№ 2-1263/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2017 года г. Астрахань

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Омаровой И.В.,

при секретаре Юсуповой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи квартир, возврате имущества, аннулировании записи в Едином Государственном реестре прав, 

у с т а н о в и л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском о расторжении договоров купли-продажи квартир, возврате имущества, аннулировании записи в Едином государственном реестре права, мотивируя свои требования тем, что ФИО1 принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, в которой она проживала вместе со своей старшей сестрой 

<

ФИО>8 и осуществляла за ней уход. У ФИО1 две дочери 

<

ФИО>9 и 

<

ФИО>10, у последней был сын 

<

ФИО>11, но с 12 лет он воспитывался 

<

ФИО>9 Став взрослым 

<

ФИО>11 зарегистрировал брак с 

<

ФИО>3, у которой умерли родители и с ней осталась младшая несовершеннолетняя сестра. Внук был больным и незадолго до своей смерти просил ФИО1 не оставить его супругу без жилья, при этом, он знал о наличии его имя завещание на указанную квартиру. Она пообещала внуку, что переоформит завещание на квартиру на её имя. В июне 2008 года у ответчика, которая является ей внучатой племянницей, умерла мать и она предложила ей поехать в г.Астрахань и проживать с ней. Впоследствии, она устроила её на работу, трижды кодировала от алкоголизма и решила и купить ей квартиру. Подыскали комнату в общежитии, она продала автомашину за 50000 руб., её бабушка 

<

ФИО>12 передала ответчику 50000 руб., и эти 100000 руб. были переданы продавцу комнаты как первоначальный взнос, а на 500000 руб. оформили ипотеку на 20 лет. Указывает, что платежи по ипотеке также осуществлялись из ее средств и погасили всю сумму за 4 года. Последний взнос по ипотеки был внесён в мае 2016 года. За ее же средства и с ее помощью комната была капитально отремонтирована. 

<

дата> умер внук 

<

ФИО>11, а 

<

дата> умерла родная сестра 

<

ФИО>8 Оказавшись в крайне тяжёлом состоянии как морально, так и физически, ответчик, зная, что на квартиру было завещание на внука, стала уговаривать ФИО1 оформить квартиру по договору купли-продажи на её имя, а комнату в общежитии оформить по договору купли-продажи на супругу умершего внука ФИО2, т.е. как бы произвести обмен квартирами, а разницу в их стоимости она должна будет ей оплатить и до смерти ухаживать за ней. 

<

дата> они заключили договор купли-продажи квартиры по 

<

адрес>. Ответчик снялась с регистрированного учёта из принадлежащей ей на праве собственности комнаты по 

<

адрес>, литер А, ком.83 и зарегистрировалась в квартире по 

<

адрес> на то, что в договоре указано, что деньги ею получены при подписании договора, фактически передачи денег не было. Ответчик должна была их передать после заключения договора купли-продажи комнаты по 

<

адрес>. 

<

дата> был заключён договор купли-продажи между 

<

ФИО>1 и ФИО2 на ком. 83, в 

<

адрес>, литер А по 

<

адрес> в 

<

адрес>. И также в договоре указано, что ФИО2 выплатила ФИО3 деньги в сумме 600000 руб., но фактически деньги не передавались. ФИО2 в квартиру по 

<

адрес> не вселялась, проживает до настоящего времени у 

<

ФИО>9 Однако после заключения договоров поведение ответчика резко изменилось, она не стала выполнять никакой работы по квартире, у неё появился мужчина, и никакой помощи ей не оказывала и заявила, что никаких денег она платить не будет. В силу указанных причин, она предложила ей расторгнуть договор с ней, а ей расторгнуть договор с ФИО2, на что она потребовала купить ей однокомнатную квартиру. Указывают, что фактически при заключении двух договоров цену квартир не согласовывали, поскольку стороны состоят в родственных отношениях и решали одновременно вопросы обеспечения жильем как ответчицы, так и ФИО2 Полагают, что ответчик должна была оплатить им квартиру по адресу: 

<

адрес> меньшей ее части стоимости. Однако ответчик отказалась от уплаты цены договора, и как следствие ФИО2 отказалась от выплаты денежной суммы по договору, заключенному с ФИО3 Покупатели по обоим договорам обязательства по передаче денежных средств не выполнили. Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между ФИО1 и ФИО3, возвратить данную квартиру в собственность ФИО1, расторгнуть договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, литер А, ком.83, заключенный 

<

дата> между ФИО3 и ФИО2, возвратить данную комнату в собственность ФИО3, аннулировать запись в ЕГРП на имя ФИО4 на указанные две квартиры. 

