Дело № 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи ДД.ММ.ГГГГ 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Вергуновой Е. М., 

при секретаре судебного заседания Бочковской Л.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, зачете процентов за пользование чужими денежными средствами в стоимость квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, с одной стороны, выступающей в качестве покупателя, и ФИО2, ФИО3, с другой стороны, выступающими в качестве продавцов, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, стояк «Ж» ориентировочно общей проектируемой площадью 40,3 кв.м., подъезд 1, расположенной на 8 жилом этаже многоквартирного дома (10 этаж от земли), находящийся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по вышеуказанному договору, по условиям которого права и обязанности покупателя с согласия продавцов переданы заявителю ФИО1 

По условиям предварительного договора продавцы в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. должны были заключить с покупателем основной договор купли-продажи и передать ему вышеуказанное недвижимое имущество. Пунктом 1.1 указанного договора стороны приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, а п. 3.1 договора установлена обязанность продавцов своими или привлеченными силами построить объект в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В п. 3.2 договора указана обязанность продавцов подготовить пакет документов, необходимый для подписания договора купли-продажи объекта, и передать покупателю в собственность объект в течение 15 дней со дня получения на имя продавцов свидетельства о государственной регистрации права на объект. Истец утверждает, что он обязательства по оплате недвижимого имущества полностью и в срок исполнил, однако до настоящего времени ответчики свою обязанность по передаче ему недвижимого имущества путем заключения основного договора купли-продажи не выполнили. Жилой дом, в котором находится спорная квартира, ДД.ММ.ГГГГ. введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №, объекту капитального строительства присвоен адрес: г. Сочи, 

<

адрес>. Право собственности на 

<

адрес> (кадастровый №), оплаченную заявителем, зарегистрировано на имя продавца ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчиков направил досудебную претензию с требованиями о передаче ему оплаченного недвижимого имущества путем заключения основного договора купли-продажи и выплаты ему процентов за пользование чужими денежными средствами, но до настоящего времени требования покупателя ФИО1 не выполнены, спор между сторонами договора внесудебным путем урегулировать не удалось. Согласно заключенного предварительного договора сумма, выплаченная продавцам, составляет 2 660 000 рублей. В настоящий момент период просрочки исполнения продавцами обязательств по заключению основного договора и передаче покупателю объектов недвижимого имущества составляет 279 дней (с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.). Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 198 778,51 рублей. На основании изложенного истец просит суд признать договор от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между покупателем ФИО4 и продавцами ФИО2 и ФИО3 о купле-продаже недвижимого имущества и договор от ДД.ММ.ГГГГ. о переуступке прав и обязанностей между ФИО4 и ФИО1 заключенными, обязать Центральный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи зарегистрировать переход права собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Центрального района г. Сочи площадью 39,5 кв. м., этаж 8, на имя покупателя ФИО1 и внести соответствующую запись в ЕГРН, обязать продавцов ФИО2 и ФИО3 передать покупателю ФИО1 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Центрального района г. Сочи, взыскать с ответчиков солидарно проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 198 778,51 рублей, взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы заявителя по оплате госпошлины в сумме 22 494 рублей и расходы на представителя в сумме 30 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд телефонограмму о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования уточнил, помимо ранее заявленных требований, просил суд часть суммы процентов, предусмотренных п.1 ст. 395 ГК РФ, подлежащих, по его мнению, взысканию в пользу истца, в размере 99 007,44 рублей зачесть в счет погашения задолженности истца перед ответчиками за увеличение площади 

<

адрес> на 1,5 кв.м.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, истец не выполнил условия предварительного договора и не доплатил денежные средства за уточненную по итогам строительства площадь квартиры. На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ее ориентировочная площадь составляла 40.3 кв.м., а по окончании строительства точная площадь 

