2-367/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Карачаевск 28 ноября 2025 года. 

Карачаевский городской суд КЧР в составе председательствующего судьи Кубанова Э.А.,

с участием представителя истца и ответчика по встречному иску ФИО1, представившей доверенность от (дата обезличена),

при секретаре Лайпановой З.С-Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой и его сносе и по встречному иску ФИО3 к Управлению экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа о признании за ответчиком права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой и его сносе.

В иске указало, что ФИО2 (далее - ответчик) на основании договора, заключенного с Управлением экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа от (дата обезличена) (номер обезличен) в аренду предоставлен земельный участок площадью 56 кв.м., расположенный по адресу: КЧР, (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен). Земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание». Однако, в нарушение требований ст. 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от (дата обезличена) № 190-ФЗ ФИО2, проект объекта недвижимости не разработала и в Администрацию Карачаевского городского округа для получения разрешительной документации не обратилась. Самовольно ФИО2 на земельном участке, предоставленном ей в аренду, залила фундамент и возвела стены (коробку) объекта. Право собственности на данное строение не зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО2 В соответствии с п. 4 ст. 222 ГК РФ, данное строение является самовольной постройкой, так как возведено без выданного в установленном порядке разрешения на строительство и без соблюдения градостроительных ограничений, что подтверждается актом обследования строящегося объекта от (дата обезличена). (дата обезличена) составлен протокол об административном правонарушении в отношении ФИО2 Сохранение указанного строения нарушает права и законные интересы Управления архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа (далее - истец), а именно: строительство ведется без отступов от границ, в нарушении установленных градостроительных регламентов. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Предписание истца от (дата обезличена) (номер обезличен) прекратить работы и демонтировать возведенные стены и фундамент и привести земельный участок в первоначальный вид ответчик добровольно не удовлетворил, оставил без ответа вышеуказанное предписание. В связи с чем Управление архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа просит признать строение, возведенное ФИО2 по адресу: КЧР, (адрес обезличен), самовольной постройкой и обязать ФИО2 в срок 10-и дней после вступления решения в законную силу снести самовольно возведенное строение, расположенное по адресу: КЧР, (адрес обезличен), за свой счет путем демонтажа и освобождения участка от строительных материалов.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа о признании за ответчиком права собственности на самовольную постройку.

Во встречном иске указала, что (дата обезличена) между мной ФИО2 и Управлением экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа, был заключен договор аренды на земельный участок общей площадью - 56 кв.м., по адресу: КЧР, (адрес обезличен), на котором, ею было возведено нежилое здание, общая площадь застройки - 40,6 кв.м.. При возведении самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается экспертным исследованием. Более того, сохранение исследуемого объекта капитального строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создает препятствия в пользовании рядом расположенными земельными участками, зданиями, сооружениями. Спорный объект находится в пределах земельного участка, находящегося у истца на праве аренды. Для получения разрешения на строительство, она обратилась в Управление архитектуры, градостроительства, имущественных отношений, где ей пояснили, что для выдачи разрешения на строительство ей необходимо предоставить полный пакет необходимых документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства. Из данной нормы следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта только после получения разрешения на строительство, осуществление при всех предусмотренных законом мероприятий и оформление документов, подготавливаемых в целях его получения к осуществления строительства. В случае если у застройщика имеются все необходимые документы для получения разрешения на строительство, то представление таких документов в уполномоченный орган, не является единственным основанием, для получения разрешения на строительстве. Указанные документы застройщик должен предоставить до фактического начала строительства объекта. Она обратилась в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по КЧР, по вопросу регистрации прав на объект недвижимости - нежилое здание, общей площадью - 40,6 кв.м., расположенного по адресу: по адресу: КЧР, (адрес обезличен). Однако в регистрации прав собственности ей было отказано и рекомендовано обратиться в суд. В связи с указанными обстоятельствами она не смогла оформить права собственности на недвижимое имущество, в соответствии с нормами действующего законодательства. В соответствии со ст. 222 ч.1 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений. В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, но в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано, судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью - 40,6 кв.м., и площадь никем не оспариваются. Возведенное ею нежилое здание имеет признаки самовольной постройки, а именно: построены на принадлежащем ей, на праве аренды земельном участке, но без получения разрешительных документов. Его существование в данном виде не нарушает прав и интересов других лиц и соответствует всем требованиям строительных и градостроительных нормативов. Таким образом, сохранение самовольной постройки не создаст угрозы жизни и здоровью граждан. Она, после приобретения указанного земельного участка, фактически на протяжении всего этого времени, является арендатором, распоряжается и пользуется им по своему усмотрению. Она попыталась решить возникшую проблему без судебного разбирательства, но все оказалось безрезультатным. В пункте 3 этой нормы указано, что право собственности на самострой может быть признано судом при условии, что он соответствует всем параметрам, и режим использования имеющегося земельного участка допускает ведение строительства на нем. С её стороны описанные условия соблюдены. Спорные объекты расположены в границах её земельного участка, не нарушают прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, она предприняла все меры для получения разрешительной документации/акта ввода в эксплуатацию, что подтверждается: заявлением на выдачу разрешения на строительство и ответом Мэрии муниципального образования (адрес обезличен) КЧР. В связи с чем ФИО2 просит в удовлетворении исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа КЧР о признании строения самовольной постройкой и обязании снести самовольно возведенное строение, за свой счет путем демонтажа и освобождении участка от строительных материалов, отказать и признать за ней права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, общей площадью - 40,6 кв.м., расположенной на земельном участке, обшей площадью - 56 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с (номер обезличен) по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен).

