Дело № 3а-199/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 апреля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Брага С.М.,

с участием 

представителя административного истца Администрации г. Волгодонска и Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Администрации г. Волгодонска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 19 сентября 2016 года в части,

у с т а н о в и л :

Администрация г. Волгодонска обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указано, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее по тексту – Комиссия) по заявлению АО «Тандер» 19 сентября 2016 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., находящихся в собственности АО «Тандер» и земельного участка с кадастровым номером ..., арендуемого названным Обществом у муниципалитета. Решением Комиссии кадастровая стоимость участков существенно снижена и определена равной рыночной стоимости, установленной в представленном отчете об оценке. По мнению Администрации г. Волгодонска, Комиссия не дала должной оценки отчету об оценке, который не соответствует положениям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец просил суд признать незаконным решение Комиссии от 19 сентября 2016 года об определении кадастровой стоимости перечисленных выше земельных участков равной рыночной стоимости и восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения об определенной Комиссией кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц АО «Тандер», Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска.

В судебном заседании представитель Администрации г. Волгодонска и Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска ФИО1 поддержал заявленные требования. Просил восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 не признала административный иск, настаивая на том, что оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным, вынесено на основании отчета об оценке, соответствующего предъявляемым требованиям. В восстановлении административному истцу пропущенного срока просила отказать.

Аналогичные доводы изложены в письменных возражениях ФИО3, являющегося председателем Комиссии и представителем Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности.

АО «Тандер» в письменном отзыве на административное исковое заявление просило отказать в удовлетворении требований Администрации г. Волгодонска. 

Представители Комиссии и АО «Тандер» в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела названные лица извещены должным образом. О невозможности присутствия в судебном заседании не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив их письменные заявления и возражения, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит требования Администрации г. Волгодонска подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

Судом установлено, что 22 августа 2016 года АО «Тандер» (далее – Общество) обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему: земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., и арендуемого у муниципалитета земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ....

Расчет подлежащего уплате земельного налога по участкам, находящимся в собственности Общества, и арендной платы по арендуемому земельному участку, производится исходя из кадастровой стоимости объектов, платежи зачисляются местный бюджет.

С учетом изложенного, Администрация г. Волгодонска как орган, представляющий интересы муниципального образования, наделена полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

До пересмотра кадастровой стоимости решением Комиссии от 19 сентября 2016 года кадастровая стоимость была утверждена:

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 18 июня 2014 года в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года, в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

В обоснование своего заявления АО «Тандер» представило в Комиссию отчет об оценке от 25 июля 2016 года № ..., составленный оценщиком ...

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельных участков определена:

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей.

В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией оценщиков 12 сентября 2016 года № ...

19 сентября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление АО «Тандер», и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости всех перечисленных объектов равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

Протоколом № ... заседания Комиссии от 19 сентября 2016 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Администрации г. Волгодонска как органа, представляющего интересы муниципального образования. 

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки соответствия представленного отчета об оценке предъявляемым требованиям. 

Несоответствие отчета об оценке 25 июля 2016 года, составленного оценщиком ... в части, касающейся определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 20 марта 2017 года № ..., проведенной по назначению суда экспертом ...

