№

Дело № 2-132/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Челябинск 

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Календарева А.А., при секретаре Вус М.С., рассмотрев гражданское дело по иску ФИО5 к администрации г. Челябинска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, договором купли-продажи объектов недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратился в Советский районный суд г. Челябинска к администрации г. Челябинска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, договором купли-продажи объектов недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

В обоснование иска указал, что между ним и ООО «Элит» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, протяженностью № метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данные объекты недвижимого имущества, расположены на земельном участке с кадастровым номером: №, площадью № кв.м., по адресу: 

<

адрес>, арендатором которого являлось ООО «Элит». Цена объектов недвижимого имущества, являющихся предметом предварительного договора составила, 2 000 000 руб. и подлежала оплате в течение 5 рабочих дней с момента его заключения путем внесения наличных денежных средств в кассу ООО «Элит», что ФИО5 исполнено. Также 1 000 000 руб. ФИО5 должен был оплатить ООО «Элит» в течение 5 рабочих дней с момента заключения основного договора, однако, ООО «Элит» не исполнен ряд взятых на себя обязательств, а ДД.ММ.ГГГГ данное юридическое лицо вовсе прекратило свою деятельность. С учетом изложенного, просит признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ООО «Элит», договором купли-продажи объектов недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств до рассмотрения дела не представил. 

Представитель истца на основании доверенности ФИО5. в судебном заседании заявленные требования поддержала, представила доказательства наличия объектов недвижимости, которые приобретены ее доверителем.

Представитель ответчика и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, не явилась, ранее представляла отзыв на заявленные исковые требования, в которых оснований для их удовлетворения не усматривала, поскольку ФИО5 и ООО «Элит» заключена ничтожная сделка. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ООО «Элит» не явились. 

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п. п. 1, 3 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Исходя из ч. ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м. на основании договора аренды земли г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ № № передан Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУиЗО) ЗАО «Аркада». Срок договора аренды продлевался ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аркада» (ранее ЗАО «Аркада») и ООО «Элит» заключен договор купли-продажи здания охраны площадью № кв.м. и права аренды земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером № (ранее - №) (л.д. №).

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №, срок указанного договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №). 

Сведений о продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № в период с ДД.ММ.ГГГГ, а также расчет арендной платы за указанный период материалы дела не содержат и сторонами, в том числе КУиЗО не представлено. 

ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО и ООО «Элит» заключен самостоятельный краткосрочный договор аренды земельного участка г. Челябинска № № №, исходя из которого срок его аренды составляет № года с даты подписания акта приема-передачи, который подписан ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, действовал до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №). При этом, договор аренды носил целевой характер, а именно ООО «Элит» приняло на себя обязательства по: осуществлению подготовки проектной документации на завершение строительства объекта недвижимости и ее утверждение в установленном порядке; оформлению разрешения на завершение строительства; ведению строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией; выполнению комплексного благоустройства и озеленения участка строительства; обеспечению вывоза отходов потребления с участка строительства; оформлению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и др. 

В целях взыскания просроченной задолженности по арендным платежам с ООО «Элит», КУиЗО в Арбитражном суде Челябинской области дважды инициированы исковые производства, по результатам рассмотрения которых, требования последнего ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, признаны обоснованными (л.д. №). 

Дополнительных соглашений к краткосрочному договору аренды земельного участка г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ № № между КУиЗО и ООО «Элит» не заключалось, ввиду чего ДД.ММ.ГГГГ КУиЗО в адрес ООО «Элит» направлено уведомление о прекращении договора по сроку, которое получено последним ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Представителем КУиЗО, администрации г. Челябинска доказательств того, что предпринимались меры к понуждению ООО «Элит» возвратить земельный участок с кадастровым номером №, путем подписания акта приема-передачи, либо путем совершения иных действий, направленных на его фактическую передачу, освободить его от принадлежащего юридическому лицу имуществу, в том числе путем его сноса, демонтажа, в том числе в судебном порядке, не представлено.