Определением Карачаевского городского суда КЧР от (дата обезличена) произведена замена ненадлежащего ответчика Управления архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа на надлежащего - Управление экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа, а также допущена в порядке процессуального правопреемства замена ответчика Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа на Управление экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа.

Представитель Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа в судебном заседании исковые требования Управления поддержала и просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям, а в удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать, поскольку согласно заключению эксперта ФИО6 нарушены градостроительные нормы и правила землепользования и застройки, а также не предпринято надлежащих мер для получения разрешительной документации.

ФИО2, её представитель и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, Межмуниципальный отдел МВД России «Карачаевский», будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в таковое не явились.

Представитель ФИО2 обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие, а также указала, что согласно заключению эксперта, составленного на основании определения Карачаевского городского суда КЧР, нежилое здание соответствует проектной документации и конструктивным решениям, объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует строительным нормам и правилам, а также нормам пожарной безопасности. Таким образом, поскольку из имеющихся доказательств следует, что строение возведено на земельном участке, предоставленном для строительства этого объекта, и строение соответствует проектной и разрешительной документации, оснований считать здание самовольной постройкой не имеется. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения являются неустранимыми. Земельный участок предоставлен ответчику именно для эксплуатации спорного нежилого здания в соответствии с установленным разрешенным использованием участка. Доказательств того, что спорная постройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил, не соответствуют параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, в деле не имеется. Право собственности на самострой может быть признано судом при условии, что оно соответствует всем параметрам, и режим использования имеющегося земельного участка допускает ведение строительства на нем. Со стороны ответчика описанные условия соблюдены. В связи с чем просила в удовлетворении исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных отношений Администрации Карачаевского городского округа КЧР о признании строения самовольной постройкой и об обязании снести самовольно возведенное строение, за свой счет путем демонтажа и освобождении участка от строительных материалов – отказать и признать за ФИО2 права собственности на самовольную постройку, нежилое здание, общей площадью-40,6 кв.м., расположенной на земельном участке, общей площадью - 56 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с (номер обезличен), по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен).

Выслушав представителя Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа, исследовав материалы дела, суд приход к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами ст. 51 ГрК РФ, а также положениями ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от (дата обезличена) №169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенного с Управлением экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа, ФИО3 в аренду предоставлен земельный участок площадью 56 кв.м., расположенный по адресу: КЧР, (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен), из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», сроком по (дата обезличена). Согласно акту обследования строящегося объекта от (дата обезличена), составленного начальником отдела земельного контроля АКГО и ведущего специалиста отдела архитектуры и градостроительства Администрации Карачаевского городского округа, выявлено самовольное строительство объекта по адресу: КЧР, (адрес обезличен), з/у 34 е/1, строительство объекта, на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен) по (адрес обезличен), з/у 34 е/1 в (адрес обезличен) – залит фундамент, построены стены, рядом с объектом складируется стройматериалы. Строительство велось без выданного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию). При строительстве не были соблюдены отступы от границ земельного участка, что является нарушением градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки Карачаевского городского округа. Согласно предписанию (номер обезличен) от (дата обезличена) Управление архитектуры, градостроительства имущественных и земельных отношений АКГО предписало ФИО2 в течении 3-х дней демонтировать возведённое здание. Согласно протоколу от (дата обезличена) ведущим специалистом отдела архитектуры и градостроительства Администрации Карачаевского городского округа составлен в отношении ФИО2 протокол об административном правонарушении в связи с тем, что предписание не выполнено, а также Административной комиссией Карачаевского городского округа (дата обезличена) вынесено постановление по делу об административном правонарушении. 

