Дело №2-252/17

Мотивированное 

решение

 изготовлено 23.06.2017г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2017 г. с. Красногорское

Красногорский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Л.В. Коноваленко

при секретаре Е.М. Злобиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику указав, что 15.08.2016г.между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1250 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> с расположенной на нем квартирой, площадью 48,7 кв.м., кадастровый №.

ФИО1 свою обязанность оплатить передаваемое недвижимое имущество и принять его исполнил, однако ответчик от обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на переданные объекты недвижимости уклоняется.

Неоднократные просьбы явиться в органы государственной регистрации ответчик игнорирует, письменную претензию с требованием зарегистрировать переход права собственности не получила. Своими действиями ответчик нарушает права истца, в связи с чем истец просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 1250 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> с расположенной на нем квартирой, площадью 48,7 кв.м., кадастровый № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2016г.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал, при рассмотрения дела пояснил, что договор купли- продажи между ним и ответчиком был заключен в многофункциональном центре 

<

адрес>, где истец полностью произвел расчет с ответчиком за покупаемый земельный участок и квартиру. После подписания сторонами договора сотрудники многофункционального центра 

<

адрес> пояснили, что регистрацию перехода прав необходимо осуществлять по месту нахождения объектов недвижимости, а именно в Управлении Росреестра Красногорского района Алтайского края. В Управлении Россреестра в с. Красногорское в принятии документов для регистрации перехода права собственности сторонам было отказано по причине отсутствия согласия супруга ответчика ФИО3 на совершение сделки. Ответчик обещала получить нотариальное согласие, после чего зарегистрировать сделку. Впоследствии ответчик в телефонном разговоре с истцом потребовала денежные средства для оформления нотариального согласия супруга в размере 3800 рублей, которые ей были переведены истцом почтовым переводом. После осуществления перевода, примерно с октября 2016 года ответчик стала уклоняться от явки в регистрирующий орган, изначально мотивировала нахождением ее на заработках, затем болезнью ребенка, в последнее время на контакт не идет, меняет номера телефонов. После заключения договора купли- продажи, ответчик передала истцу ключи, он вселился в спорную квартиру, проживает там до настоящего времени, несет расходы по оплате коммунальных услуг, пользуется ею как собственной. В ходе рассмотрения дела изменил показания в части оплаты денежных средств по договору, изначально указывал, что денежные средства по договору купли- продажи в размере 70000 рублей были им переданы ответчику ФИО3 при подписании договора в многофункциональном центре 

<

адрес>, впоследствии пояснил, что после того как в Управлении Росреестра в с. Красногорское разъяснили о необходимости предоставить согласие супруга ответчицы на заключение сделки, он забрал у ФИО3 35000 рублей, пояснив, что передаст их ответчику при регистрации договора. Итого, с учетом впоследствии переведенной ей почтовым переводом денежной суммы в размере 3800 руб., он передал ответчику по договору купли- продажи от 15.08.2016г. 38800 руб.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась по известному суду со слов истца адресу в 

<

адрес>. Согласно информации, полученной с сайта «Почта России», почтовая корреспонденция получена ответчиком. Согласно адресных справок, имеющихся в деле, ответчик снялась с регистрационного учета в 

<

адрес> 17.10.2016г. и выбыла в 

<

адрес>, при этом выписана из 

<

адрес> 24.11.2016г. 

В связи с неизвестностью места жительства ответчика, судом в порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика был привлечен адвокат Трунова Т.Г., которая, действуя на основании ордера от 09.06.2017г. № в судебном заседании против иска возражала, указав, что ей не известна позиция ответчика по делу, кроме того, истец свою обязанность оплатить принятый товар не исполнил, денежные средства по договору им в полном объеме не оплачены, также, полагала, что исковые требования заявлены не корректно, суд не обладает полномочиями по государственной регистрации сделок, такие требования необходимо было предъявлять к Управлению Росреестра в Алтайском крае.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований на стороне ответчика Управление Росреестра в Алтайском крае, ГУ- Отделение пенсионного фонда РФ по Республике Алтай о времени и месте первого судебного заседания извещены надлежаще, представители третьих лиц в судебном заседании отсутствуют, согласно представленного отзыва представителя по доверенности ГУ- ОПФ РФ по Республике Алтай ФИО4 ГУ-ОПФ РФ в Республике Алтай возражает против иска ФИО1, поскольку спорные объекты недвижимости- земельный участок и квартира по 

<

адрес> в 

<

адрес> были приобретены ответчиком за счет средств материнского ( семейного) капитала, при этом ответчик дала нотариальное обязательство в соответствии с которым она обязуется в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала оформить квартиру в 

<

адрес> в общую собственность супруга и детей, с определением размера долей. До настоящего времени ответчик данную обязанность не исполнила и своими действиями лишила своих несовершеннолетних детей прав на недвижимое имущество.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Одним из оснований приобретения права собственности ст. 218 ГК РФ указывает приобретение его у собственника другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, ч.1 ст. 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу положений ст. ст. 131, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю.