Определением суда от 

<

дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель 

<

ФИО>13 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика 

<

ФИО>14 в судебном заседании исковые требования не признала. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление, согласно которого просит рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебном заседании участия не принимал. 

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

К такому выводу суд пришел исходя из следующего. 

Как следует из пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ)

Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

В соответствии с ч.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В силу п.3 ст.486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 

<

дата> между ФИО1, именуемая «Продавец», и ФИО3, именуемая «Покупатель», заключен договор купли-продажи, согласно п.1 которого, продавец передает в собственность квартиру в целом, а покупатель принимает в собственность и оплачивает в соответствии с условиями договора квартиру в целом, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 50,90 кв.м.

Указанная квартира принадлежит продавцу ФИО1 на праве собственности.

По соглашению сторон квартира оценивается и продается за 1000000 руб., которые покупатель передал продавцу до подписания договора. Соглашение о цене является существенным и изменению не подлежит (п.3).

В соответствии с п.5 договора на отчуждаемой площади, согласно данным домовой книги по продаваемому объекту на регистрационном учете состоят ФИО1 и ФИО3, которые сохраняют право пользования и проживания в указанной квартире после ее продажи. 

Согласно п.9 договора ФИО1 передала квартиру, ключи и относящиеся к ней документы ФИО3 до подписания договора. С момента подписания сторонами договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого имущества покупателю считается исполненной. Данный пункт в договоре одновременно имеет силу акта приема-передачи.

Деньги в сумме 1000000 руб. ФИО1 получила полностью, что подтверждается ее собственноручной подписью в договоре.

В соответствии с п.12 договора покупатель приобретает право собственности на данное недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 

<

дата> право собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО3

В соответствии с п.16 вышеуказанного договора, он может быть расторгнут сторонами в установленном законом порядке. 

Так, условиями договора купли-продажи от 

<

дата> предусмотрено, что денежные средства получены ФИО1 от ФИО3 до подписания настоящего договора. Соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, иных оснований, кроме предусмотренных законом, для расторжения договора его условиями не предусмотрено, также как не предусмотрена возможность возврата имущества, в случае расторжения договора купли-продажи.

<

дата> между ФИО3, именуемой «Продавец», и ФИО2, именуемой «Покупатель» заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого ответчик передала в собственность истице ФИО2 

<

адрес>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью 17,5 кв.м.

Согласно п. 2 договора комната принадлежит продавцу на праве собственности. 

По соглашению сторон указанный объект недвижимости оценивается и продается за 600000 руб., которые переданы ответчику за счет собственных средств покупателя до подписания договора. Соглашение о цене является существенным условием (п. 3).

В соответствии с п.8 договора купли-продажи продавец передает покупателю объект недвижимости, все необходимые документы, ключи, в момент подписания договора. Указанный пункт одновременно считать актом приема-передачи (ст.556 ГК РФ) вышеуказанной комнаты. Обязательства сторон по передаче указанного объекта недвижимости считаются исполненными с момента подписания договора.

В соответствии с п.13 покупатель приобретает право собственности на данное недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности. 

Право собственности ФИО2 на 

<

адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке.

Условиями договора купли-продажи от 

<

дата> предусмотрено, что денежные средства получены ФИО3 от ФИО2 до подписания договора. Соглашение о расторжении договора между сторонами также не достигнуто.

Данные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Инициируя настоящий иск, ФИО1 указывает о том, что договор купли-продажи от 

<

дата> подлежит расторжению, так как до настоящего времени денежные средства в размере 1000000 руб. ею не получены, а ФИО2 в свою очередь указывает на то, что денежные средства в размере 600000 руб. ею ФИО3 не передавались. 

