.1992г., Постановления Правительства РБ от 31.12.2005г. №, Акта приема-передачи от 31.01.2006г.

01.10.1992 г. между Комитетом по управлению имуществом города Уфы и кооперативом «Кохинор» был заключен договора аренды № на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 73,5 кв.м.

В последующем кооператив «Кохинор» находился в указанном нежилом помещении на основании договоров аренды № от 13.02.2005 г., № от 26.09.2006 г.

В 1999 г. часть помещения площадью 30,7 кв.м, была передана в арендное пользование Молодежному жилищному комплексу «Афганец» на основании договора аренды № от 08.02.1999 г. сроком действия с 01.01.1999г. по 31.12.2000 г. 

Впоследующем, 22.05.2001 г. договор аренды № был перезаключен на новый срок с 01.01.2001 г. по 01.01.2004 г.

Оставшаяся часть помещения площадью 44,5 кв. м. была передана в пользование ООО «Кохинор» на основании договора аренды № от 02.03.1999г. В последующем, 22.05.2001 г. договор аренды № был перезаключен на новый срок с 01.01.2001 г. по 01.01.2004 г.

г. нежилое помещение, ранее занимаемое ООО «Кохинор» площадью 44,5 кв.м, было передано в арендное пользование ООО «ТС Сладкий мир» на основании договора аренды № сроком действия с 01.01.2005. на неопределенный срок.

г. договор аренды № от 22.05.2001 г., заключенный с ООО «Молодежный Жилищный Комплекс АФГАНЕЦ», расторгнут на основании решения Арбитражного суда РБ по делу № А07 - 39201/05 - Г - МРС.

После освобождения помещения ООО «Молодежный Жилищный Комплекс АФГАНЕЦ» с ООО «Торговая сеть Сладкий мир» был заключен договор аренды №.1 помещения общей площадью 73,6 кв.м., заключенный на сроком с 10.05.2006 г. по 10.05.2009 г. 

Вследствие произведенной перепланировки общая площадь объекта уменьшилась до 69 кв.м.

11.08.2009 г. с ООО «ТС Сладкий мир» был заключен договор аренды №.2 сроком действия с 10.07.2009 г. по 30.06.2010 г. помещения площадью 69 кв.м, который перезаключен в 2010 г. на новый срок с 01.07.2010 г. по 26.06.2011 г.

23.01.2015г. с ООО «ТС Сладкий мир» заключен договор купли- продажи указанного объекта.

06 мая 2017 года между ООО «Торговая Сеть сладкий мир» и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанного помещения, произведена запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 № от 17 мая 2017 года. 

Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату приватизации первой квартиры в доме.

Судом установлено, что на момент приватизации первой квартиры, то есть на 03 ноября 1992 года, спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты права, предназначенные для их самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений жилого дома, поскольку 01.10.1992 г. между Комитетом по управлению имуществом города Уфы и кооперативом «Кохинор» был заключен договор аренды № на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 73,5 кв.м.

Материалами дела, а также объяснением самого истца подтверждается, что спорные помещения находились в фактическом владении и пользовании Муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан и не находились в фактическом владении и пользовании собственников помещения многоквартирного дома. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на дату приватизации первой квартиры помещения не являлись, и в настоящее время не являются, техническими, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям жилого дома, факт выбытия спорных помещений из владения истца (собственников помещений мкд), и их нахождение в фактическом (опосредованном) владении ответчиков является установленным, поскольку спорные объекты недвижимости были переданы Администрацией ГО г. Уфа РБ во владение, а в последствии – в собственность ООО «ТС «Сладкий Мир» в рамках осуществления первой правомочий собственника спорного имущества.

Доводы истца о том, что указанные нежилые помещения ранее были предназначены для использования его жильцами многоквартирного дома, суд считает необоснованными, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, суду не представлено.

Спорные нежилые помещения находились в муниципальной собственности, на основании вышеизложенных правовых актов и в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации нежилые помещения по вышеуказанному адресу передавались в арендное пользование в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд считает, что в указанном многоквартирном доме находятся спорные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Истцом требования о признании права общей собственности, направленные на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право на которое не могло возникнуть в силу закона, в данном гражданском деле не заявлены. 

Истцом заявлены требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Когда лицо не обладает на спорное имущество зарегистрированным правом и фактически таким имуществом не владеет, вопрос о защите права собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил гражданского законодательства.

Требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения направлено на изъятие спорных помещений у лица, которое этими участками фактически владеет, и возврат фактического владения собственнику. 

На требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской федерации).

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Исходя из названных законодательных норм и вышеуказанных разъяснений, срок исковой давности по требованиям об истребовании его из чужого незаконного владения, заявленным от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не владеющих спорным нежилым помещением, однако считающих, что оно в силу закона является их общей долевой собственностью, начал течь с того момента, когда названным выше собственникам должно было быть известно о том, что упомянутое нежилое помещение незаконно выбыло из их владения.

Суд приходит к выводу, что постоянно проживая в указанном доме, учитывая дату приватизации первой квартиры 03.11.1992 г., после наступления которой возникло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после выбытия из владения собственников помещений в многоквартирном доме и фактического занятия спорных нежилых помещений арендаторами, заключившими соответствующие договоры с ответчиком, (с 01.10.1992 г. спорные помещения занимал кооператив «Кохинор») и отсутствия неограниченного доступа в указанные помещения собственников жилых помещений многоквартирного дома, при должной осмотрительности и заботливости, истец, имея возможность своевременно уточнить правовой статус указанных нежилых помещений, в любом случае мог своевременно узнать о нарушении своего права в указанный момент. 

Суд принимает во внимание, что как Администрация ГО г.Уфа, так и последующие собственники – ООО ТС «Сладкий мир», ФИО3 с момента приобретения спорного помещения в собственность открыто и добросовестно владели им. 

При разумном и добросовестном осуществлении своего права общей долевой собственности на общее имущество дома истцы в течение трех лет с момента возникновения у них права долевой собственности на общее имущество дома должны были узнать о том, что часть помещений дома, которые истцы считают общим имуществом дома, и доступ к которым ограничен, находится в собственности другого лица.

Как следует из дела, ФИО1 еще 10.12.2012. обращался в Государственную жилищную инспекцию РБ по вопросу занятия спорных помещений, 05.04.2013. общим собранием собственников помещений МКД принималось решение о предъявлении иска в суд. В адрес истца и иных жильцов дома различными государственными ораганами направлялись письма на их обращения с разъяснениями их прав (от 17.10.2014., 25.10.2013 и др.).

Истец обратился в суд с иском 02.02.2018., при этом, доказательства, свидетельствующие о приостановлении или перерыве срока давности, либо уважительности причин пропуска установленного законом срока исковой давности истцом суду не представлены.

Правовых оснований для признания недействительными договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.01.2015г. №, договора купли-продажи от 06.05.2017г., заключенного между ООО «Торговая сеть Сладкий мир» и ФИО3, судом не усматривается. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, в том числе по основаниям пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ООО «Торговая сеть «Сладкий мир», Кунафиной Зиле Тагировне о признании недействительной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы. 

Председательствующий Р.Р. Зайдуллин

Решение суда принято в окончательной форме 11.07.2018.