Из анализа приведенных норм следует, что до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества, но в то же время, согласно позиции, выраженной в п. 60,61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав », покупатель не может распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статья 551 ГК РФ содержит положение о том, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности

Судом установлено, что 15 августа тысячи шестнадцатого года между ФИО1 (Покупатель) и ФИО3 (Продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность квартиру, общей площадью 48,7 кв.м., кадастровый № и земельный участок категории земель: земли населенных пунктов- для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1250 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Цена приобретаемого имущества составляет в соответствии с п. 3.1. Договора 70 000 руб. Согласно п.3.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 4.3 Договора недвижимое имущество считается переданным Покупателю с момента подписания настоящего договора.

Из пояснений истца следует, что расписка о передаче денежных средств сторонами не составлялась, при этом пояснил, что фактически им расчет по договору произведен не в полном размере, он передал ответчику в счет оплаты спорного земельного участка и квартиры 38800 рублей.В силу п. 4.2. договора покупатель приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество после государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.

20.12.2016г. ФИО1 в адрес ФИО3 направлена претензия, в которой он указывает на уклонение ответчика от оформления согласия супруга на совершение сделки купли- продажи, что не позволяет осуществить ее государственную регистрацию и нарушает его права как добросовестного приобретателя и предлагает в срок до 15.01.2017г. подготовить необходимые документы и связаться с истцом для уточнения совместных действий, однако, данная претензия ответчиком получена не была, и возвращена истцу в связи с истечением срока хранения.Из представленной Управлением Росреестра по Алтайскому краю информации следует, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости квартира и земельный участок, расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежат на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и дополнительного соглашения от 14.03.2016г.

В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из договора купли- продажи от 03.03.2016г., заключенного между продавцом О. Е.К., действующей через представителя по доверенности Б. А.Н. и покупателем ФИО3, действующей через представителя по доверенности А. Г.А., а также дополнительного соглашения к указанному договору от 09.03.2016г. следует, что ФИО2 купила у О. Е.К. квартиру, площадью 48,7 кв.м. и земельный участок, площадью 1250 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес>. Продажная стоимость квартиры и земельного участка по соглашению сторон определена в сумме 450000 рублей (п.7.1.) Порядок расчета предполагает передачу покупателем продавцу суммы за земельный участок в размере 10 000 рублей до подписания договора. Сумма за квартиру в размере 440000 рублей будет перечислена на расчётный счет Продавца открытый в Горно- Алтайском отделении ПАО « Сбербанк» в течение трех месяцев с момента подачи документов на распоряжение средствами материнского семейного капитала в ГУ-Управление ПФР в г. Горно- Алтайске Республики Алтай из средств государственного сертификата на материнский ( семейный) капитал, выданный на имя ФИО3 от 22.01.2016г.( п.7.2).

Как следует из документов, представленных ГУ-ОПФ РФ по Республике Алтай, в связи с рождением у ФИО3 второго ребенка, 22.01.2016г. ей выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-7 №.

По договору целевого займа № № заключенному 21.03.2016г. между КПКГ “ Касса взаимопомощи «Семья» и ФИО3, последней предоставлен займ в размере 440000 руб. на приобретение квартиры по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

На основании заявления ФИО3 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, средства материнского (семейного) капитала в размере 453026 руб. были перечислены в счет погашения задолженности по займу КПКГ « Касса взаимопомощи «Семья» 24.05.2016г. (решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала от 15.04.2016г., выписка из лицевого счета застрахованного лица от 11.05.2016г.)

22.03.2016г.ФИО3 оформила обязательство, удостоверенное нотариусом, в соответствии с которым обязалась спорную квартиру и земельный участок по 

<

адрес> в 

<

адрес> в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского ( семейного) капитала оформить в общую собственность супруга и детей с определением размера долей по соглашению. 

Однако, указанное обязательство ФИО3 выполнено не было, что подтверждается сведениями о зарегистрированных правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведений о приобретении в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения в материалах дела также не имеется.

Более того, ответчик заключила договор купли- продажи приобретенной за счет средств материнского капитала квартиры и земельного участка, что подтверждается представленным истцом договором купли-продажи, при этом суд отмечает, что в представленном договоре отсутствует дата его заключения, а именно не ясно 15 августа какого года он заключен, в силу чего договор не может считаться заключенным. 

В силу вышеуказанных обстоятельств, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ФИО1 требований и избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Сделка, совершенная ФИО3 без учета интересов несовершеннолетних детей, привела к нарушению их жилищных прав и законных интересов. 

Договор купли- продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО3, как указано выше, не может быть признан заключенным ввиду отсутствия в нем даты заключения, а кроме того, он не может быть признан соответствующим закону, и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Помимо изложенного, условия договора по оплате приобретаемого имущества истцом не исполнены, как следует из его пояснений, данных в судебном заседании, им произведена частичная оплата по договору.

Учитывая установленные судом обстоятельства, правовые основания для перехода права собственности на спорную недвижимость к ФИО1 отсутствуют, в этой связи в удовлетворении исковых требований необходимо отказать. Одновременно, суд считает необходимым обратить внимание, что ФИО1 вправе иным способом защитить право, которое считает нарушенным, в том числе путем обращения в суд с иском о взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л 

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Красногорский районный суд Алтайского края.

Судья: Л.В. Коноваленко 

.

. 

.

.

.