По результатам исследования эксперт сделал вывод о том, что оценщиком при составлении отчета допущены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта, определены верно. Математические расчеты представлены в отчете таким образом, что дать однозначный ответ об отсутствии ошибок при выполнении математических действий не представляется возможным. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена. Данные требования оценщиком нарушены. В частности, в отношении аналога № 4, использованного оценщиком, проверить сведения не представляется возможным в виду отсутствия скрин-копии объявления и неверного указания при этом ссылки на источник информации по данному аналогу. Информация об аналоге № 1 в таблице 10.2.2 не соответствует сведениям об этом же объекте в таблице 10.2.1. В последней из названных таблиц неправильно указаны даты публикации объявлений о продаже, что влияет на расчет корректировки на дату выставления на продажу. В нарушение п. 21б ФСО № 1 и п. 8 ФСО № 7 в отчете отсутствует информация об ограничениях (обременениях) прав, учитываемых при оценке объектов оценки. Не соблюдены требования п. 11, 11а ФСО № 7 о последовательности анализа рынка недвижимости, оценщик не провел анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок оцениваемых объектов, в том числе, тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки. В нарушение п. 11б ФСО № 7 оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Несмотря на то, что оцениваемые участки являются участками коммерческого назначения, находятся в г. ..., оценщик, без учета требований п. 11в ФСО № 7, не провел анализ фактических данных о ценах сделок на участки сходного назначения в г. ... или других городах ..., сопоставимых с указанным городом по численности населения, экономическому развитию. При этом в отчете приведена информация по рынку земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, интервал значений цен также отражен по земельным участкам под ИЖС. По участкам коммерческого назначения приведены сведения о ценах по г. ... и г. ..., которые не сопоставимы с г. ... по численности населения и экономическим условиям. Вместе с тем, по г. Волгодонску в соответствующий период на рынок были выставлены на продажу объекты коммерческого назначения, которые могли бы быть задействованы в расчетах, что подтверждено скрин-копиями объявлений из открытых источников, приведенными в заключении судебной экспертизы. В отчете отсутствуют основные выводы относительно рыка недвижимости, в частности, рынка земельных участков коммерческого назначения, аналогичных объекту оценки.

В нарушение п. 22в ФСО № 7 в отчете не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. Не изложено, по каким ценообразующим факторам отобраны объекты для расчета. Оценщиком использованы объекты с наименьшей стоимостью за 1 кв.метр, что существенно повлияло Ра расчет рыночной стоимости. Расчет корректировки на дату выставления на продажу проведен неверно, корректировки на торг, инженерное обеспечение, местоположение, на площадь не обоснованы оценщиком должным образом и вызывают сомнения. Не приведены выводы о возможных границах интервала, в котором может находится стоимость каждого из объектов оценки.

Допущенные нарушения не позволяют судить о надежности результата определения рыночной стоимости объектов оценки, полученных в рамках отчета об оценке № ...

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно аргументированы и убедительны, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.

На основании изложенного суд признает, что выводы оценщика о размере рыночной стоимости земельных участков, содержащиеся в отчете, являются необоснованными, в связи с чем решение Комиссии, вынесенное в соответствии с этим отчетом, подлежит признанию незаконным.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости, определенном названным решением Комиссии, что повлечет восстановление сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объектов.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 и ч. 1 ст. 219 КАС РФ заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В данном случае начало течения срока исчисляется с даты заседания Комиссии, принимая во внимание, что мэр г. Волгодонска был заблаговременно уведомлен о времени и месте рассмотрения заявления АО «Тандер», представители Администрации были вправе принять участие в заседании Комиссии и знать о существе принятого решения с даты его вынесения. Уведомление о принятом Комиссией по заявлению АО «Тандер» решении от 19 сентября 2016 года поступило в Администрацию г. Волгодонска 27 сентября 2016 года, что подтверждено письменными доказательствами.

Административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии от 19 сентября 2016 года Администрация г. Волгодонска подала в суд 26 декабря 2016 года, то есть в срок, превышающий три месяца со дня принятия решения на семь дней, и не превышающий трехмесячный срок с даты получения уведомления о принятом решении.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание незначительность пропуска срока, суд считает возможным признать причины пропуска срока на обращение в суд уважительными и удовлетворить заявление административного истца о восстановлении пропущенного срока.

... представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме ... рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу экспертной организации взыскивается оплата за проведенную судебную экспертизу в полном размере.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Администрации г. Волгодонска удовлетворить.

Восстановить Администрации г. Волгодонска срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года в части определения кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установленной по отчету об оценке от 25 июля 2016 года № ... составленному оценщиком ...

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рубля,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме ... рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года кадастровой стоимости перечисленных земельных участков в указанных размерах.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ... оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 7 апреля 2017 года.

Судья О.А.Руднева