<

адрес> составляет 41,8 кв.м., кроме того, обратила внимание на то, что истец ошибочно утверждает о расположении квартиры на 8 этаже жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 направила истцу ФИО1 уведомление, в котором предлагала ему явиться для подписания договора купли-продажи указанной квартиры и в соответствии с п. 1.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг. осуществить оплату за дополнительные квадратные метры до подписания договора купли-продажи. Однако истец не внес оплату за дополнительные квадратные метры. По указанному основанию договор купли-продажи не заключен. При этом истец без разрешения застройщика вселился в квартиру, осуществляет в ней ремонт, что свидетельствует о совершении конклюдентных действий о принятии объекта по заключенному договору без произведения полной оплаты. На основании изложенного, просила отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явился, направил в суд телефонограмму о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ч.3, ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения данного дела в отсутствие ответчиков.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя указанного лица.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные суду письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской федерации, пунктом 2 которой установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, выступающими в качестве продавцов, и ФИО4, выступающей в качестве покупателя, был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств (далее - Предварительный договор).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по Предварительному договору купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2 -5 данного договора права и обязанности покупателя по Предварительному договору уступаются ФИО1

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: квартиры, стояк «Ж» ориентировочно общей проектируемой площадью 40,3 кв.м., (в том числе площадь балкона, лоджии), подъезд 1, расположенная на 8 (восьмом) жилом этаже многоквартирного дома, (10 этаж от земли), находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, п. 2.1. названного Предварительного договора установлено, что по результатам обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, указанная в этом пункте цена объекта может быть скорректирована из расчета цены одного квадратного метра, указанной в п. 2.1. договора, умноженной на площадь объекта. 

Таким образом, условия указанного Предварительного договора не позволяют суду достоверно установить конкретный объект недвижимого имущества, который мог быть признан предметом договора купли-продажи недвижимости, поскольку в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ указаны лишь приблизительные параметры приобретаемого недвижимого имущества, в то время как площадь квартиры и, соответственно, в зависимости от площади, цена объекта купли-продажи являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Следовательно, существенные условия о предмете договора купли-продажи недвижимости и его цене не согласованы сторонами надлежащим образом, что не позволяет признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан договором купли-продажи, так как не является договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры, стояк «Ж» ориентировочно общей проектируемой площадью 40,3 кв.м., (в том числе площадь балкона, лоджии), подъезд 1, расположенной на 8 (восьмом) жилом этаже многоквартирного дома, (10 этаж от земли), находящийся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому, организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Следовательно, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 39,5 кв.м., с кадастровым номером №, не может возникнуть у истца на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с этим, требования истца о возложении на регистрирующий орган обязанности зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру от ответчиков к истцу удовлетворению не подлежат.

Не состоятельными признает суд и требования истца о зачете части процентов, предусмотренных п.1 ст. 395 ГК РФ, которые он просит взыскать с ответчиков за пользование чужими денежными средствами, в стоимость квартиры, подлежащей доплате истцом за увеличение площади квартиры по окончании строительства, поскольку передача квартиры истцу непосредственно зависит от времени производства указанной доплаты и заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем, суд не усматривает в действиях ответчиков неправомерного удержания денежных средств или уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате 

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд приходит к выводу, что истец выбрал неверный способ защиты своего права. 

Так, в силу пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права с требованиями о понуждении ответчиков к заключению договора купли-продажи, так как согласно п. 5.1. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами данного спора, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд.

Как следует из материалов дела, истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчикам претензию, в которой требовал передать ему оплаченные объекты недвижимого имущества, пакет документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на эти объекты, а также выплатить предусмотренные п.1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 368 113,43 рублей в течение 10 дней с момента получения претензии.

Указанные претензии ответчиками получены: ФИО2 - ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 - ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ответчиком ФИО2 истцу направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик предложила истцу заключить основные договоры купли-продажи, а также произвести взаиморасчеты по обязательствам в связи с увеличением площадей квартир в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Однако истец никаких дальнейших действий по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества не предпринял, но обратился в суд с требованием признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между его предшественником и ответчиками, а также договор уступки права, заключенным договором купли-продажи недвижимого имущества.

При установленных выше обстоятельствах все заявленные исковые требования, а также требования о взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя, которые в силу п.1 ст. 98 ГПК РФ подлежат компенсации стороне, в пользу которой вынесено решение, удовлетворению не подлежат. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, возложении обязанности на регистрирующий орган произвести государственную регистрацию перехода права собственности, зачете процентов за пользование чужими денежными средствами в счет стоимости квартиры - отказать.

В соответствии со ст.199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья: Е.М. Вергунова