Далее, межу директором ООО «Элит», действующим от имени данного юридического лица и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО «Элит» на праве собственности и расположенных на участке с кадастровым номером №:

- нежилого здания с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (№);

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, протяженностью № метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> (№), (№ договора).

При этом, до ФИО5 доведено, что право аренды ООО «Элит» на земельный участок с кадастровым номером: №, зарегистрировано в установленном законом порядке, номер и дата государственной регистрации: № (л.д. №.).

Сведений о доведении до ФИО5 информации о заключении между КУиЗО и ООО «Элит» ДД.ММ.ГГГГ краткосрочного договора аренды земельного участка г. Челябинска №, а также получении ООО «Элит» ДД.ММ.ГГГГ уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора по сроку не имеется. Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ этого также не содержит.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст.429 ГК РФ).

Исходя из п№ предварительного договора, следует, что основной договор должен быть заключен сторонами в течение трех лет с момента его подписания. Таким образом, основной договор, в силу условий предварительного договора должен быть заключен между истцом и ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ.

Цена основного договора сторонами определена в размер 3 000 000 руб., что отражено в п. № предварительного договора, которая оплачивается поэтапно, что указано в п. №, а именно, ФИО5 в течение 5 рабочих дней с момента заключения предварительного договора должен внести наличные денежных средств в кассу ООО «Элит» в размере 2 000 000 руб. и 1 000 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента заключения основного договора.

В целях исполнения взятых на себя обязательств ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ внес по приходному кассовому ордеру № № в бухгалтерию ООО «Элит» наличные денежные средства в размере 2 000 000 руб. (л.д. №). 

В свою очередь ООО «Элит» обязалось:

- совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанным в п№, по основному договору к покупателю, в том числе в согласованный сторонами в основном договоре срок представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы (п№. предварительного договора);

- заключить в будущем основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, указанных в п№, настоящего договора, на условиях, согласованных сторонами (п№ предварительного договора);

До подписания основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, указанных в № настоящего договора осуществить завершение строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, протяженностью № метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для чего:

- получить градостроительный план земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 15016 кв.м., по адресу: 

<

адрес>;

- на основании градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, разработать и утвердить проектную документацию для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- на основании проекта получить в установленном законом порядке разрешение на строительство;

- на основании разрешения на строительство завершить строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- после завершения строительства объекта незавершенного строительства с

кадастровым номером №, в установленном законом порядке сдать данный объект в эксплуатацию и получить разрешение на ввод в эксплуатацию (п№ предварительного договора).

Исходя из выписки из ЕГРЮЛ, следует, что в отношении ООО «Элит» ДД.ММ.ГГГГ МИ ФНС №, внесена запись о его исключении из Единого государственного реестра юридических лиц, в связи наличием сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности (л.д. №).

В силу ч. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Таким образом, правоспособность ООО «Элит» с ДД.ММ.ГГГГ утрачена, ввиду чего оно не может иметь прав и исполнять обязанности, соответственно, у ФИО5 возможность заключить основной договор с ООО «Элит» отсутствует.

Анализируя представленные доказательства, суд, при принятии решения также руководствуется правовыми позициями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В частности в п. 23 изложено, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В п. 25 определено, что отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного Договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ) (п.29 Пленума).

Представитель ФИО5 указывает на добросовестное исполнение со стороны своего доверителя всех условий предварительного договора, обратного, с учетом исследованных в судебном заседании доказательств, не установлено, ввиду чего довод представителя администрации г. Челябинска и КУиЗО о том, что между ООО «Элит» и ФИО5 заключена ничтожная сделка не может быть принят во внимание.

Также представителем администрации г. Челябинска и КУиЗО указывается, что какое-либо имущество, принадлежащее ФИО5., на спорном земельном участке отсутствует. 

Данная позиция опровергается представленными стороной истца доказательствами, в частности техническими планами и техническими паспортами на нежилое здание и железнодорожный путь. 

При указанных обстоятельствах, основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, отсутствуют. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к администрации г. Челябинска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, договором купли-продажи объектов недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО5 и ООО «Элит», договором купли-продажи объектов недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.А. Календарев

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2025 года.