Вместе с тем, из технического плана здания от (дата обезличена) следует, что на земельном участке общей площадью 56 кв.м. категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: КЧР, (адрес обезличен), расположено нежилое здание общей площадью 40.6 кв.м., с наименованием – здание для коммунального обслуживания, годом завершения строительства 2025 г.. Согласно выводам заключения строительно – технической экспертизы (номер обезличен)Э25 от (дата обезличена), составленного по инициативе ФИО2 экспертом АНО «Северо – Кавказский региональный центр экспертиз и правовой помощи», здание коммунального обслуживания, расположенного по адресу: КЧР, (адрес обезличен), зд. 34/1, существенных и неустранимых нарушений, способных повлиять на возможность его дальнейшей эксплуатации и содержания, а также соседних строений не выявлено (рекомендуется устройство отмостки, плотно примыкающей к цоколю здания), эксплуатация не угрожает жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам заключения эксперта (номер обезличен); 2321/4-2 от (дата обезличена) составленным на основании определения Карачаевского городского суда КЧР от (дата обезличена), ФБУ Северо – Кавказского РЦСО МИНЮСТА России, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: (номер обезличен) по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен), соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-бытовых, норм и правил и не соответствует градостроительным нормам и правилам, изложенным в статье 48 «ОД-1 Зона делового, общественного и коммерческого назначения» Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа: Для вида разрешенного использования «3.1.1 Предоставление коммунальных услуг» по критериям: минимальные отступы от границ земельных участков, минимальные отступы от проезда. Для вида разрешенного использования «3.1.2. Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг» по критериям: максимальный процент застройки в границах земельного участка, минимальные отступы от границ земельных участков, минимальные отступы от проезда. В ходе исследования по первому вопросу установлено, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: (номер обезличен) по адресу: КЧР, (адрес обезличен), не соответствует следующим градостроительным нормам и правилам, изложенным в статье 48 «ОД-1 Зона делового, общественного и коммерческого назначения» Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа. Для вида разрешенного использования «3.1.1 Предоставление коммунальных услуг» по критериям: минимальные отступы от границ земельных участков, минимальные отступы от проезда. Для вида разрешенного использования «3.1.2. Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг» по критериям: максимальный процент застройки в границах земельного участка, минимальные отступы от границ земельных участков, минимальные отступы от проезда. Устранение данных нарушений невозможны без демонтажа конструкций здания и будет иметь деструктивные, разрушающие последствия, что приведет к несоразмерному ущербу самого строения. В результате проведенного исследования установлено, что конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемого объекта обеспечивают необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, исключая внезапное его обрушение (ст.7), пожарная безопасность обеспечена в соответствии с Федеральным законом № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 8); учтены опасные природные и техногенные воздействия, а конструктивные решения обеспечивают устойчивость к ним (ст. 9); соблюдены нормативные параметры инсоляции, естественное освещение помещений, исключающие вредное воздействие на здоровье человека (ст. 10 (п. 1 и п. 2: пп. 3, пп. 4). Следовательно, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: (номер обезличен) по адресу: КЧР, (адрес обезличен), соответствует требованиям статьи 7,8,9,10 (п.1 и п.2: пп. 3, пп.4) главы 2 Федерального закона № 384-ФЗ от (дата обезличена) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не создает угрозу жизни и/или здоровью граждан, находящихся внутри и снаружи здания в техническом аспекте.

В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» прямо указано на то, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ (дата обезличена)), наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Таким образом, суд приходит к выводу от том, что данные обстоятельства не являются безусловным основанием для применения крайней мерой гражданско-правовой ответственности в виде сноса, при том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц, в связи с чем снос данного объекта создаст явный дисбаланс между публичным и частным интересом, очевидно приведет к неоправданному причинению ФИО2 значительных убытков и будет заведомо несоразмерным последствиям допущенного нарушения, которое требованиям существенности не отвечает.

Доводы представителя Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа о нарушении градостроительных норм и правил землепользования и застройки, суд находит несостоятельными, поскольку само по себе несоблюдение градостроительных норм и правил, не может являться безусловным основанием для сноса возведенной постройки, учитывая, что решение о сносе является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни и здоровью граждан, что в рассматриваемом споре не установлено. Заключением судебной строительно-технической экспертизы установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы о том, что ФИО2 не предпринято надлежащих мер для получения разрешительной документации, также признаются судом не состоятельными, поскольку положения абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривают также возможность приведения постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Отсутствие разрешительной документации не может бесспорно свидетельствовать о невозможности его сохранения при установленных по делу обстоятельствах.

В материалы дела не представлено доказательств того, что при возведении спорной постройки допущено существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, которое повлекло бы нарушение прав граждан и наличия угрозы для жизни и здоровья граждан.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой, а также его сносе, и об удовлетворении встречного иска ФИО3 к Управлению экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа о признании за ней права собственности на самовольную постройку.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы. За исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. 

По смыслу закона, государственная пошлина присуждается истцу с ответчика лишь вследствие виновных действий ответчика, которые повлекли рассмотрение спора в суде. Однако, доказательств виновных действий Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа, воспрепятствовавших оформлению истцом права собственности на жилой дом, истцом суду не представлено, равно как не установлено таких фактов и при рассмотрении спора судом. Отсутствуют правовые основания и для её возвращения за счет средств бюджета.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Управления экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой и его сносе, отказать.

Встречный иск ФИО3 к Управлению экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа о признании за ответчиком права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО2 на самовольную постройку – нежилое здание общей площадью 40.6 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 56 кв.м. категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: КЧР, (адрес обезличен).

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности является основанием для постановки на учет в ЕГРН и основанием для регистрации права собственности на указанное нежилое здание.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КЧР через Карачаевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, которое принято (дата обезличена).

Судья Э.А. Кубанов.