Как следует из оформленного в установленном порядке, подписанного сторонами и прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи от 

<

дата> на момент подписания договора цена квартиры уплачена покупателем полностью до подписания договора, претензий между сторонами нет, что подтверждается, в том числе и подписью самой ФИО1 

Из буквального толкования пункта 3 договора купли-продажи от 

<

дата> видно, что стороны согласовали между собой условие, по которому сумма по сделке получена ФИО1 до подписания договора, с текстом договора и его условиями истица согласилась, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что доводы истца ФИО1 о расторжении данного договора в соответствии со ст.450 ГК РФ являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

По смыслу положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон тогда, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.

Истцом ФИО1 не представлены доказательства, подтверждающие такой характер нарушений при заключении сделки 

<

дата>. 

Из объяснений представителя ответчика 

<

ФИО>14 и письменных объяснений ФИО3, представленных в материалы дела, они подтверждают факт передачи денежных средств в размере 600000 руб. от ФИО2 в полном объеме.

Мотивы, по которым ФИО1 и ФИО2 заключили договоры купли-продажи, не влияют на законность сделок, которые исполнены.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии воли ФИО1 на отчуждение спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Из представленного в суд дела правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и на комнату, расположенную по адресу: 

<

адрес>, усматривается, что от ФИО1 и ФИО3, и от ФИО2 и ФИО3 поступили заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о регистрации договоров купли-продажи спорной квартиры и помещения, все документы подписаны собственноручно покупателем и продавцом, что также подтверждает наличие волеизъявления истца ФИО1 на отчуждение спорного имущества, а ФИО2 на приобретение комнаты.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 не оспаривали наличие их подписей в материалах дела правоустанавливающих документов, а также то обстоятельство, что при оформлении сделок они указывали регистратору об исполнении сделок в части передачи денежных средств. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договора купли-продажи спорной квартиры и комнаты были исполнены, переход права собственности на предмет покупки от продавца к покупателю зарегистрирован. При этом, в ходе судебного разбирательства подтверждено наличие волеизъявления истцов на заключение договора купли-продажи спорной квартиры, и на приобретение комнаты.

Документы по сделкам были сданы в Управление Росреестра, последним проведена правовая экспертиза, все документы и их правильность оформления и подписания работниками Управления Росреестра по Астраханской области проверены, в связи с чем договоры были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оспариваемые договоры содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора. Положений, предусматривающих возможность расторжения договора с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности, на которое зарегистрировано за покупателем, условия договоров не содержат.

Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 названного Кодекса. 

Также в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия, предусмотренные за нарушение обязательства (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.). 

Показания допрошенных свидетелей 

<

ФИО>15 и 

<

ФИО>16 не имеют правового значения в рамках рассматриваемого спора, поскольку свидетельскими показаниями могут быть подтверждены обстоятельства, связанные с передачей денежных средств, сам факт передачи денежных средств подтверждается договорами от 

<

дата> и от 

<

дата>. Доказательств обратного стороной истца не представлено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив представленные в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд на основании объяснений истцов, возражений ответчика, письменных доказательств по делу, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о неуплате и не получении ответчиком денежных средств при совершении сделок купли-продажи с истцами, принимая во внимание, что договоры купли-продажи подписаны сторонами добровольно, собственноручно, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и воля сторон, условия договора изложены прямо и недвусмысленно, указанные договора зарегистрированы в установленном законом порядке и фактически исполнены, приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договоров купли-продажи, аннулирования записи о регистрации права собственности на квартиру, о возвращении спорных квартир прежним собственникам не имеется. Обстоятельств, связанных с существенным нарушением ответчиком условий договоров, судом не установлено, истцами таких доказательств также не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи квартир, возврате имущества, аннулировании записи в Едином Государственном реестре прав - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через районный суд принявший решение.

Мотивированное решение изготовлено 

<

дата>.

Судья: подпись Омарова И.В.